꼬마빌딩 신축 공부 : 사전조사 단계

상가나 꼬마빌딩 등 주택분 재산세가 나오지 않는 부동산은 종합부동산세가 과세되지 않습니다. 그래서 최근에는 공시지가 1억 이하 주택, 상가, 지식산업센터, 꼬마빌딩 가격이 높아지고 있습니다. 아파트만 보유한 다주택자 또는 부동산 법인 입장에서 꼬마빌딩은 낮은 수익에 공실 위험이 있음에도 불구하고 보유세 측면에서 매력적일 수밖에 없습니다.

그리고 조물주 위에 건물주라는 위시리스트를 하나 실천할 수도 있습니다.

 

[연합뉴스] '강남 꼬마빌딩 경매 응찰자 120명' 상가 경매도 과열

강남구 청담동의 작은 '꼬마빌딩' 경매에 무려 120명의 응찰자가 몰렸다. 2017년 준공된 지하 2층, 지상 4층 높이의 이 건물은 토지 면적이 168.5㎡, 건물 면적이 162㎡에 불과한 꼬마빌딩이다. 감정가 52억1천900만원에 입찰에 부쳐져 120명이 경합한 끝에 감정가의 2배에 육박하는 102억 5천100만 원에 주인을 찾았다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 196.4%에 달했다.

 

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경될 수 있습니다.

 

원하는 건물의 이미지를 수집합니다.

 

꼬마빌딩 짓기

이미지 수집

원하는 건물의 이미지를 모아봅니다. 인터넷에 보면 많은 건물과 인테리어 사진이 있습니다. 그중에 마음에 드는 건물의 사진을 모아봅니다. 지금 당장 건축을 할 수 없더라도 충분한 시간 동안 사진을 모으고 버리며 내가 원하는 건물의 모습을 만들어 냅니다. 지금 마음에 드는 건물이 1년 뒤에는 마음에 들지 않을 수 있습니다.

건물은 한번 지으면 쉽게 변경하기 어렵기 때문입니다. 특히 투자용 건물이 아닌, 거주 또는 거주겸 임대의 목적으로 짓는 건물이라면 건축주의 스타일과 잘 맞아야 할 것입니다.

 

 

건축 목적 정하기

건물을 지어서 바로 매도할 목적인지 올근생 상가로만 지어서 매도하거나 임대할 목적인지, 거주하면서 1층에는 상가를 2층에는 임대를 주어 임대수익을 만들 목적인지를 분명하게 해야 원하는 건물의 모습을 분명하게 그려낼 수 있습니다. 

미리 토지매입을 마쳤다면 토지가 위치한 지역특성에 따라 건축을 해야 공실위험이 낮을 것입니다. 예를 들어 신혼부부가 많은 지역에 임대주택 건축이 목적이라면 투룸, 쓰리룸이 많아야 할 것이고, 1인 가구가 많은 지역이라면 빌트인이 되어 있는 원룸이나 1.5룸이 적당할 것입니다.

토지매입 전이라면 건축 용도에 맞는 지역의 시세조사 등이 필요할 것입니다. 임장 수준에서 끝날 것이 아니라 꾸준히 발품, 손품을 팔아 그 지역의 트렌드와 상권, 임대차 시세 등을 공부해야 할 것입니다. 꼬마빌딩은 아파트와 달라서 똑같은 꼬마빌딩은 없기 때문에 공동주택 가격처럼 시세를 알기 어렵습니다. 연식, 면적, 용도, 디자인, 위치 등 모든 것이 다릅니다. 건물을 짓고자 하는 지역을 잘 알면 알수록 좋습니다. 1년 이상 냉정하게 조사해야 실패하지 않습니다.

 

목적에 따라 건축물의 모양, 위치, 사전조사 내용이 달라야 합니다.

 

사전조사

부동산 앱 추천

요즘 임장의 기본은 손품입니다. 손품 이후 필요한 지역은 현장조사를 나갑니다. 네이버 지도, 네이버 부동산, KB 리브부동산, 직방 앱과 하우 빌드 스케치, 랜드 북을 이용합니다. 

 

부동산 어플 추천 순위 TOP5 - 아파트 투자 분석하는 팁!

 

현장조사

부동산 소장님은 아파트보다 상가 거래를 많이 하는 소장님을 만나는 것이 좋습니다. 그 동네 상권을 잘 알고 임대차 시세와 권리금, 매출을 잘 알고 있기 때문입니다. 한 자리에서 오래 거래한 중개사무소가 좋고 한 군데보다는 여러 군데 적어도 두세 군데를 방문하는 것이 좋습니다. 특히 나와 캐미가 잘 맞는 소장님을 찾아야 건축 후 임대차 계약이 수월합니다.

현장방문은 시간을 달리해서 수시로 방문합니다. 가능하면 외식을 하거나 인근 지역에 볼일이 있을때마다 시간을 내어 걸어봅니다. 눈에 띄는 건물이 있으면 휴대폰으로 손품 임장을 하고, 부동산 소장님을 만나 이야기를 들어봅니다. 그 건물이 주변의 다른 건물보다 임대료를 얼마나 더 받을 수 있는지, 임차인들이 선호하는지, 이 지역 유동인구 수나 연령은 어떻게 되는지, 선호하는 혹은 인기 있는 건물은 어떤 것인지, 왜 인기가 높은지 등을 물어봅니다. (공인중개사가 바쁘지 않은 시간에 방문해야 많은 이야기를 나눌 수 있습니다.)

 

자료 정리

사전조사를 한 두 번만 하고 건물을 짓는 사람은 없을 것입니다. 있다면 초보 건축주는 아닐 것입니다. 건축이 처음이라면 서두르기보다 아파트를 처음 구매했을 때처럼 신중하고 꼼꼼하게 자료를 수집하고 분석한 뒤 건축을 하는 것이 좋습니다. 1년 정도의 시간을 두고 손품, 발품 판 정보들을 엑셀에 꼼꼼하게 기록합니다.

 

수익형 부동산, 지식산업센터 투자 장단점

부동산 법인 설립 장단점

 

건축을 해본 지인의 말에 의하면 건물을 지으면 3년은 더 늙는다는 이야기를 들어본 적이 있습니다. 하지만 건축주가 되어 처음 건물을 짓는다는 것은 가슴 뛰는 일입니다. 건물주가 되어 안정적인 임대수익이 생기면 누구나 조기 은퇴를 꿈꾸게 될 것입니다.