양도소득세 계산방법 : ① 필요경비

2021년 부동산 양도세 계산방법에 대해서 알아보겠습니다. 양도세는 아래 순서에 의해 양도세 계산을 하고 최종 양도소득 산출세액을 산출합니다. 각 단계별로 적용되는 기준과 인정범위 등을 알아두면 세금을 아낄 수 있습니다. 

양도소득세 계산 순서

1. 양도차익 = 양도가액(실거래가액) - 취득가액 등 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 (3년이상 주택 보유 후 양도)
3. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 (250만원 차감)
4. 양도소득 산출세액 = 양도소득과세표준 X 세율 - 누진공제

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

 

 

필요경비

양도가액은 실제로 거래한 가액으로 하며 양도가액에서 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등을 필요경비로 제외합니다.

취득가액등 필요경비 산정 방법

구분	취득가액 등 필요경비
원칙	실거래가	자본적지출액 + 양도비 등
실거래가 확인불가 경우	매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 순서로 적용	취득당시 기준가의 3%
	환산취득가액으로 하는 경우, 환산취득가액+개산공제(기준시가 3%)와 자존적지출액+양도비등 중 큰 금액

 

 

(1) 취득가액

취득가액은 주택 취득에 든 실거래가액으로 타인으로부터 매입한 주택은 매입가액에 취득세, 등록세, 면허세 기타 부대비용을 가산한 금액이며 건설하여 취득한 주택은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 취득세와 등록면허세를 포함한 공과금, 설치비, 기타 부대비용의 합계액입니다.

당사자약정에 의해 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우는 이자도 필요경비로 인정되지만 지급기일 지연으로 인해 추가로 발생하는 이자는 제외합니다. 

 

양도세 필요경비(취득가액)으로 인정되는 범위

취득세, 법무사 비용, 세무사 비용, 매수매도 중개수수료, 국민채권 할인료, 소유권 확보를 위한 소송비용 등

 

Q. 취득세 납부영수증을 분실했다면?
A. 취득세는 납부영수증이 없어도 필요경비로 공제합니다. 단, 취득세가 감면된 경우는 공제할 금액도 없습니다.

Q. 소송비용도 필요경비로 인정되나요?
A. 취득가액에는 소송으로 인한 명도비용, 소송비, 인지대 등이 모두 포함되고 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사 보수, 자산의 소유권을 확보하기 위해 직접소요된 모든 비용을 말합니다.

Q. 분양받은 주택의 부가가치세도 필요경비로 인정되나요?
A. 취득세에 부과되는 교육세와 분양사업자가 징수하는 부가가치세는 필요경비로 인정됩니다. 단, 일반과세자가 사업용으로 분양을 받은 경우에는 필요경비로 인정되지 않습니다.

Q. 배액배상도 필요경비로 인정되나요?
A. 부동산 매매계약의 해약으로 인해 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 인정되지 않습니다.

 

실거래가액을 확인할 수 없는경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 합니다. 

• 매매사례가액 :  취득일 전후 3개월 이내에 취득한 주택과 동일하거나 유사한 다른 주택의 매매가
• 감정가액 : 취득일 전후 3개월 이내에 2개 이상의 감정평가업자가 평가한 가액의 평균액 (기준시가 10억 이하는 1개 감정평가업자의 감정가)
• 환산취득가액 = 실거래가액 X 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가

 

 

 

(2) 자본적지출액

자본적지출액은 지출에 대한 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증, 금융거래증명서류 등 증빙서류에 의해 확인이 되는 경우만 필요경비로 인정하여 공제 됩니다.

필요경비로 인정될 때 시스템 에어컨은 필요경비로 인정되지만 일반 에어컨 교체는 필요경비로 인정되지 않습니다. 또한 보일러 교체와 바닥공사는 필요경비로 인정되고 보일러 수리와 바닥재 교체는 필요경비 불인정됩니다.

양도세 필요경비(자본적지출액)으로 인정되는 범위

발코니 확장, 보일러 교체, 샷시 교체, 상하수도 배관공사, 홈오토 설치, 방범창 설치, 바닥공사, 시스템 에어컨, 불법건축물 철거비, 재건축 부담금, 묘지이장비, 부동산 매각 광고비 등

양도세 필요경비(자본적지출액)으로 인정되지 않는 범위

타일, 욕조, 변기, 문짝, 바닥재, 도배, 싱크대, 주방가구 교체, 보일러 수리, 외벽도장, 도색, 정화조, 하수도관 교체, 일반 에어컨 교체, 방수공사, 이사비, 세입자 퇴거보상 비용, 배액배상, 재산세, 종부세, 대출이자 상환, 감정비 등

 

① 주택의 연수를 연장시키거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비

• 용도변경을 위한 개조
• 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
• 피난시설 철치
• 재해 등으로 건물이 훼손되어 본래용도로 이용이 어려운 경우 복구
• 기타 개량 확장 증설 등

② 주택 취득 후 소송이 있는 경우 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비, 변호사비, 화해 비용 등으로 지출연도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입된 비용을 제외한 금액

③ 공인사업 등을 위해 토지등이 협의 매수, 수용된 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비, 화해 비용 등으로 지출한 연도의 각 소득금액에 필요경비로 인정된 금액을 제외한 금액으로 증액보상금 한도내에서 필요경비로 인정됩니다.

④ 주택의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용 (재해, 노후 등 부득인한 사유로 재건축한 경우 철거비 포함)

⑤ 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금

⑥ 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금

 

 

(3) 양도비 등의 계산

주택을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이며 증빙서류가 반드시 필요합니다.

• 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 공증비용, 인지대, 소개비
• 양도자가 지출하는 명도비용
• 주택취득으로 매입한 국민주택 채권을 만기전에 매도하여 발생한 매각차손

 

 

(4) 배우자, 직계존비속에 대한 양도소득 필요경비 

거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 내 배우자, 직계존비속으로부터 증여 받은 주택 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익을 계산할때 취득가액은 증여자인 배우자 또는 직계존비속의 취득당시 취득가액으로 합니다.

거주자가 증여 받은 주택에 대해 납부했거나 납부할 증여세가 있는 경우에는 양도소득세 필요경비로 인정됩니다.

배우자의 경우 이혼한 경우에도 해당규정을 적용하나 사망한 경우에는 적용하지 않고, 직계존속의 경우에는 증여자가 사망한 경우에도 본 규정을 적용합니다.

 

 

(5) 가산세

주택을 신축 또는 증축(바닥면적 85㎡ 초과하는 경우)하고 취득일 또는 증축일로부터 5년이내에 주택을 양도하고 취득가액을 감정가액 또는 환산취득가액으로 하는 하는 경우에는 주택의 감정가액 또는 환산취득가액의 5%에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 합산합니다. 단, 증축하는 경우는 증축하는 부분만 한정합니다.

산출세액이 없는 경우에도 감정가, 환산취득가액 가산세는 적용하나 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우에는 적용하지 않고, 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당하면 가산세를 적용합니다.

 

 

 

양도차익

양도차익은 양도가액(실거래가)에서 취득가액 등 필요경비를 공제해서 계산합니다. 양도가액을 기준시가로 하는 경우에는 취득가액도 기준시가로 합니다. 

 

(1) 부담부증여시 양도차익 계산

주택을 증여할 때 전세보증금, 대출금 같은 채무를 수증자(증여를 받는자)가 인수하는 경우에는 자산이 유상 이전되는 것으로 보아 양도자에게는 양도소득세를 과세하고 수증자에게는 채무를 제외한 부분에 대해서 증여세를 과세합니다.

부담부증여의 양도가액은 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액에 증여가액중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 부담부증여의 취득가액은 소득세법에 따라 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱한 가액으로 합니다.

• 양도가액 : 상속세 및 증여세법 제 60조~66조 규정에 따라 평가한 금액 X 채무액/증여가액
• 취득가액 : 소득세법 제 97조 제1항 1호에 따른 가액 X 채무액/증여가액

단, 2020년 2월 11일 이후 부담부증여로 양도하는 자산의 증여재산가액을 임대료 등의 환산가액에 따라 평가하는 경우에는 취득가액을 기준시가로 산정합니다.

증여당시 개별주택 공시가격 : 5억원
전세보증금 : 3억원
증여자가 취득시 주택 기준시가 : 1억원

→ 부담부증여 양도가액 : 5억원 X (3억/5억) = 3억
→ 부담부증여 취득가액 : 1억원 X (3억/5억) = 6천만원
→ 양도차익 : 3억원 - 6천만원 = 2.4억 → 양도소득세 과세 대상
→ 증여과세액 : 5억원 - 3억원 = 2억원

 

 

(2) 1세대 1주택 고가주택 양도차익 계산

1세대 주택으로 비과세 요건을 충족하였더라도 실거래가액이 9억원이 넘는 고가주택의 경우에는 9억원 초과분에 대해서 양도세를 납부해야 합니다. 조합원 입주권도 실거래가 9억원을 초과하는 경우 양도세를 납부합니다.

양도차익 = (양도가액 - 취득가액등 필요경비) X ((양도가액 - 9억원) / 양도가액)

 

공동소유자가 9억이상 고가주택을 양도하는 경우 위 계산법에 따라 양도소득세를 산정한 후 지분대로 나누기 때문에 양도차익은 동일합니다. 양도차익은 기본공제 및 장기보유특별공제액을 제외하기 전 단계입니다. 

양도소득세 계산 순서

step1. 양도차익 = 양도가액(실거래가액) - 취득가액 등 필요경비
step2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 (3년이상 주택 보유 후 양도)
step3. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 (250만원 차감)
step4. 양도소득 산출세액 = 양도소득과세표준 X 세율 - 누진공제

 

2022년 1월 1일부터 실거래가액이 9억원을 초과하는 겸용주택의 경우, 주택 부분과 주택 외 부분을 분리하여 주택부분만 양도차익을 계산하도록 개정되었습니다. 고가주택에 해당하지 않는 겸용주택은 개정전과 동일합니다.

• 기존 : 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 작거나 같은 경우는 주택부분만 주택으로 보고 과세, 주택연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 큰 경우에는 전부를 주택으로 봄
• 개정 : 9억 이상 고가주택만 주택부분만 주택으로 봄 (9억 이하는 주택, 주택외 부분 합산)

 

 

(3) 재개발, 재건축 양도차익 계산

재개발사업, 재건축사업, 소규모재건축 사업을 시행하는 조합원이 입주권을 양도한 경우, 신축주택을 양도한 경우에 청산금을 납부하는 경우와 지급받는 경우로 나누어 양도차익을 계산할 수 있습니다.

• 입주권을 양도하는 경우 양도차익
• 신축을 양도하는 경우 양도차익

청산금은 조합원이 종전에 소유하고 있던 토지 및 건축물의 가격과 분양 받은 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액을 돌려받는 것을 말합니다.

 

 

부동산법인은 개인과 다르게 주택 양도시 양도차익에 대해 법인세를 부과합니다. 법인세에 주택분 추가세를 부과해도 다주택자의 양도세 중과에 비하면 법인세는 훨씬 낮은 수준입니다. 앞으로 이 부분이 계속 높아진다면 취득세, 보유세, 양도세 전체에서 개인과 법인의 세율이 비슷해집니다.

현재 기준으로 부동산 법인의 장단점은 아래 글을 참고하세요.

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양도세율과 양도소득세 신고기간, 양도세 비과세 요건에 대해서는 다음 글에서 알아보겠습니다. 양도세 예상금액만 필요한 분들은 양도세 자동계산 어플(부동산계산기)을 다운로드 받아 활용하시고 애매한 내용은 국세청(126)에 문의 후 실행을 하시기 바랍니다. 매매계약이 실행이 되면 세금은 되돌릴 수 없습니다.