투기과열지구 대출, 청약, 양도세, 자금조달계획서 총정리

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 대출 및 청약조건에 대해서 알아보겠습니다. 정부의 대출규제가 강화되고 있어 주택담보대출 실행시 은행에 문의하시기 바랍니다. 최근 알아본 바로는 신규 주담대, 신용대출은 불가하고, 사업자 후순위대출까지도 곧 막힐것 같습니다.  

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

617 부동산 대책 (출처: 국토부)

 

 

 

 

투기, 조정지역 대출

투기과열지구 대출 (투기지역  대출 포함)

- 투기과열지구 LTV : 9억 이하 40%, 9억 초과~15억 이하 20%, 15억 초과 : 0%
- 투기과열지구 DTI : 40%

 

현재 기준 투기과열지구 대출한도에 대해서 알아보겠습니다.

1주택자는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로는 금지되나 예외적으로 기존주택을 2년내 처분하는 일시적 2주택자는 기존주택을 기한내 처분하고 전입하는 조건으로 주담대가 가능합니다. 투기과열지구는 1년내 기존주택 처분 및 전입을 해야합니다.

또한 무주택인 자녀가 분가를 하거나 부모봉양을 위해 합가하는 경우에는 예외 적용합니다.

 

예외적용

• 투기지역, 투기과열지구 : 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시
• 조정대상지역 : 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시

 

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2주택 이상 보유자는 신규 주택구입을 위한 주담대가 금지되고, 시가 9억을 초과하는 주택을 구입하면 실거주 목적을 제외하고는 주택담보대출이 금지 됩니다.

또한 주택매매업, 임대업 이외 업종 법인의 주택구입목적의 주택담보 및 기업자금 신규대출이 불가합니다.

 

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조정대상지역 대출

- 조정대상지역 LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30%
- 조정대상지역 DTI : 50%

 

조정대상지역 대출도 1주택자는 주택 신규 구입을 위한 주담대 원칙적으로 금지되나 기존주택을 2년(투기과열 1년)내 처분 및 전입하는 조건과 무주택 자녀의 분가, 부모 봉양 등은 예외적용합니다.

2주택 이상 보유한 세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지되며 시세가 9억을 초과하는 주택을 구입할 때는 실거주 목적을 제외하고는 주담대가 금지됩니다.

또한 주택매매업, 임대업 이외 업종 법인의 주택구입목적의 주택담보 및 기업자금 신규대출이 불가합니다.

 

예외적용

• 투기지역, 투기과열지구 : 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시
• 조정대상지역 : 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시

 

 

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투기, 조정지역 청약 및 전매제한

투기과열지구 청약 (투기지구 청약 포함)

투기과열지구 청약 1순위 자격요건 강화

• 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
• 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을것, 세대주일것
• 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영)

 

1순위 청약일정 분리(해당지역, 기타) 및 민영주택 일반공급 가점제 적용 확대

• 85m²이하 100%
• 85m²이상 50%

 

민영주택 재당첨제한

• 85 m²이하 : 과밀억제권역 5년, 그 외 3년
• 85 m²초과 : 과밀억제권역 3년, 그 외 1년

 

오피스텔 거주자 우선분양

• 분양 100실 이상 : 20% 이하
• 분양 100실 미만 : 10% 이하

 

9억 초과 주택 특별공급 제외

 

 

투기과열지구 주택·분양권 전매제한

• 소유권이전등기시(최대 5년)
• 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화(수도권은 비투기과열지구 대비 2년 가산)

 

 

투기과열지구 정비사업 양도 및 청약 제한

• 재건축 조합원 지위양도 제한 : 조합설립인가부터 소유권이전등기까지 
• 재개발 등 조합원 분양권 전매제한 : 관리처분계획인가부터 소유권이전등기까지
• 정비사업 청약 재당첨 제한

 

 

 

 

조정대상지역 청약

조정지역 청약 1순위 자격요건 강화

• 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
• 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을것, 세대주일것
• 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영)

 

1순위 청약일정 분리(해당지역, 기타) 민영주택 일반공급 가점제 적용확대

• 민영주택 재당첨제한
• 85 m²이하 : 과밀억제권역 5년, 그 외 3년
• 85 m²초과 : 과밀억제권역 3년, 그 외 1년

 

오피스텔 거주자 우선분양

• 분양 100실 이상 : 20% 이하
• 분양 100실 미만 : 10% 이하

 

 

조정대상지역 분양권 전매제한

• (1지역) 소유권 이전등기일
• (2지역) 당첨일로부터 1년 6개월
• (3지역) 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월

 

 

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조정대상지역 양도세 등 (투기, 투기과열지구 포함)

투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순서로 강화된 규제가 적용됩니다. 따라서 조정대상지역에 적용되는 부동산 규제는 투기과열지구와 투기지역에 모두 적용됩니다.

 

다주택자 양도소득세 중과

다주택자가 조정대상지역에서 주택을 매도하면 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제는 배제됩니다. 양도소득세 계산 방법(필요경비 범위, 장특공, 양도세율, 합산배제 신청방법 등)은 아래 글을 참고하세요.

• 2주택자 : 기본세율 + 10%p
• 3주택자 : 기본세율 + 20%p
• 분양권도 주택수에 포함

양도소득세 계산방법 : ① 필요경비

양도소득세 계산방법 : ② 장기보유특별공제

양도소득세 계산방법 : ③ 양도세율, 양도세 신고 (서식 첨부)

 

 

종부세 및 일시적 2주택 요건 강화

2주택 이상 보유자는 종합부동산세가 추가 과세(0.2~0.8%p 추가 과세) 됩니다. 공정시장가율은 2021년 현재 95%이고 2020년 100%입니다. 또한 2주택 이상은 보유세 세부담 상한이 300%으로 상향되었습니다. 부동산 법인은 세부담 상한이 적용되지 않습니다.

일시적 2주택자의 기존주택 양도기간도 변경되었습니다. 기존에는 2년이내 양도만 하면됐으나 1년이내 신규 주택 전입 및 1년 이내 양도를 모두 해야 일시적 2주택자로 취득세를 납부하고 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

세부담 상한이란?

보유세 개편으로 급격한 세부담 증가를 완화하기 위해 한 해에 세금 증가가 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 두는 제도를 말합니다.

종합부동산세 과세대상만 알아도 절세 되는 꿀팁!!

임대주택 보유자라면 종부세 합산배제 대상자!

 

 

 

자금조달계획서 신고 의무화

주택 자금조달계획서 증빙서류(인정범위)와 온라인 작성방법

 

투기과열지구(투기지구 포함)와 조정대상지역에서 3억 이상 주택을 취득하면 자금조달계획서 신고가 의무화 됐습니다. 자금조달계획서에는 기존 주택 보유 현황과 현금 증여 등 신고 항목이 확대되었고 투기과열지구에서 9억원을 초과하는 주택 매수시에는 증빙자료를 제출해야합니다. 자금조달계획서 상 편법증여 등이 의심되면 자금출처조사를 받을 수 있습니다. 증빙서류로 인정되는 범위는 위에 링크를 확인하시기 바랍니다.