수익형 부동산, 지식산업센터 투자 장단점

부동산 수익을 위해 지식산업센터에 투자하는 분들이 늘고 있습니다. 자산증식에 성공했거나 은퇴를 앞두고 있다면 상가, 지산 같은 수익형부동산을 매수해 월세를 받고 싶으실겁니다. 지산이나 상가는 아파트보다 대출이 잘되고 많이 되기 때문에 임대수익률이 조금 더 좋습니다.

 

개인적인 부동산 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 투자권유 글이 아니니 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다. 

 

 

지식산업센터란?

과거에는 지식산업센터를 아파트형 공장이라고 블렀으며 제조업이 많이 입주했던 반면 최근에는 IT관련 중소기업이나 스타트업이 입주해 있습니다. 지식산업센터에 제조업이 입주하면 건물의 컨디션이 급격히 떨어지고 공장 이미지가 부각될 수 있어 최근 위치가 좋고 잘 관리된 지식산업센터의 경우 제조업의 입주를 기피하는 현상도 보입니다. 

지식산업센터 내에는 사무실, 공용 회의실, 기숙사, 어린이집, 운동시설, 식당 같은 편의시설이 입주해 있어 대기업 자사 건물과 비슷한 형태를 띈다고 보면 됩니다.

 

 

 

지식산업센터 투자 장점

지식산업센터 대출

투기과열지구 아파트 값이 15억이 넘으면 대출이 1원도 되지 않지만 지식산업센터는 분양가 또는 매수가격의 70% 대출이 가능합니다. 만약 입주가능한 업종이 직접 사용한다면 대출은 80~90%까지도 가능합니다. 기존의 대출 금액이나 주택이 몇채인지 주택담보대출이 얼마가 있는지는 상관이 없습니다.

 

지식산업센터 취득세 감면

지식산업센터 분양을 받아 실입주 한다면 취득세 50%가 감면되고, 재산세는 5년간 37.5% 감면, 법인세는 4년간 100% 면제 됩니다. 단, 지산 분양 후 5년 내 임대나 매도, 증여를 하면 세금혜택이 추징됩니다. 

또한 지식산업센터는 주택이 아니기 때문에 취득세와 양도소득세가 중과되지 않으며 종부세가 과세 되지 않습니다. 주택을 몇채 보유했든 지식산업센터가 몇호실이든 상관이 없습니다. 

 

지식산업센터 전매제한

지식산업센터는 전매제한이 없기 때문에 지식산업센터 분양정보를 잘 분석해서 단기투자를 할 수 있는 법인 투자자라면 부동산 법인 매출을 올리는데 도움이 됩니다. 또한 장기보유할 가치가 있는 지역의 지산을 매수해서 임대수익을 얻는 것도 방법이 됩니다. 임대수익이 계속 발생하면 법인매출 압박에서 조금 자유로울 수 있습니다.

현재 지식산업센터 전매제한 관련 법안은 발의 되어있으나 시행전이며 법시행 전에 지산 분양을 받았다면 소급적용 되지 않습니다.

부동산 법인 설립 장단점

 

 

지식산업센터 분양 받기전 주의할 점

 

 

지식산업센터 문제점

산업단지 내 지식산업센터는 국가에서 육성하는 단지로 임대업이 불가능합니다. 산업단지 지산은 입주할 기업이 지식산업센터를 분양받아 직접 사용하고 세제혜택을 받는 것이 좋고 산업단지 외 지산은 입주가능 업종에 제한이 있지만 임대사업자 등록을 하고 투자가 가능합니다. 

 

지식산업센터 입주가능업종

최근 지식산업센터에 일반 투자자들이 몰리면서 지식산업센터 분양이 성공적으로 이루어지고 있지만 과연 사무실이 필요한 스타트업과 IT기업들이 얼마나 될까를 고민해봐야 합니다. 지식산업센터는 입주가능 업종 제한이 있기 때문에 의식주로 구분되는 주택과 달리 입주가능한 수요가 제한적입니다. 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다는 것을 잊지 말아야 합니다. 

지식산업센터의 입주가능 업종은 사업자등록증에 해당 업종의 코드가 있어야 하며 일정 부분 매출이 발생해야 합니다.  위반시 퇴거명령 또는 벌금이 있으니 임대차 계약시 지식산업센터 입주업종 코드를 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

지식산업센터 분양

최근 지식 산업 센터 분양이 호황이다 보니 부동산 호황일때 밀어내기식 분양을 하는것으로 보입니다. 그런데 지식산업센터(아파트형 공장)가 호황인적이 없었으므로 투자자 입장에서 적정 분양가를 계산하기 어렵고 중개사나 분양사무소에서 그렇다면 그렇구나 하고 매수하는 분들도 있습니다. 지식산업센터는 아파트 가격처럼 표준화 되어 있지 않아서 비교분석이 어렵고 정보도 매우 부족합니다.

그럼 지산은 어떤 기준으로 분석해야 할까요?

아파트를 고를때와 같은 기준을 적용해서 분석합니다. 매수 적정 타이밍 인지? 입지가 좋은지? 그 중에서도 RR 지식산업센터 기준을 무엇인지? 이중에서 지산과 아파트의 다른 점은 로얄층 로얄호실 기준이 다르다는 것입니다. 아파트는 거주용이고 지산은 사무실로 사용되기 때문에 그렇습니다.

많은 공부가 전제되어야 겠지만 기본적으로 수요가 몰리는 RR은 내가 갖고싶은 것보다 남들도 좋아하는 것이어야 합니다. 그래서 투자자의 입장이 아닌 지하철을 타고 지식산업센터로 출근하는 직원의 입장에서 매물을 고르도록 합니다. 당연히 초역세권이 비역세권 지산보다 선호할 것이고, 어린이집 같은 편의시설이 있는 지산이 없는 지산보다 수요가 높을 것입니다. 그 밖에 지산에 입주가능한 기업들이 필요로 하는 드라이브인 설비가 있는지 여부도 판단해야 합니다.

 

지식산업센터 공실

지식산업센터 분양이 잘 된다고 공실이 없는 것은 아닙니다. 상가나 지산이나 임대수익을 목적으로 하기 때문에 공실이 있으면 70~90%의 대출이자는 투자자가 내야합니다.

최악의 경우 지식산업센터 가격은 하락하는데 공실이 장기화 된다면 대안이 있나요? 대안이 있어야 합니다. 내가 지산 입주가능한 사업체를 운영하고 있다면 지산이 장기 공실화 되었을때 입주해서 버틸 수 있을 것입니다.

부동산 시장은 갑자기 싸늘해집니다. 시세보다 낮게 내놓아도 더 떨어질것 같은 심리가 팽배하면 아무도 사지 않습니다. 

 

지식산업센터 임대수익

성수동 지식산업센터 평당 가격은 2천만원정도이며 월세는 평당 5만원 수준입니다. 성수 지식산업센터의 한 호실을 4억에 분양을 받아서 대출 70%(2억 8천)을 받았다고 가정합니다. 직접 사용이 아닌 임대사업자이므로 취득세 4.6%와 중개 수수료까지 내고 나면 평당 월세 5만원은 기대했던 부동산 수익보다 낮습니다.

신용대출까지 껴서 구입한다면 투자 수익률은 더 높아지겠지만 절대 금액은 변하지 않습니다. 성수보다 비인기 지역에 투자한 지인의 지식산업센터 투자 후기를 들어봐도 수익률은 높지만 손에 들어오는 월세가 낮다고 합니다.

주식투자와 마찬가지로 부동산 투자도 수익률보다 수익금이 중요합니다.

 

 

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지식산업센터의 강남은 성수동입니다. 성수동은 지하철 2호선을 타고 출퇴근이 가능하고 서울의 중심부에 있어 차량으로 어느 곳을 가도 비슷한 시간이 소요됩니다. 과거 공장만 있던 성수동에 핫플레이스가 많이 생기면서 젊은 사람들이 많은 거리로 변신하고 있습니다.

성수동 지식 산업 센터와 구로 지식 산업 센터, 마곡 지식 산업 센터, 운정 지식 산업 센터, 부평 지식 산업 센터를 하나씩 떠올려 보시기 바랍니다. 내가 운영하는 사업체가 있다면 어느 지식산업 센터에 입주고 싶으신가요? 차를 타고 출근하는 사장이 아니라 지하철과 버스를 타고 출근하는 우리 직원이 근무하고 싶은 사무실이 남들도 좋아하는 지식산업센터입니다. 그런 지산에 투자해야 실패가 적습니다.