재산세 계산 방법과 과세표준 이해하기

재산세는 토지, 건축물, 주택 등 재산에 과세하는 지방세입니다. 이 중 주택 재산세에 대해서 알아보겠습니다. 주택의 유형은 아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 공동주택이 있고, 단독주택, 다가구 주택, 다중주택 같은 단독주택이 있습니다. 그 외 하나의 건물에 주택과 주거 외 용도로 사용되는 겸용주택이 있습니다. 이런 경우 주택 재산세는 주거용으로만 사용되고 있는 건물의 면적비율에 따라 재산세가 부과 됩니다. 

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

 

재산세 과세 기준일

주택분 재산세는 주택의 보유기간과 관계 없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있으면 부과됩니다. 취택의 소유여부는 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 합니다. 주택 계약일이 아닙니다. 만약 A아파트를 5월 20일에 계약하고 7월 15일에 잔금을 지급했다면 A아파트의 재산세 납세 의무자는 매도자가 됩니다.

 

재산세 납세 의무자

소유자를 확인할 수 있는 경우

• 주택 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유하고 있는 자가 납세를 합니다.
• 만약 주택의 건물과 토지의 소유자가 다른 경우에는 건물과 토지의 시가표준액 비율로 안분하여 각각 부과 됩니다. 
• 소유권 이전 소송에 따라 원상회복 판결이 있는 경우 소유권 이전등기 확정판결 이전에 사실상 납세의무자에게 부과된 납세 의무에는 영향을 미칠 수 없습니다.

 

소유자를 확인할 수 없는 경우

• 공부상의 소유자가 매매 등으로 소유권 상 변동이 있었음에도 신고하지 않은 경우에는 사실상의 소유자를 알 수 없으므로 공부상의 소유자를 납세의무자로 봅니다.
• 상속이 개시된 재산이나 상속등기가 이행되지 않고 사실상의 소유자도 신고하지 않으면 행안부가 정하는 주상속자를 납세 의무자로 됩니다. 여기서 주상속자란 민법상 상속지분이 가장 많은 사람입니다. 상속지분이 가장 많은 사람이 두명이상이라면 그 중 나이가 가장 많은 사람이 됩니다.
• 미신고 종중재산의 경우에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 봅니다. 과세일 기준으로 종중재산이 소유권이 불분명한 경우에는 주택의 사용자가 재산세를 납부합니다.
• 신탁재산의 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 봅니다. (2021년 1월 1일 기준으로 신탁재산의 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 변경 되었습니다.)

 

 

 

재산세 과세표준

주택분 과세표준은 시가표준액과 공정시장가액 비율을 곱하여 계산합니다.

시가표준액은 매년 4월 30일에 공시되며 단독주택은 개별주택가격, 공동주택은 공동주택가격이 공시됩니다. 공시가액이 없는 경우에는 지방자치단체장이 산정한 가액을 시가표준액으로 사용합니다.

공정시장가액비율은 지방세법에 따라 탄력적으로 적용 되는 비율로서 현재 주택분 재산세의 공정시장가액 비율은 60% 입니다. (2021년 기준 종부세 95% 적용)

 

주택 재산세와 종부세 공정시장가액비율

 

[국민일보] 부동산세 급증 우려 큰데… ‘완충 장치’ 공정시장가액비율 조정 안되나

집값 상승, 공시가격 현실화, 세율 인상으로 올해 부동산 세금이 크게 오를 것으로 예상된 가운데 세금 계산 시 ‘할인’ 역할을 하는 공정시장가액비율을 조정해야 한다는 의견이 제기되고 있다. 그러나 정부는 각종 고강도 부동산 정책이 추진될 오는 6월 이후 시장 추이를 지켜본 뒤에 고려하겠다는 입장이어서 당분간 세금 조정은 쉽지 않을 전망이다.

부동산 보유세인 재산세, 종합부동산세는 모두 세금 계산 시 공정시장가액비율이 적용된다. 공정시장가액비율은 과세 표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율을 말하는데 공시가격을 100% 반영하지 않고 관련 비율을 곱해 세 부담을 다소 덜어준다. 2009년 이명박정부에서 납세자 편의를 고려해 도입됐다. 올해 기준 공정시장가액비율은 재산세 60%, 종부세 95%다.

 

 

 

재산세율

주택 재산세는 0.1~0.4%의 4단계 누진세율을 적용합니다. 공시가격 6억 이하 1주택자에 대한 특례세율은 현 재산세 표준세율에서 0.05%를 인하하였으며 2021년에 신설되었습니다.

과세표준	표준세율 (공시 6억 초과, 다주택자, 법인)	특례세율 (공시 6억 이하 1주택자)
6천만원 이하 (공시 1억)	0.1%	0.05%
6천만원~1억 5천만원 이하 (공시 1~2억 5천)	6만원 + 6천만원 초과분의 0.15%	3만원 + 6천만원 초과분의 0.1%
1억 5천만원~3억 이하 (공시 2억 5천~5억)	195,000원 + 1억 5천 초과분의 0.25%	12만원 + 1억 5천만원 초과분의 0.2%
3억~3억 6천 이하 (공시 5~6억)	57만원 + 3억 초과분의 0.4%	42만원 + 3억 초과분의 0.35%
3억 6천 초과 (공시 6억)		-

 

별장 재산세는 4% 단일세율을 적용합니다. 별장의 의미와 취득세율은 아래 글을 읽어보시기 바랍니다.

부동산 취득세 계산방법 - 다주택자, 부동산 법인, 고가주택 등

 

 

재산세 계산

주택 재산세는 위에서 본 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준에 세율을 곱하여 산출세액을 구합니다. 산출세액이 전년도 재산세액 대비 일정비율을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 제외(세부담상한적용)하여 결정세액을 구합니다. 

과세표준 (시가표준액 X 공정시장가액비율) X 세율 0.1~0.4%	결정세액 (둘 중 작은 세액을 과세)
직전년도 부과 세액 X 주택가격별 세부담 상한율 (3억 이하 105%, 3~6억 110%, 6억 초과 130%)

 

위 표에 따라 직전연도 대비 공시가격이 하락한 경우에도 재산세가 인상될 수 있습니다. 재산세는 공시가격 X 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준이 결정되며, 세부담상한제에 따라 공시가격을 기준으로 계산된 산출세액이 > 직전연도에 납부한 세액에 세부담상한 비율을 적용한 세율보다 크면 후자인 직전연도 세액에 세부담상한비율을 적용한 세율이 과세 되기 때문입니다.

또한 주택을 공동명의로 보유하든 단독명의로 하든 재산세의 총액은 동일합니다. 위 표에 따라 주택별로 재산세 결정세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문입니다.

 

재산세 계산기

재산세 계산 방법은 알아두시고, 재산세 계산기 어플을 사용하세요. 호갱노노 앱과 부동산계산기 앱을 사용하면 연간 보유세(재산세, 종부세) 예상액을 알아볼 수 있습니다. 아래는 부동산 앱 추천 글입니다.

부동산 어플 추천 순위 TOP5 - 아파트 투자 분석하는 팁!

 

 

 

재산세 납부 시기

주택분 재산세액의 50%는 매년 7월 16일~7월 31일까지, 나머지 50%는 9월 16일~9월 30일까지 납부해야합니다. 재산세 부과액이 20만원 이하인 경우에는 매년 7월 16일~7월 31일까지 한번에 부과, 징수할 수 있습니다. 재산세가 2천원(2,000원) 미만인 경우 재산세를 징수하지 않습니다.

• 재산세 1차 : 매년 7월 16일~7월 31일까지
• 재산세 2차 : 매년 9월 16일~9월 30일까지

 

재산세 분할 납부방법

재산세 납부액이 250만원을 초과하는 경우(동일 시, 군, 구별로 납부할 재산세액이 250만원을 초과하는지 여부로 판단)에는 납부기한이 지난 달부터 2개월 이내에 분할납부가 가능합니다. 재산세 납부기한까지 재산세 분할납부 신청서를 시장, 군수, 구청장에게 제출해야합니다.

• 250만원 초과~500만원 이하 : 납부세액에서 250만원을 차감한 세액을 분납할 수 있습니다.
• 500만원 초과 : 납부세액의 50/100 이하의 금액을 분납할 수 있습니다.

재산세 분할납부 신청방법 (전국)

위택스 로그인 → 우측 상단 전체메뉴 → 부가서비스 → 재산세 분할납부 신청 → 고지내역불러오기 → 관할지 선택 후 검색 → 고지내역 확인 후 가져오기 → 해당 건 분할여부 체크 → 세액계산 → 예상 세액 확인 후 신청하기

※ 위택스 개인, 법인 회원만 분할납부 신청이 가능하며, 비회원 및 대리인 신청은 불가합니다.
※ 재산세 고지 당월 7월 16일~25일, 9월 16일~25일까지 24시간 신청 가능합니다. 분할납부 신청기한을 놓친 경우 관할 자치단체로 문의해야 합니다.

 

재산세 물납 방법

재산세 납부액이 1000만원을 초과하는 경우, 납부기한 10일 전까지 납세의무자가 신청하면 해당 관할구역에 있는 부동산에 한하여 재산세 물납이 가능합니다. 신청 후 지방자치단체에서 부동산을 평가하여 물납허가 여부를 결정합니다.

 

 

임대주택 재산세 감면

주택 임대사업자는 취득세 및 재산세 감면을 받을 수 있습니다. 임대의무기간 및 임대기간, 전용면적, 주택유형에 따라 적용되는 요율이 다릅니다.

감면대상 임대주택 유형

공공지원 민간 임대주택 : 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 민간임대주택법에 따른 임대를 하는 민간임대 주택을 말합니다. 주택 도시기금의 출자를 받아 건설, 매입하는 민간임대주택 등이 해당합니다.

장기일반 민간 임대주택 : 임대사업자가 공공지원 민간 임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다. 아파트는 제외합니다.

다가구 주택 : 전용면적 40㎡이하(대장 구분기재)의 다가구 주택 모든 호실을 임대사업하는 경우이며 주인이 거주하는 한 호실은 제외합니다. 

 

2020년 8월 18일 이후 단기임대 4년은 폐지되고 장기임대 8년은 10년으로 연장 되었습니다. 또한 신규등록하는 장기임대 중 아파트는 제외되고 금액요건은 신설되었습니다. 2020년 8월 12일 이후 공동주택은 3억원(수도권 6억원) 초과, 오피스텔 시가표준액 2억원(수도권 4억원) 초과하는 경우에는 제외됩니다. 2020년 8월 12일 전에 임대할 목적으로 취득 등록한 경우에는 가격요건을 적용하지 않습니다. 

집 살 때 취득세 감면 받는 2가지 방법 - 임대사업자, 생애최초

 

임대사업자 재산세 감면

임대사업자가 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세일 기준으로 2세대 이상 임대 또는 직접 사용하는 경우 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면합니다. 

 

2020년 8월 12일 이후 취득 등록

• 공동주택은 3억원(수도권 6억원) 초과 제외
• 오피스텔 시가표준액 2억원(수도권 4억원) 초과 제외

2020년 8월 12일 이전에 임대할 목적으로 취득 등록한 경우에는 가격요건을 적용하지 않습니다. 

 

재산세 감면범위

• 전용면적 40㎡ 이하 30년 이상 임대목적의 공동주택 : 재산세 면제
• 전용면적 60㎡ 이하 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세 50% 경감
• 전용면적 85㎡ 이하 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세 25% 경감

 

 

장기일반민간임대주택 재산세 감면

국내에서 임대목적의 공동주택 2세대 이상, 다가구주택(40㎡ 이하), 오피스텔 2세대 이상을 임대하는 경우 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면합니다. 임대주택 가격요건은 임대사업자와 동일합니다.

 

재산세 감면범위

• 전용면적 40㎡ 이하 공동주택, 다가구주택, 오피스텔 : 재산세 면제
• 전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하인 임대목적의 공동주택, 오피스텔 : 재산세 75% 경감
• 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하인 임대목적의 공동주택, 오피스텔 : 재산세 50% 경감

 

 

임대사업자 재산세 추징

임대사업자 등록이 말소된 경우에는 감면사유 소멸일로부터 소급하여 5년 이내에 감면 받은 재산세를 추징합니다.

단, 임대의무기간 중 단기민간임대주택(4년) 또는 장기임대주택(8년→10년) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 임대사업자가 임차인의 동의를 얻어 임대사업자 등록을 말소하는 경우에는 추징이 제외딥니다. 이는 임대사업자의 취득세 추징사유와 같습니다.

 

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Q&A

Q. 주택은 없고 주택 소재지 토지만 보유하고 있으면 주택분 재산세에 해당하나요?
A. 네. 주택이란 주거생활을 할 수 있는 구조로 지어진 건축물과 부속토지를 포함하기 때문입니다.

Q. 무허가 건물도 재산세 대상인가요? 
A. 네. 재산세는 등재가 되어 있지 않아도 부과 됩니다.

Q. 주거용 오피스텔도 주택 재산세가 과세되나요?
A. 오피스텔은 일반적으로 건축물로 재산세를 과세하지만, 주거용으로 사용하는 경우에는 납세자의 신청에 한해 주택으로 과세하고 있습니다. 주거사실을 증명할 수 있는 주민등록등본, 사업자등록, 취학여부, 수도요금, 전기요금, 가스사용 현황 등 증빙자료와 함께 재산세 변동신고를 접수하면 됩니다.

Q. 생활형 숙박시설을 주택으로 사용하는 경우에도 주택 재산세를 과세하나요?
A. 아닙니다. 숙박시설은 주택이 아닌 건축물로 재산세를 부과합니다. 개별호실로 분리되어 취사시설, 세탁실, 가구 등이 이미 설치되어 있고 건축법 시행령에서 정의하는 생활숙박시설의 요건의 건축 요건을 충족하고 건물의 등기부 및 건축물 대장의 용도가 생활숙박시설 또는 숙박시설로 되어있기 때문입니다. 

 

정부는 보유세(재산세, 종합부동산세)의 과세표준이 되는 시가표준액과 공정시장가액 비율을 조절하여 부동산 보유세를 늘렸다 줄였다 합니다. 시가표준액(공시가)는 한번 올리면 낮추기 어렵지만 재산세, 종부세 할인율인 공정시장가액 비율은 정부가 조절할 수 있습니다. 현 정부는 2022년까지 종부세는 공정시장가액비율을 100%로 올려 부자 증세를 강화하겠다는 의지를 보이고 있습니다. (2021년 기준 재산세 공정시장가액비율은 60%입니다.)