주택 자금조달계획서 증빙서류(인정범위)와 온라인 작성방법

부동산 매매계약시 자금조달계획서 및 증빙서류 제출은 대부분의 지역에서 필수가 되었습니다. 자금조달계획서에 신고받은 내용이 누락되거나 정확하지 않다고 판단되는 경우에는 신고인에게 내용 보완을 요청하거나 관련자료의 추가 제출을 요구 할 수 있으며, 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되는 경우 관할 시,군,구청에서는 국세청에 탈세의심자료로 통보하게 됩니다. 국세청에서는 통보자료를 바탕으로 증여 등을 검증합니다.

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

자금조달계획서 작성 방법

 

 

부동산 거래신고와 자금조달계획서 제출

부동산 거래신고

분양권, 입주권을 포함해 부동산 거래가 있었으면 계약일로부터 30일 이내에 부동산 실거래가등을 부동산거래계약신고서에 따라 신고해야 합니다. 공인중개사가 있는 거래라면 중개사가 신고해야 합니다. (신고서류 : 부동산거래계약 신고서)

만약 거래 당사자인 매도인, 매수자 중 법인이 있다면 주택 매매계약 체결시 거래상대방이 해당 법인의 임원, 법인 임원과 친족관계 여부를 추가로 신고해야합니다. (신고서류 : 법인 주택 거래계약 신고서)

거래가 해제, 무효, 취소 된 경우에는 확정된 날로부터 30일 이내에 신고해야하며 공인중개사가 해제신고를 할 수 있습니다. 단, 신고의무자는 거래당사자입니다.

 

부동산 거래를 지연신고, 미신고 한 경우에는 거래가액과 지연기간에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과되며 허위신고 시 금액에 따라 일정률의 과태료가 부과 됩니다. 신고는 부동산 소재지를 관할하는 시, 군, 구청 부동산과에 방문신고하거나 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고를 할 수 있습니다.

 

 

 

자금조달계획서 제출

투기과열지구나 조정대상지역 내 주택을 매수 했거나, 법인이 아닌 사람이 비규제 지역에서 실거래가 6억원 이상인 주택을 매수, 법인이 지역이나 거래금액에 무관하게 주택을 매수한 경우에는 자금조달계획서를 제출해야합니다.

 

주택 자금조달계획서 온라인 작성방법

부동산거래관리시스템 자금조달계획서 작성방법.pdf

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자금조달계획서 제출 대상

구분	자금조달계획서 제출 대상
투기과열지구, 조정대상지역	거래가격 무관, 모든 주택거래
비규제지역	거래가격 6억원 이상 주택거래
법인 주택 매수	거래가격, 지역 무관 모든 주택거래

 

 

자금조달 증빙 제출서류

투기과열지구에서 거래가격과 관계 없이 모든 주택거래는 자금조달계획서와 함께 증빙서류를 제출해야 합니다. 미제출시 부동산실거래신고필증 미발급으로 소유권 이전등기가 불가하며 과태료 500만원이 부과됩니다.

구분		제출서류
자기자금	금융기관 예금	잔고증명서, 예금잔액증명서 등
	주식, 채권 매각대금	주식거래내역서, 잔고증명서 등
	증여, 상속	증여 상속세 신고서, 납세증명서 등
	현금 등 기타	소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증 등
	부동산 처분대금	부동산매매계약서, 부동산임대차계약서 등
차입금	금융기관 대출액 합계	금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등
	임대보증금	부동산 임대차계약서
	회사지원금, 사체 등 기타	금전 차용 증빙서류 등

 

 

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주택 취득 자금출처조사

재산취득이나 채무상환에 소요된 자금의 원천이 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 본인의 자금이라고 판단하기 어려운 경우 국세청은 세무조사를 실시합니다. 

예를들어 소득이 없는 미성년자가 부동산을 취득하거나, 성년자라도 소득이나 연령에 맞지 않게 고가의 주택을 취득한 경우가 해당합니다. 또한 자금조달계획서에 신고한 항목 중 정상적인 자금조달로 보기 어려운 증빙이 있다면 관할관청에서는 편법증여로 의심해 국세청에 통보합니다. 자금의 원천이 충분한 경우라도 취득자산과 자금사용처의 원천이 일치하지 않으면 자금출처조사를 받을 수 있습니다.

국세청 자금출처 조사 시 명확하게 확인되지 않으면 증여받은 것으로 보고 증여세를 과세합니다.

 

증여재산공제액

증여자	증여세 공제액
배우자	6억원
직계존속	5천만원 (미성년자 2천만원)
직계비속	5천만원
기타친족	1천만원

 

증여세 세율

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
1억원 초과 ~ 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과 ~ 30억원 이하	40%	1억 6천만원
30억원 초과	50%	4억 천만원

 

 

 

자금출처 인정 범위

자금출처로 인정할 수 있는 자금의 원천은 신고 및 과세한 소득금액, 상속, 증여, 재산을 처분한 대가로 받은 금전, 부채를 부담하고 받은 금전입니다. 자금출처로 인정되는 범위는 아래와 같습니다.

• 근로소득은 총급여액에서 원천징수세액을 제외한 금액
• 원천징수소득은 이자, 배당, 기타소득을 포함한 총지금액에서 원천징수세액을 제외한 금액
• 사업소득은 사업소득금액에서 소득세를 제외한 금액
• 농지경작소득
• 차입금은 재산취득일 이전에 차용한 부채로 배우자 및 직계존비속간의 금전대차는 인정하지 않는 것이 원칙
• 임대보증금
• 보유재산 처분가액에서 양도소득세 등 세금을 제외한 금액
• 현금, 예금 등을 증여로 받은 경우 증여재산가액