종합부동산세 과세대상만 알아도 절세 되는 꿀팁!!

종부세란? 정부가 고액의 부동산 보유자에 대해서 과세 형평성을 제고하기 위해 2005년 도입한 주택분 세금입니다. 과세기준액은 공시가 9억원 이상으로 과거에는 부자세라고 불렀지만 서울의 평균 아파트 가격이 12억이 넘어가면서 서울에 주택을 1채만 보유해도 종부세를 납부해야 하는 사람들이 많아졌습니다. 정부가 공시가 현실화를 추진한 만큼 고액 부동산 기준금액 현실화도 필요한 시점이 아닌가 생각이 듭니다.

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

종부세 과세대상은 '주택' 입니다.

 

 

종합부동산세 과세대상

종부세 대상은 주택입니다. 세컨하우스로 사용되는 별장은 주택의 범주에 해당하지만 4% 단일세율로 재산세가 부과되기 때문에 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 공부상 주택이나 실질적으로 상업용으로 사용했다면 과세 대상일까요? 과세 대상입니다. 주택 재산세가 부과되면 모두 종합부동산세 과세 대상이라고 보면 됩니다.

주택이 아닌 지식산업센터, 상가, 오피스텔, 도로 등 주택분 재산세가 부과되지 않는 재산은 종합부동산세 대상이 아닙니다. (다주택자와 부동산 법인 절세 꿀팁)

 

 

종합부동산세 납부일

종부세 기준일은 6월 1일로 재산세와 동일합니다. 6월 1일 기준으로 1주택자는 공시가 9억 이상, 다주택자는 공시가 합산금액이 6억원 이상이면 종부세 대상자가 됩니다. 여기서 주택이란 주택분 재산세가 부과되는지를 확인하면 됩니다. 

종부세 납부시기는 12월로 재산세 납부시기인 7월, 9월과 다릅니다. 재산세에 대한 이해는 아래 글을 읽어보시기 바랍니다.

재산세 계산 방법과 과세표준 이해하기

 

 

종합부동산세 계산

종부세도 재산세와 마찬가지로 과세표준에 종부세율을 곱하여 산출합니다. 과세표준, 주택수 계산방법, 보유주택수 별 종부세율 등을 알아두면 부동산 매수, 매도시 세금을 아낄 수 있습니다.

 

종합부동산세 계산기

향후 아파트 매매계획이 없고 보유세가 얼마나 늘어날지 예상금액만 궁금한 분들은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

호갱노노 앱을 설치하면 공정시장가액 비율을 조절해서 앞으로 내게 될 종부세, 재산세 금액을 예측할 수 있습니다. 부동산 계산기 앱을 설치하면 현재기준으로 종부세, 재산세 금액이 얼마나 되는지 계산해 볼 수 있습니다. 

부동산 어플 추천 순위 TOP5 - 아파트 투자 분석하는 팁!

 

 

 

종부세 과세표준

개인 과세표준은 주택 공시가격 합산금액에 6억원(1주택자 9억원)을 공제한 금액에 공정시장가액 비율을 곱합니다. 2021년 부터 부동산 법인은 6억원 공제가 폐지되어 부동산 법인의 경우에는 개인보다 세부담이 더 큽니다.

개인과 법인의 과세표준 구하는 방법은 아래와 같습니다. 

개인 과세표준
(인별 주택 공시가격 합계액 - 6억 또는 9억) X 공정시장가액 비율

부동산 법인 과세표준
주택 공시가격 합계액 X 공정시장가액 비율

 

과세기준금액

과세대상자	과세기준금액
개인 1세대 1주택	9억원
개인	6억원
법인	없음

 

공정시장가액 비율

재산세와 종부세의 할인률을 결정하는 공정시장가액 비율은 2021년 95%입니다. 2022년에는 100%가 되어 세부담은 커질 전망입니다. 2021년 재산세의 공정시장가액 비율은 60% 수준입니다.

2018년 이전	2019년	2020년	2021년	2022년 이후
80%	85%	90%	95%	100%

 

 

종부세 세율

종합부동산세 세율은 과세표준액에 6단계 누진세율을 적용하며 다주택자에 대해서는 2019년부터 중과세율을 적용합니다. 법인은 2021년부터 단일세율 3%, 6%를 적용합니다. 

 

2주택 이하를 보유한 개인과 법인의 종부세 세율입니다.

과세표준	개인 (2주택 이하)		법인 (2주택 이하)
	세율	누진공제액
3억원 이하	0.6%	-	3% 단일세율
6억원 이하	0.8%	60만원
12억원 이하	1.2%	300만원
50억원 이하	1.6%	780만원
94억원 이하	2.2%	3780만원
94억원 초과	3.0%	1억 1300만원

 

3주택 이상 보유한 개인과 법인 또는 조정대상지역에 2주택 이상 보유한 개인과 법인의 종부세율입니다.

과세표준	개인 (3주택 이상, 조정지역 2주택 이상)		법인  (3주택, 조정 2주택 이상)
	세율	누진공제액
3억원 이하	1.2%	-	6% 단일세율
6억원 이하	1.6%	120만원
12억원 이하	2.2%	480만원
50억원 이하	3.6%	2160만원
94억원 이하	5%	9160만원
94억원 초과	6%	1억 8560만원

 

 

 

주택수 계산 방법

3주택 이상자, 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율 적용시 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 보유주택수와 조정대상지역 여부를 결정합니다. 만약 6월 1일에 조정대상지역에 2주택을 소유하고 있었다면 6월 2일 이후 조정대상지역에서 해제되어도 조정대상 2주택자에 대한 종부세 중과세율이 적용됩니다.

 

주택수 계산 사례

주택수판정	본인			배우자
	조정지역	조정지역 외	합산배제
일반 1주택	주택1	부속토지1	-	-
일반 1주택	주택1	-	주택1	-
3주택	주택2	부속토지1	주택1	-
조정지역 2주택	부속토지2	-	-	-
일반 1주택	주택1	-	-	주택2
일반 1주택 (신청자 한)	주택1/2	-	-	주택1/2

 

주택수 제외 주택

합산배제 적용 받은 임대주택과 문화재 등록 주택은 주택수에서 제외합니다. 1세대 1주택 요건을 적용하려면 본인이 조정대상지역 주택에 실제로 거주하고 주민등록까지 해야 9억원 공제가 됩니다.

임대주택 보유자라면 종부세 합산배제 대상자!

 

부부 공동명의 주택

종부세는 인별로 부과되는 세금입니다. 그래서 부부 공동명의 주택인 경우에는 각각 1주택을 보유한 것으로 간주하여 기본공제 6억을 각각 적용합니다. 그러나 2021년 이후 부부공동명의 1주택을 1주택자로 신청을 하면 1세대 주택 적용이 가능합니다. 

종합부동산세 부부합산이 유리한지 분리가 유리한지는 아래서 설명할 1세대 1주택 연령공제, 주택보유기간 공제율을 합산해서 더 유리한 쪽을 선택하면 됩니다. 

 

 

1세대 1주택 세액공제

1주택자는 공시가 합산금액에서 9억원을 공제합니다. (부부 공동명의의 경우 1세대 1주택자 신청자에 한해서 1주택으로 적용) 1세대 1주택자에 해당한다면 연령과 주택보유기간에 따라 세액공제 금액을 추가로 적용합니다.

1세대란? 

주택의 소유자와 배우자, 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족을 말합니다. 취학이나 요양, 근무지상의 이유로 본주소를 일시퇴거한 경우도 포함됩니다.

 

연령과 보유기간은 합산되며 최대 80% 한도까지만 적용합니다.

만약 70세 이상 1세대 1주택자가 15년 이상 주택을 보유했다면 40% + 50% = 90% 가 아니라 종합 한도 상한인 80%까지만 종부세 세액공제가 적용됩니다.

연령 공제

60세 이상	65세 이상	70세 이상
20%	30%	40%

 

주택 보유기간 공제

5년 이상	10년 이상	15년 이상
20%	40%	50%

 

 

세부담 상한

세부담 상한은 재산세 부과시 1차로 적용 한 후, 2차로 종합부동산세에 적용합니다. 아래 A와 B를 비교하여 B가 A를 초과하는 경우 초과하는 세액은 종합부동산세를 부과하지 않습니다. 법인은 세부담 상한이 적용되지 않습니다. 

• A : (직적년도 재산세 + 종부세) X 세부담상한 비율
• B : 해당년도 재산세 + 종부세

세부담 상한율
- 일반 : 세부담 상한 150% 적용
- 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자 : 300% 

 

 

 

종합부동산세 대상 확인

종합부동산세는 매년 11월말에 우편으로 발송됩니다. 이 고지서를 받으면 12월 1일~15일까지 종합부동산세를 납부해야하며 종부세 세액이 250만원을 초과하면 6개월 내 분납이 가능합니다.

종부세 250만원 초과 ~ 500만원 이상이면 해당세액에서 250만원을 차감한 금액을 6개월내 분납할 수 있고, 세액이 5백만원을 초과하면 절반의 금액에 대해서 분납이 가능합니다.

 

 

부동산 법인 종부세

법인 종부세는 3% 6% 단일세율이 적용되고 세부담 상한도 적용되지 않으며 2021년부터는 6억의 기본공제 금액도 없기 때문에 부동산 법인으로 투자하기 어려워졌습니다. (취득세와 재산세, 종부세 측면에서 개인보다 유리한 점 없음)

그러나 부동산 법인은 양도소득세가 적용되지 않고 매출에 대한 법인세를 납부하기 때문에 경우에 따라서는 부동산 법인이 유리할 수 있습니다. (주택 매도시에는 개인보다 세율이 유리하나, 무조건 유리한 것은 아님)

부동산 법인 설립 장단점에 대한 글을 참고하시기 바랍니다. 

부동산 법인 설립 장단점

 

부동산 법인도 법인이기때문에 매출이 필요합니다. 그래서 취득세 중과가 되지 않는 공시가 1억이하의 주택을 6월 2일 이후에 매수해서 1년 미만으로 보유하거나 주택이 아닌 상가, 오피스텔, 꼬마빌딩을 매수해서 임대수익을 내기도 합니다. 주택이 아닌 경우에는 종부세가 부과되지 않기 때문입니다.