2021년 개정된 부동산 인지세 납부시기와 금액, 대상 총정리

논란이 되고 있는 부동산 인지세에 대해서 알아보겠습니다. 부동산을 취득할때 내는 세금은 취득세와 인지세가 있습니다. 일반적으로 인지세는 잔금을 치를때 취득세와 함께 부동산 등기 인지세를 법무사에게 제출해 왔습니다. 그런데 국세청은 부동산 등기 시점이 아닌 계약시점에 부동산 계약 인지세를 납부해야 하고 지연시 기간에 따라 지연가산세를 부과하겠다고 합니다. 

 

분양권 인지세 가산세 300배 부과 논란

 

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다. 자세한 내용은 국세청에 문의하시기 바랍니다.

 

 

인지세 납부 시기

인지세 납부기준은 언제일까요? 일반적으로 잔금을 치르는 시점에 부동산 등기 인지세를 낸다고 생각하고 있습니다. 그래서 이번 분양권 인지세 가산세 논란이 있었습니다. 아파트 청약에 당첨이 되어 분양권을 보유한 사람이 잔금을 치르지 않았으니 인지세를 납부하지 않았는데 인지세 가산세가 300배가 부과된 것입니다. 

 

인지세 납부 시기는 등기시점일까요? 계약시점일까요?

인지세법을 보니 인지세 납부 원칙은 해당 문서를 작성할 때로 되어 있습니다. 즉, 그동안은 부동산 잔금을 치르고 등기를 칠때 인지세 납부를 해왔지만, 인지세법은 계약서를 작성할 때라고 명시되어 있습니다.

 

인지세법
[시행 2020. 8. 28.] [법률 제16568호, 2019. 8. 27., 타법개정]
기획재정부(부가가치세제과), 044-215-4323

제1조(납세의무)
① 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 해당 문서를 작성할 때에 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.
② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다.[전문개정 2010. 1. 1.]


제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2020. 6. 9.>
1. “증서”란 재산에 관한 권리의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 그 밖에 이를 증명할 목적으로 작성하는 문서를 말한다.
2. “통장”이란 하나의 문서로서 반복적인 거래 사실을 표시할 수 있도록 철한 문서를 말한다.[전문개정 2010. 1. 1.]

 

 

그런데 이게 왜 이제서야 문제가 되었냐? 2021년에 국세청에서 분양계약서, 전매계약서에 대해서도 계약일에 인지세를 바로 납부하지 않으면 가산세를 부과하겠다고 안내를 하면서 분양권 인지세 가산세에 대한 논란이 시작 되었습니다.

건설사도 부동산 분양계약 관련 인지세 납부 안내를 한적이 없고 시행사, 시공사, 수분양자도 갑자기 인지세에 최고 300%에 달하는 가산세를 물게 생겼기 때문입니다. 

한국부동산분양서비스협회는 국세청에 “갑작스러운 지연가산세 통보로 수분양자와 공급자 모두가 큰 경제적 부담과 혼란을 겪고 있다”며 “유예 기간을 달라”고 건의를 했고 이게 받아들여지면서 간담회(2021년 8월 24일) 이전 건에 대해서는 가산세를 부과하지 않기로 결정했다고 합니다.

 

 

인지세 납부 대상

인지세 납부 대상은 논란이 된 분양권만 해당할까요? 일반 매매계약도 해당할까요? 부동산 인지세 납부 대상에 대해서 알아보겠습니다.

 

부동산 분양계약 인지세

인지세법 시행령 제2조의3(도급 및 위임 문서의 범위)에 따르면 인지세 과세대상은 「건설산업기본법」 제22조에 따라 작성하는 도급문서라고 명시되어 있습니다. 주택 분양권은 계약하는 시점에 인지세를 납부해야합니다. 

단, 한국부동산분양서비스협회와 국세청 간담회 내용에 따라 2021년 8월 24일 이전 분양계약에 대해서는 인지세 가산세를 부과하지 않습니다. 간담회 이후 신규로 취득하는 분양권, 분양권 전매 계약은 반드시 계약시점에 부동산 거래 인지세를 납부하시기 바랍니다.

 

부동산 매매 인지세

그러나 인지세법 제1조(납세의무)에는 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서를 작성할 때에 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다. 즉, 분양권 최초계약이나 전매가 아닌 일반 부동산 매매시 인지세는 계약서를 작성하는 시점에 납부하는 것이 맞습니다.

 

인지세법 시행령
[시행 2021. 4. 8.] [대통령령 제31611호, 2021. 4. 6., 타법개정]
기획재정부(부가가치세제과), 044-215-4323


제2조의3(도급 및 위임 문서의 범위) 법 제3조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.  <개정 2015. 6. 1., 2016. 8. 31., 2019. 2. 12., 2021. 4. 6.>

1. 「건설산업기본법」 제22조에 따라 작성하는 도급문서
2. 「전기공사업법」 제12조에 따라 작성하는 도급문서
3. 「정보통신공사업법」 제26조에 따라 작성하는 도급문서
4. 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제11조 또는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제14조에 따라 작성하는 도급문서4의2. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제15조 또는 제39조제3항에 따라 작성하는 도급문서4의3. 「지방공기업법」 제64조의2제3항(제76조제2항에서 준용하는 경우를 포함한다)에 따라 작성하는 도급문서
5. 「변호사법」 제3조에 따라 변호사가 작성하는 수임(受任)계약서
6. 「해양사고의 조사 및 심판에 관한 법률」 제29조에 따라 심판변론인이 작성하는 수임계약서
7. 「변리사법」 제2조에 따라 변리사가 작성하는 수임계약서
8. 「법무사법」 제2조에 따라 법무사가 작성하는 수임계약서
9. 「공인회계사법」 제2조에 따라 공인회계사가 작성하는 수임계약서
10. 「세무사법」 제2조에 따라 세무사가 작성하는 수임계약서
11. 「중소기업진흥에 관한 법률」 제55조에 따라 경영지도사 및 기술지도사가 작성하는 수임계약서
12. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제4조에 따라 감정평가사가 작성하는 수임계약서
13. 「보험업법」 제188조에 따라 손해사정사가 작성하는 수임계약서
14. 「관세사법」 제2조에 따라 관세사가 작성하는 수임계약서
15. 「기술사법」 제3조에 따라 기술사가 작성하는 수임계약서
16. 「건축사법」 제19조에 따라 건축사가 작성하는 수임계약서
17. 「도선법」 제18조에 따라 도선사가 작성하는 수임계약서
18. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제39조에 따라 측량기술자가 작성하는 수임계약서
[전문개정 2010. 2. 18.]

 

 

 

인지세율표

부동산, 선박, 항공기의 소유권 이전에 관한 증서를 계약할때 부동산 인지세 금액은 아래와 같습니다.

기재금액이 1억원 이하인 주택의 소유권 이전에 대해서는 인지세가 부과되지 않습니다. 대부분의 분양권과 주택은 1억원 초과~10억원 이하(인지세액 15만원), 10억원 초과(인지세액 35만원)에 해당합니다.

분양권 전매시에는 프리미엄을 포함한 금액이 기재금액이 됩니다. 예를들어 9억 5천만원에 최초 분양 받은 사람은 인지세가 15만원이지만 여기에 2억 프리미엄을 얹어 매도했다면 새로운 매수자의 기재금액은 11억 5천만원으로 인지세는 35만원입니다.

기재 금액	인지세 계산
1천만원 초과~3천만원 이하	2만원
3천만원 초과~5천만원 이하	4만원
5천만원 초과~1억원 이하	7만원
1억원 초과~10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

 

 

부동산 인지세 가산세 (개정)

인지세 가산세 내용이 개정되었습니다. 기존에는 인지세 미납시 가산세 300%가 적용되었는데 개정된 내용은 인지세 납부기한 별로 가산세가 차등 적용 됩니다. 

예를들어 인지세 금액이 15만원인데 6개월을 초과했다면 가산세 300%인 45만원이 추가 부과되어 60만원을 납부해야 합니다. 그러니까 분양권을 보유한 사람들이나 주택 공급자가 난리가 났던 것입니다.

기존	개정
인지세 미납시 300%	인지세 납부기한	인지세 가산세
	3개월	100%
	3개월 초과~6개월 이내	200%
	6개월 초과	300%

 

 

 

부동산 인지세 납부 방법

인지세 납부방법은 2가지가 있습니다.

오프라인 (우체국 방문)

우체국에서 기재금액에 해당하는 인지세를 납부하는 방법입니다. 이 방법은 집에 프린터기가 없는 분들에게 유용하지만 현금납부만 가능합니다. (카드납부 불가) 인지세 납부확인서는 계약서와 함께 보관하도록 합니다.

 

온라인 (전자수입인지)

전자수입인지 사이트에서 인지세 납부하는 방법입니다. 주의할 점은 반드시 종이문서용 전자수입인지를 선택(전자문서용 전자수입인지 아님) 해서 인지세 납부 증명서를 출력 보관하도록 합니다. 또한 금액을 입력할때는 부동산 계약금액이 아닌 기재금액에 따른 인지세 금액을 입력합니다. 온라인 인지세 납부는 신용카드 사용이 가능합니다.

전자수입인지 → 종이문서용 전자수입인지 → 구매 → 로그인 (비회원서비스 가능) → 인지세 납부 → 부동산 등 소유권 이전 선택 → 인지세 금액 입력 → 건수 → 확인 → 테스트 출력 (1회만 가능) → 납부 → 출력

 

종이문서용 전자수입인지를 선택합니다.

 

 

인지세 면제대상

인지세법 제 6조에 따라 인지세가 비과세 되는 대표적인 경우는 기재금액이 1억원 이하인 주택의 매매계약서나, 기재금액이 1천만원 이하인 매매계약서 도급/위임 계약서, 기재금액이 5천만원 이하인 금전소비대차계약서(대출) 입니다.

인지세법 제6조(비과세문서)
다음 각 호의 문서에 대해서는 인지세를 납부하지 아니한다.  <개정 2016. 3. 2., 2020. 6. 9.>

1. 국가나 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다. 이하 같다)가 작성하는 증서 또는 통장
2. 국고금의 취급에 관하여 작성하는 증서 또는 통장
3. 공공사업을 위한 기부를 위하여 국가나 지방자치단체에 제출하는 증서
4. 자선이나 구호를 목적으로 하는 단체가 그 사업에 관하여 작성하는 증서
5. 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것
6. 어음의 인수 또는 보증
7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 증권의 복본(複本) 또는 등본
8. 금전소비대차에 관한 증서로서 기재금액이 5천만원 이하인 것
9. 「우편법」에 따른 우편전용의 물건에 관한 증서
10. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 적용을 받는 토지 등을 국가, 지방자치단체 또는 그 밖의 특별법에 따라 설립된 법인에 양도하는 경우 그 양도 절차에서 필요하여 작성하는 증서
11. 「한국은행통화안정증권법」에 따라 한국은행이 발행하는 통화안정증권
12. 「국제금융기구에의 가입조치에 관한 법률」에서 정한 국제금융기구가 발행하는 채권 및 그 채권의 발행과 관련하여 작성하는 증서
[전문개정 2010. 1. 1.]

 

 

 

인지세 환급

인지세를 납부하지 않아도 되는 건을 납부했다면 인지세 환급 신청을 하면 됩니다.

인지세 환급 방법
홈택스 신청/제출 → 소비세제 신청/제출 → 인지세 환급(공제신청서) → 구비서류 첨부

구비서류
인지세 환급(공제)신청서(홈택스 자료실에서 "인지세" 검색 후 다운로드), 인지세 납부 후 작성하지 않은 과세문서

 

 

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정리하면 주택 분양권 최초분양, 분양권 전매, 부동산 일반 매매시에도 계약서를 작성하는 시점에 인지세를 납부해야 하며 2020년 8월 24일 이전에 분양을 받은 사람은 가산세가 부과되지 않습니다. 또한 인지세 납부는 계약시 매도자 또는 매수자가 협의하여 정할 수 있습니다. 매수자 또는 매도자가 전액 부담해도 되고 반반 부담해도 됩니다. 자세한 내용은 국세청에 문의하시기 바랍니다.