양도소득세 계산방법 : ② 장기보유특별공제

양도세 계산하는 순서는 매매 실거래가격에서 필요경비를 제외하여 양도차익을 구합니다. 주택을 3년이상 보유했다면 양도차익에서 장기보유특별공제를 합니다. 1세대 1주택의 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 합산하도록 변경되었습니다. 

양도소득세 계산 순서

1. 양도차익 = 양도가액(실거래가액) - 취득가액 등 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 (3년이상 주택 보유 후 양도)
3. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 (250만원 차감)
4. 양도소득 산출세액 = 양도소득과세표준 X 세율 - 누진공제

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

1세대 1주택자는 보유, 거주기간을 충족해야 합니다.

 

 

양도소득세 장기보유특별공제

주택을 3년 이상 장기보유하고 양도하면 양도소득금액을 계산할때 양도차익의 일부(보유기간별 공제율 상이)를 공제하는 제도를 양도세 장기보유특별공제라고 합니다. 주택 및 주택입주권이 해당합니다.

 

부동산 계산기 앱을 설치하면 양도세 자동계산이 됩니다. 그 밖에 보유세, 대출 계산기 기능이 있으니 활용해보시기 바랍니다. 호갱노노 앱을 설치하면 회원가입 없이 보유한 주택의 재산세, 종부세 예상금액 산출도 가능합니다. 아래 글을 참고하세요.

 

양도소득세 자동계산 어플 추천! 애매한 양도기준일 총정리

 

 

장기보유특별공제액 계산방법

주택 및 입주권을 3년 이상 보유 후 양도하면 양도차익에 보유기간 공제율을 곱하여 장기보유특별공제액을 계산합니다.

• 장기보유특별공제액 = (양도가액 - 취득가액 등 필요경비) X 보유 거주기간별 공제율

다만 조합원의 입주권은 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용합니다. 조합원으로부터 취득한 입주권은 해당하지 않습니다.

 

 

보유기간, 거주기간 공제율

보유기간이 3년 이상인 건물, 토지, 조합원 입주권(조합원으로 부터 매수한 입주권 제외)에 대해서는 장기보유특별공제를 적용합니다. 일반적인 경우는 보유기간에 따른 공제율을 적용하지만 1세대 1주태 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간을 합산하여 적용합니다.

 

일반 장기보유특별공제액

보유기간 계산은을 할때 원칙은 취득일(잔금)부터 양도일까지 입니다. 상속주택은 상속개시일부터 양도일이며, 증여주택은 배우자 등 취득가액을 기준으로 하며 증여자 취득일부터 양도일까지 입니다. 수증자의 취득일이 아니라 증여자의 취득이라는 점에 주의해야합니다.

보유기간	공제율
3년 이상	6%
4년 이상	8%
5년 이상	10%
6년 이상	12%
7년 이상	14%
8년 이상	16%
9년 이상	18%
10년 이상	20%
11년 이상	22%
12년 이상	24%
13년 이상	26%
14년 이상	28%
15년 이상	30%

 

 

1세대 1주택 장기보유특별공제액

보유기간이 3년(12%) 이고 거주기간이 3년 미만, 2년 이상인 경우에는 거주기간 공제율을 8%를 적용하여 합산 20%가 적용됩니다.

구분	공제율
	합계	보유기간	거주기간
3년 이상	24(20)%	12%	12(8)%
4년 이상	32%	16%	16%
5년 이상	40%	20%	20%
6년 이상	48%	24%	24%
7년 이상	56%	28%	28%
8년 이상	64%	32%	32%
9년 이상	72%	36%	36%
10년 이상	80%	40%	40%

 

 

 

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장기보유특별공제 미적용 주택

• 미등기 양도주택
• 다주택자가 조정대상지역 주택을 매도하는 경우
• 국외 주택
• 보유기간 3년 미만 주택
• 조합원으로부터 취득한 입주권