상급지 아파트 갈아타기 방법 (경기도→서울, 강북→강남)

얼마전에 상급지 아파트 갈아타기에 성공한 부부의 이야기를 다룬 신문기사를 읽었습니다. 이 부부의 이야기를 통해 다른 상급지로도 이동이 가능한지를 보겠습니다. 이번 부동산 상승장에서 서울 신축 아파트는 행정구역을 불문하고 강세를 보였습니다. 

 

개인적인 부동산 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 투자권유 글이 아니니 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다. 

 

상급지 아파트 갈아타는 방법

 

[한경닷컴] 신도시 새 집 팔고 30년 된 서울 아파트 산 부부에게 벌어진 일

처갓집 따라 별내 미분양 아파트 2015년 입주
작년 별내신도시 새 집 팔고 상계동으로 갈아타기

별내 집값 2억 오를 동안 상계동은 4억 올라
"장기적인 관점에서 갈아타기 시도해야"


이 부부가 별내신도시로 이사오게 된 건 2015년말이었다. 이 아파트는 2013년 분양됐던 별내의 한 아파트였다. 전용면적 84㎡의 분양가는 3억3000만~3억4000만원가량. 집값 상승을 보기보다는 '가족들과 가깝게 산다'는 데에 의미를 두고 계약을 했다.

예상대로 신도시는 깨끗하고 쾌적했다. (중략) 하지만 만족감은 잠시였다. 처음에는 자연을 보는 게 좋았지만, 시간이 갈수록 인프라가 그리워졌다. 북적이는 가게들이나 영화관, 마트, 백화점 등을 찾으면서 부부는 주말에도 서울에 가는 게 일상이 됐다.

집값이 좀처럼 오르지 않던 별내집은 지난해 반전을 맞았다. 2019년까지만해도 4억원대였던 집값이 별안간 5억원대로 뛴 것이었다. 서울지하철 4호선과 8호선 연장 소식에 GTX-B노선까지 언급되면서 한달에 수천만원씩 집값이 올랐다.

하지만 별내집을 팔아서 서울 역세권 아파트를 구하기는 쉽지 않았다. 30년은 된 헌집에 주택면적도 줄여가야 했다. 가족과 주변 지인들에게 조언을 구했지만 다들 '반대'였다. 집값이 뻔히 오를 게 보이는 별내 새 집을 두고 30년 된 구축 소형으로 가겠다고 했으니 말이다.

이 부부는 서울 입성으로 마음을 굳혔다. 별내에서의 생활도 좋았지만 5년동안 겪은 교통난와 인프라 부족은 조만간 해결될 것 같지 않다고 봤기 때문이다. 그렇게 별내집을 작년 6월에 5억6000만원에 매도하고 이 자금으로 상계주공 6단지 전용 58㎡(약 25평)를 샀다. 집값은 비슷한 수준이었다.

20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 상계주공 6단지의 전용 58㎡는 지난달 9억4000만원에 거래됐다. 이 아파트의 호가는 9억6000만원에 달한다. 불과 1년 여만에 4억원의 집값이 뛰었다. 물론 별내의 집값도 상승했다. 별내푸르지오는 이달들어 7억8500만원에 손바뀜이 일어났다. 집값이 양쪽 다 올랐지만 별내는 2억원, 서울은 4억원의 집값이 오른 것이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "정부의 각종 규제와 세금 부담으로 1주택자가 갈아타기를 하기가 더 어려워졌다"며 "신축만 고집하기 보다는 종합적으로 장기적으로 살펴보고 의사결정을 할 필요가 있다"고 조언했다.

 

 

 

경기도 → 서울아파트 갈아타기

기사는 사실일까? 기사에 나온 아파트의 매매전세 기본차트를 그려봤습니다. 별내신도시 아파트가 어떤 단지인지는 확인 할 수 없어 2013년에 미분양이었던 별내 푸르지오 33평의 가격을 가지고 왔습니다. 아래는 경기도 별내푸르지오 33평과 서울 노원구 상계주공 6단지 25평의 일반 매매가 비교차트 입니다.

2016년에 입주가 시작된 것으로 보이는 별내 푸르지오 아파트는 기사의 내용처럼 입주후 3~4억대를 유지하다가 2019년도까지 급격히 상승을 시작합니다. 노원구 상계주공 아파트는 서울이 상승하기 시작한 2012~20133년부터 본격적인 상승을 하지는 않았지만 2015년도부터 서서히 상승의 온기를 받아 상승을 시작합니다. 

결국 상계주공 6단지 25평과 별내푸르지오 33평의 매매가 역전현상이 발생합니다.

위 기사에 나오는 부부도 이쯤부터 고민을 시작해서 2020년에 서울 아파트 갈아타기에 성공합니다. 그리고는 더 낡고 오래된 25평 아파트가 신축 33평 아파트의 가격을 넘어서게 됩니다.

 

별내푸르지오 33평 vs 상계주공6단지 25평

 

입주 10년 전후로 신축아파트의 신축빨이 끝나고 구축이 되면 입지가 아파트 가격을 결정하게 됩니다. 별내신도시는 쾌적하고 넓은 아파트지만 출퇴근이 노원구보다 힘들고 인프라가 서울보다는 부족합니다. 학군과 학원가도 노원구보다 부족합니다. 무엇보다 행정구역이 서울시가 아닌 경기도입니다. 같은 구축이되면 사람들은 입지가 더 좋은 곳을 선호합니다.

상급지로 아파트 갈아타기 또는 큰 평수 갈아타기를 할 때는 위 차트와 같이 가격이 붙는 시기에 해야합니다. 

 

신축에서 구축으로 평수를 줄여서 이사하는 것은 쉬운 결정이 아닙니다. 아무리 인테리어를 했다고 해도 구축 아파트는 지하주차장이 없거나 엘리베이터로 연결이 안되는 곳이 대부분이고 신축 아파트 같은 단지내 편의시설도 없습니다. 게다가 노원구 상계동 주공 아파트들은 모두 재건축 대상이라 집 컨디션도 좋지 못합니다. 그래서 기사에 나오는 부부는 서울 아파트 값 상승분을 먹을자격이 충분히 된다고 생각합니다. 경기도에서 서울 아파트 갈아타기에 성공한 이 부부를 응원합니다. 

 

 

 

강북 → 강남아파트 갈아타기

그럼 서울 내에서 상급지 아파트로 갈아타기도 가능할지 보겠습니다. 위 사례와 비슷한 케이스의 아파트 단지 두개의 매매가 비교차트를 가지고 왔습니다. 강북 신축아파트와 강남 재건축 아파트 입니다.

일명 마래푸(마포래미안푸르지오)는 너무 유명한 아파트라 모르는 사람이 없습니다. 아현동에 있으며 2015년에 입주한 신축이라는 점을 제외하면 학군이나 교통, 주변 편의시설, 인프라 등은 서초 신동아에 비해서 부족합니다.

신축 대장 마포래미안푸르지오 33평의 가격과 1978년에 입주한 서초 신동아 재건축 아파트 24평의 가격을 비교해 보겠습니다. 마래푸와 서초신동아 가격이 줄곳 비슷한 상승을 보이다가 혹은 마래푸가 신동아보다 조금 더 높은 가격을 보이다가 올해 초 서초신동아 1차 24평과 마포래미안푸르지오 33평의 매매가 역전현상이 발생합니다.

 

마래푸 33평 vs 서초 신동아 24평

 

신축 33평을 버리고 구축 그것도 재건축 아파트에 평수를 줄여 이사를 오는 것은 쉽지 않습니다. 그러나 이렇게는 해볼 수 있습니다. 마래푸 33평을 매도합니다. 그리고 같은 단지 25평에 전월세로 살고 그 돈으로 서초 신동아 24평을 매수합니다. 그리고 서초 신동아가 신축이 되면 서초동 아크로클라우드파크에 입주합니다. 몇년만 고생하면 자산증식과 함께 강남 신축아파트에 거주할 수 있습니다. 

 

서초동 아크로클라우드파크는 입주시 얼마가 되어 있을까요?

신동아 바로 옆에는 2021년 6월 부터 입주를 시작한 서초그랑자이가 있습니다. 독수리 5형제 중 한 단지입니다. 네이버 부동산에서 이 아파트의 매매가 전세가를 보겠습니다. 최신순으로 보니 서초그랑자이 24평의 매매가는 25~27억 수준, 전세가는 13억 5천입니다. 현재 재건축으로 신축이 되기 전인 신동아 24평의 가격은 20억입니다. 약 5~7억의 매매가 상승이 있었습니다.

 

(출처: 네이버 부동산)

 

 

서초 신동아 1차 24평을 보유한 사람이 34평을 신청하면 추가분담금은 있겠지만 자산증식은 더 빠르게 됩니다. 서초그랑자이 34평의 매매가는 33~34억, 전세가는 18~19억 수준입니다. 서초신동아 24평 20억에 추가분담금 2~3억정도 내더라도 24평을 받는것보다 더 많은 자산증식을 하게 됩니다.

서초 신동아는 그랑자이보다 나중에 신축이 되기 때문에 입주시점에 서초그랑자이의 가격을 뛰어 넘을 것으로 생각합니다. 

 

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부동산 법인 설립 장단점

 

강북에서 강남아파트로 갈아타기 좋았던 시점은 마래푸 33평과 서초 신동아 24평가격이 17~18억 수준으로 차트에서 두 단자의 매매가가 크로스 되는 시점이 되겠습니다. 이렇게 경기도 분당, 판교에서 강남아파트로 경기도 삼송, 미사 신축아파트에서 서울 아파트로 상급지 갈아타기 또는 동일 지역에서 더 큰평수로 갈아타기가 가능한지를 보시기 바랍니다.