임대주택 보유자라면 종부세 합산배제 대상자!

종부세는 주택분 재산세가 부과되는 주택 및 토지를 모두 합산해서 고율의 세금을 부과하는 부동산세 입니다. 그러나 주택분 재산세가 부과되더라도 주택 임대사업자, 법인 기숙사 등 일정 요건을 충족하는 주택에 대해서는 종합부동산세 합산 과세에서 제외하고 있습니다.

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

종부세 합산배제 대상 주택과 추징하는경우는?

 

 

종합부동산세 합산배제

보유한 주택 중 일정요건에 해당하는 임대주택, 사원용 주택, 주택 신축용 토지 등을 종부세 부과대상에서 제외하기 위해 세무서에 신고하는 것을 말합니다. 

종부세 합산배제 신고는 매년 9월 16일~30일까지 이며 주소지 관할세무서에 방문 신고 또는 국세청 홈택스에서 전자신고가 가능합니다.

 

 

 

종부세 합산배제 신고 방법

종합부동산세 합산배제 적용대상 주택을 보유한 소유주가 합산배제 신고를 하려면 매년 9월 16일 부터 9월 30일까지 합산배제 신고서를 납세지 관할세무서에 제출해야합니다. 제출 방법은 관할세무서에 방문 신청하는 경우와 홈택스에서 전자 신고하는 방법이 있습니다.

합산배제신고를 최초로 한 다음 연도부터 신고 내용 중 소유권, 전용면적 등의 내용 변동이 없는 경우에는 신고하지 않아도 됩니다.

 

▶ 합산배제 홈택스 신고 매뉴얼

2021_합산배제 및 과세특례(향교 및 종교단체) 등_사용자 매뉴얼(홈택스).pdf

5.36MB

 

 

종합부동산세 합산배제 대상

종부세 과세기준일인 6월 1일에 임대주택 소재지 관할 지방단치자체 및 세무서에 임대업등록과 주택임대사업자등록을 해야 합니다. 둘 중 하나만 신고하면 안되고 관할 지자체와 세무서 둘다 신고가 완료되어야 합니다.

만약 6월 1일 기준으로 임대업등록은 했는데 임대사업자등록이 안되어 있다면 합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 민간 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세 합산배제를 신청할 수 있습니다.

 

합산배제 제외 대상

단, 매입임대주택 중 1세대 1주택자가 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 신규로 취득한 장기 일반 민간 임대주택과 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정지역대상에서 장기일반 민간 임대주택으로 등록하는 경우에는 합산배제 적용대상에서 제외 됩니다.

 

▶ 합산배제 임대주택 종류 8가지

(1) 건설임대주택

• 임대사업자가 임대를 목적으로 주택을 건설하는 임대주택
• 주택건설업자가 건설한 미분양 주택을 지자체에 임대사업자 등록하고 임대하는 주택

 

(2) 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등

건설임대주택 중 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택이 해당합니다.

 

(3) 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등

매입임대주택 중 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택이 해당합니다. 단, 1세대 1주택자가 조정대상지역에서 신규로 취득한 장기일반민간임대주택은 합산배제가 되지 않습니다.

 

(4) 매매임대주택

임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택이며 2018년 3월 31일 이전에 지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 한 경우만 해당합니다.

 

(5) 기존임대주택

2005년 1월 5일 종부세 시행 전부터 임대주택법에 따라 등록하고 임대하던 임대사업자의 임대주택을 말합니다.

 

(6) 미분양분 매입임대주택

2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 미분양 주택을 매입하여 임대하고 있는 경우를 말합니다. 이 경우 시장, 군수, 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 또는 미분양 주택 매매계약서 사본을 제출해야합니다.

 

(7) 미임대 민간건설임대주택

임대 목적으로 건설하고 사용승인일 또는 사용검사 필증일 받은 날로부터 과세기준일까지 2년 내 한번도 임대되지 않은 주택을 말합니다.

 

(8) 리츠, 펀드에 의한 매입임대주택

리츠나 펀드가 수도권 외 소재하는 임대주택을 2008년 중 취득했거나 임대하는 경우입니다.

 

 

▶ 합산배제 임대주택 조건

앞에 합산배제 임대주택 대상에 해당한다면 이제부터 설명할 임대주택 면적, 주택수, 임대기간을 확인해봐야 합니다.

합산배제 임대주택의 공시가격 기준일은 임대개시일 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일(6월 1일)에 임대주택 공시가격이 아래 표의 기준금액 이하여야 합니다.

 

단기 임대주택

임대주택	전용면적	주택수	공시가	임대기간	임대료상한
매입임대	-	전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원)	5년 이상	5% 이하
건설임대	149㎡ 이하	전국 2호 이상	6억원 이하	5년 이상	5% 이하

 

장기 임대주택

매입 또는 건설임대 중 장기일반민간임대주택등이 해당합니다.

임대주택	전용면적	주택수	공시가	임대기간	임대료상한
매입임대	-	전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원)	5년 이상	5% 이하
건설임대	149㎡ 이하	전국 2호 이상	9억원 이하	10년 이상	5% 이하

 

기타 임대주택

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임대주택	전용면적	주택수	공시가	임대기간
기존임대주택	85㎡ 이하	전국 2호 이상	3억원 이하	5년 이상
미임대 민간건설임대	149㎡ 이하	-	9억원 이하	-
리츠, 펀드 매입임대		비수도권 5호 이상	6억원 이하	10년 이상
미분양 매입임대			3억원 이하	5년 이상

 

 

▶ 합산배제 다가구주택 임대주택 

2가구 이상 독립된 생활이 가능하도록 건축된 1개 동의 면적이 660㎡(200평) 이하, 3층 이하, 19세대 이하인 주택을 다가구 주택이라고 합니다. 다가구 주택은 종부세 합산배제 요건을 적용합니다. 단, 다가구주택을 합산배제 받으려면 임대사업자 등록을 해야합니다.

다가구 주택은 단독주택으로 규정하고 있어 건설임대주택은 2개동 이상, 매입임대주택은 1개동 이상 임대하는 경우 임대사업자 등록을 할 수있습니다. 2015년 5월 18일부터는 1개 동 중 일부 호수만 임대하는 다가구 주택도 지자체에 임대사업자 등록이 가능합니다. 

 

 

▶ 사원용 주택, 기숙사 등 합산배제 종류 8가지 

(1) 사용자 소유의 사원용 주택

종업원에게 무상, 저가로 제공된 국민주택규모 이항의 사용원 주택이 과세기준일 당시 공시가격 3억원 이하라면 종부세 합산배제를 신청할 수 있습니다. 저가의 기준은 과세기준일의 전세금 또는 임대보증금이 주택 공시가의 10% 이하인 주택입니다. 

단 이런 경우에는 합산배제에서 제외 됩니다.

• 사용자가 법인이며 과점주주인 종업원에게 주택을 제공하는 경우
• 사용자가 개인이며 특수관계자에게 주택을 제공하는 경우

 

 

(2) 기숙사

건축법 시행령 별표1 제2호 라에서 규정하는 학생 또는 종업원에게 제공하고 있는 기숙사

건축법 시행령 별표1 제2호 라

기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대수가 전체의 50% 이상인 것 (교육기본법 제 27조 제 1호의 3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다.)

 

(3) 주택건설업자의 미분양 주택

일반건축공사업자가 분양 판매목적으로 건축하여 소유한 미분양 주택으로 재산세 납부의무가 성립하는 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택입니다. 

 

(4) 세대원이 가정어린이집으로 사용하는 주택

과세일 기준 세대원이 영유아보유법 제 13조 규정에 따라 허가를 받고 고유번호를 받아 5년이상 가정어린이집으로 운영하는 주택을 말합니다.

의무운영기간 5년을 충족한다고 보는 경우 3가지

- 가정어린이집용 주택 소유자, 운영하던 세대원이 사망한 경우
- 가정어린이집용 주택이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의 매수, 수용된 경우
- 천재지변으로 가정어린이집을 더이상 운영할 수 없는 경우

 

(5) 시공자가 대물변제 받은 미분양 주택

시공업자가 공사대금으로 받은 미분양 주택으로 해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 재산세 납부의무가 성립한 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택입니다.

 

(6) 연구기관의 연구원 제공 주택

(7) 등록문화재 주택

(8) 노인주거복지시설을 설치한 자가 소유한 노인복지주택

 

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종부세 합산배제 추징

2019년 2월 12일부터 임대계약 체결 또는 증액 후 1년 이내 재증액은 불가하며, 보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. 임대료 인상률 위반 시 당해년도부터 2년간 합산배제가 되지 않습니다.

전세를 월세로 전환하는 경우 임대료 인상률 산정 방법은 아래와 같습니다.

• 인상률 ((갱신 후 환산보증금 - 기존 환산보증금) / 기존 환산보증금) X 100
• 환산보증금 = 임대보증금 + ((월임대료 x 12) / 2.5%)

 

합산배제 신청으로 종부세 경감을 받았으나 의무 임대기간을 충족하지 못하는 경우에는 감면 받은 세액과 이자를 추징합니다. 

 

결론적으로 임대료 상한을 위반한 경우에는 2년간 합산배제가 되지 않고 최소 의무 임대기간을 위반한 경우에는 감면 받은 세금을 추징을 합니다. 단, 아파트 장기 단기 임대주택의 경우에는 임대의무기간이라도 임차인의 동의를 받아 임대사업등록을 말소하면 합산배제로 경감 받은 종합부동산세를 추징하지 않습니다.