부동산 법인 설립 장단점

부동산 법인에 대한 정부규제가 강화되고 있지만 현재기준으로 법인 부동산 양도세, 법인 대출, 명의 분산을 활용해 부동산 수익을 낼 수 있습니다. 그러나 법인은 폐업이 쉽지 않으니 신중히 결정해야 합니다. 1 인 부동산 법인 설립 장단점에 대해 알아 보겠습니다.

 

개인적인 부동산 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 투자권유 글이 아니니 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다. 

부동산 법인 설립은 목적이 분명해야 합니다.

 

 

부동산법인 장점

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▶ 명의해결

개인명의로 구입한 주택과 법인의 주택은 명확하게 다른 소유입니다. 법인의 대주주라도 말이죠. 그래서 법인으로 10채를 구입해도 개인명의 주택에 대한 혜택은 유지할 수 있습니다.

개인명의 1주택자는 양도소득세 비과세, 장기보유특별공제 적용, 기본공제 250만원과 경우에 따라 디딤돌 대출 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 

장기보유특별공제는 보유한지 3년 이후부터 최대 6~30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택자라면 24~80%까지 공제됩니다. 기본공제는 부동산 양도소득에 대해 1년에 1인당 250만원이 공제 됩니다.

 

▶ 단타 최적화

법인 부동산 취득세율은 개인과 크게 다르지 않습니다. 하지만 법인 주택 양도세는 양도세가 아닌 법인세를 내기 때문에 크게 줄어듭니다. 예를들어 개인명의 아파트를 매도하면 양도세는 6~45%인 반면 법인 아파트 매도 시에는 법인세 10~25%만 냅니다.

또한 보유세 부과 기준일인 6월 1일을 피하면 재산세와 종부세에서도 자유롭습니다. 시세보다 조금 더 싸게 팔아도 5월 31일 이전에 잔금을 치르려는 물건이 많은 이유입니다.

이렇게 잔금일이 정해진 매물은 잔금일에 임박하면 더 깎아서 살 수 있습니다. 법인이나 다주택자 입장에서는 재산세, 종부세 금액과 비교해서 유리한 쪽을 선택할겁니다. 중개사님께 매도자의 상황을 물어보고 적절히 협상하시기 바랍니다.

최근에 공시지가 1억 이하 매물에 풍선효과가 있는데 그 이유 중 하나로 부동산 법인 매출을 위한 거래도 있었을거라고 봅니다. 공시가 1억 이하 단타는 초보가 하기에 위험한 투자이지만 법인은 매출을 지속적으로 발생시켜야 하기 때문에 1년 미만으로 보유하면서 세후 천만원, 2천만원만 부동산 수익을 내고 매도합니다.

부동산 법인으로 단타를 하는 것은 장점이자 단점인데 왜 단점인지는 아래서 설명하겠습니다.

 

▶ 피부양자 건보료

부동산 임대소득이 발생하면 직장인 가입자는 괜찮지만 소득이 없는 피부양자 가족은 지역가입자로 전환됩니다. 5월에 종합소득세를 신고하면 11월에 건강보험공단 지역가입자 건보료를 적용 받습니다. 건보료는 재산 규모에 따라 부과됩니다. 이런 경우 피부양자를 법인의 임직원이나 대표로 등록하여 직장인 가입자로 만들면 건보료를 아낄 수 있습니다.

아래는 국민건강보험 사이트에서 지역보험료를 계산하는 방법입니다.

국민건강보험 → 민원여기요 → 개인민원 → 보험료조회 → 4대보험료 계산 → 지역보험료 모의 계산하기

 

▶ 증여

자녀도 법인의 주주로 등록할 수 있습니다. 법인이 성장할 수록 자녀의 지분만큼 자녀의 자산증식이 가능합니다. 자녀가 성년이라면 임직원으로 근무하고 법인으로부터 월급을 받을 수 있습니다.

다만 소득이 없거나 30세 미만 자녀, 특히 미성년자 자녀는 자금출처가 명확한 것이 좋습니다. 따라서 국세청 증여세 신고를 반드시 하는것을 권해드립니다. 증여세 공제 한도는 10년 단위이며 성년 5천만원, 미성년자 2천만원입니다.

 

 

부동산법인 단점

▶ 법인매출

법인이기 때문에 매출이 꾸준히 발생되어야 합니다. 부동산 임대 법인이라면 월세를 받는 상가나 꼬빌이 있기 때문에 단타매수를 하지 않아도 되지만, 법인명의 임대소득이 없다면 단타매수를 하기 싫어도 계속 해야합니다.

지금은 부동산 상승기이기 때문에 공시가 1억 이하 매물을 사팔사팔 하며 소액이라도 매출을 만들 수 있지만 부동산 침체기에는 이 방법이 쉽지 않습니다. 부동산 하락기에 매수는 쉬워도 매도하기는 어렵기 때문입니다.

또한 거래 계약서, 증빙자료, 비용처리 영수증, 거래 히스토리 등을 꼼꼼하게 기록해서 세무소에 전달해야 누락이 없습니다. 

 

▶ 고정비 발생

법인설립은 초기에 자본금 투자와 함께 매월 세무기장료, 매년 세무조정료가 발생합니다. 기장료는 매월 발생하며 약 15~20만원 수준, 조정료는 년 1회 발생하며 50~60만원 수준입니다. 그외 사무실이 필요하다면 임차료가 발생합니다. 

대신 법인은 사업소득을 올리기 위해 사용한 비용을 필요경비로 처리할 수 있습니다. 법인 손금처리를 위해서는 법적으로 인정 받는 영수증이나 세금계산서 같은 증빙이 있어야 하며 법인 물건 양도시 필요경비는 양도차익에서 제외하고 법인세를 산출합니다.

법인은 고정비가 발생하기 때문에 투자기간과 목적, 세부담의 득실을 고려해서 설립해야 합니다.

 

▶ 법인 자금 인출

법인 돈을 개인 통장으로 가져오려면 방법은 대표이사나 임직원의 급여, 주주의 배당 밖에 없습니다. 급여는 근로소득세, 배당은 배당소득세 15.4%(현금배당 2천만원 이하)가 과세됩니다.

이렇게 되면 1인 부동산 법인은 법인세도 내고 근로소득세도 내니 이중과세 되는 느낌을 갖게 됩니다. 그래서 어떻게 합법적으로 법인의 돈을 빼오는지 고민하는 분들이 많은데 1인 법인이라도 법인은 법인입니다. 함부로 개인과 법인의 통장을 섞으면 법인자금 횡령이 되니 주의해야합니다.

대표이사 개인통장에서 법인통장으로 돈이 왔다갔다 할 수 있는 기회는 부동산법인 설립 초기에 잔액잔고증명서를 발급할 때 뿐입니다. 

 

▶ 정부규제

부동산 법인도 개인처럼 정부의 규제가 강화되어 법인 주택 취득세율와 보유세는 개인과 비슷해졌고 현재기준 법인 부동산 양도세만 낮습니다. 법인 물건 매도시에는 양도소득세가 아닌 법인세와 추가세를 내는데 추가세 세율이 점점 높아지고 있습니다. (그래도 개인명의 양도세보다는 낮습니다.)

앞으로 부동산 법인 설립 조건이 더 까다로워 질것 같습니다. 그렇다고 매년 고정비를 내면서 미리 부동산 법인을 설립할 필요는 없습니다. 목적과 득실을 따져봐야 합니다.

 

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부동산 법인에 대한 생각

5년이 넘도록 서울 아파트 값은 상승했습니다. 대구 아파트는 무려 10년이 넘도록 상승을 했기 때문에 이번 상승장에서 부를 상당히 쌓은 분들은 명의와 세금에 대한 고민을 하실거라고 봅니다. 명의와 세금 문제를 모두 해결할 수 있는 부분이 1인 부동산 법인 설립이고 정부도 그걸 알고 부동산 법인 규제를 강화하는 것 입니다.

 

세금측면에서 법인과 개인명의 차이는 매도할때 발생하는 양도세 부분입니다. 취득세, 재산세, 종부세에서는 큰 차이가 없지만 양도세에서 차이가 납니다. 개인이 양도를 하면 6~45%이고 경우에 따라서는 장기보유 특별공제를 받을 수 있는데 법인이 양도를하면 10~25%의 법인세만 내면 됩니다.

그래서 개인명의로는 평생 안 팔아도 좋을 입지의 아파트를 매수해서 거주하거나 전세를 주고 법인명의로는 단타 매물이나 월세용 주택, 상가, 건물등을 담으면 최적화된 포트폴리오라고 생각합니다.

 

개인적으로 초보자가 처음부터 부동산 1인 법인을 설립하는 것은 권하지 않고 부동산 거래 경험이 많아 단타가 가능한 실력이 되는 분, 장기보유 꼬마빌딩 매수, 증여 등 부동산 법인 설립 목적이 분명한 분들이 부동산 임대 법인을 설립하는 것이 좋지 않나 생각합니다.