주택임대사업자 사업장현황신고 대상, 방법, 신고 후기
- 부동산/부동산 공부
- 2022. 1. 20.
부가가치세가 면세되는 주택임대사업자는 매년 2월 10일까지 면세사업자 사업장현황신고를 해야합니다. 국세청 주택임대사업자 등록 대상과 사업장현황신고 방법을 자세히 알아보겠습니다.
임대사업자 사업장 현황신고
2019년도부터 주택임대 수익을 사업소득으로 분류하여 매월 5월이 되면 종합소득세를 신고 납부하고 있습니다. 또한 주택임대업은 부가세가 없는 면세사업이어서 부가가치세 신고 납부를 하지 않아도 되지만 매년 1월이 되면 사업장현황신고는 해야합니다.
즉 부가가치세가 면세되는 주택임대사업자 및 개인사업자는 2021년 수입금액 등 사업장현황을 2022년 2월 10일(목)까지 신고해야합니다. 사업장 현황신고 방법은 3가지가 있으며 이전에 작성한 글을 참고하시어 가장 편한 방법으로 기한 내 신고를 완료하시면 됩니다. ▶ 주택임대사업자 사업장현황신고 방법 3가지
▶ 사업장 현황신고 안하면
주택임대업은 과세 금액이 없더라도 사업장 현황신고를 안하면 5월 종합소득세 신고에 대한 안내문과 간편신고 자료를 받아볼 수 없습니다. 또한 면세사업자 수입금액증명원 서류가 발급되지 않으며 일부 의료업, 약사업, 복식부기의무자, 간편장부대상자 중 직전년도 수입금액 4800만원 이상자는 사업장현황신고 가산세 0.5%가 부과됩니다.
▶ 사업장 현황신고 기한후 신고
위에서 말한 업종 또는 대상자 중 사업장 현황신고 기한이 지났다면 사업장현황신고 가산세가 부과 됩니다. 그럼에도 사업장 현황신고 기한후 신고를 해야하는 이유는 사업장의 세무조사를 받을 수 있기 때문입니다. 복식부기 의무자의 경우에는 기한후 신고를 하면 가산세를 감면 받을 수 있습니다. 면세사업인 주택임대사업자의 경우에는 기한내 신고와 기한후 신고가 달라질 부분은 없지만 사업장현황조사를 받을 수도 있으니 성실하게 신고를 하는 것이 좋습니다. 1월 사업장현황신고 기간을 놓쳤거나 불성실 신고를 했다면 월 종합소득세 신고는 성실하게 하는것이 좋습니다.
임대사업자
부부합산 2주택 이상 보유했다면 임대소득이 발생하지 않더라도 국세청 주택임대사업자 등록 대상입니다. 관할 세무서와 지자체에 등록하는 주택임대사업자는 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.
▶ 관할 세무서 주택임대사업자 (필수)
국세청 등록 주택임대사업자는 시,군,구 지자체에 등록하는 등록임대사업자와 다른 의미입니다. 거주중인 주택을 포함하여 부부합산 주택수가 2채 이상이라면 국세청 주택임대사업자로 등록해야하며 미등록 시에는 2020년 부터 가산세가 부과됩니다. 즉 국세청의 주택임대사업자는 의무 등록입니다.
내가 국세청 임대사업자 신고 대상자인지를 알아보시려면 이 글을 추가적으로 읽어보시기 바라겠습니다. ▶ 2주택 이상 보유하면? 임대소득 신고 대상
국세청의 주택임대사업자 등록은 주택 잔금일로 부터 20일 이내 세무서 또는 홈택스, 손택스에서 주택임대사업자로 신고해야합니다.
▶ 지자체 주택임대사업자 (선택)
그러나 지차체에 등록하는 주택임대사업자는 임대인의 선택입니다. 10년 이상의 장기임대사업을 하는 대신 세제혜택을 받을 수 있습니다. 2020년 7.10 대책으로 4년 단기임대는 폐지되고 8년 장기임대는 10년으로 연장되었습니다. 따라서 2020년 8월 18일 이후 임대주택사업을 등록 신청하는 경우에는 10년 이상 장기임대주택만 해당합니다. 또한 아파트는 신규 주택임대사업으로 등록할 수 없고 폐지만 가능합니다.
지자체 등록 주택임대사업자(주임사)의 경우에는 이 글을 읽어보시면 좀 더 자세히 아실 수 있습니다. ▶ 주택임대소득 분리과세 필요경비 (증빙, 장부기장 불필요)
사업장 현황신고
2021년 귀속 사업장현황신고 기간은 2022년 2월 10일까지 이며 대상은 부가가치세가 면세되는 개인사업자입니다. 주택임대사업자는 대표적인 면세사업자입니다. 국세청 주택임대사업자로 사업자등록을 하셨다면 사업장현황신고 대상 안내 카톡알림이 발송되었습니다.
- 신고기간 : 2022년 1월 1일 ~ 2월 10일까지
- 신고대상 : 면세사업자 (주택임대사업자)
- 신고방법 : 홈택스 또는 관할세무서 방문 접수 ▶ 주택임대사업자 사업장현황신고 방법 3가지
▶ 임대소득 신고대상 (부부합산 보유주택수)
| 주택수 | 월세 | 보증금 |
| 1주택 | 비과세 | 간주임대료 과세 제외 |
| 2주택 | 과세 | |
| 3주택 이상 | 간주임대료 과세 |
사업장 현황신고서 작성요령
사업장 현황신고 방법을 알아보겠습니다. 먼저 국세청 홈택스 사이트로 접속해주세요.
사업장현황신고서를 손택스로 제출할 수 있는 업종과 그렇지 않은 업종이 구분되어 있는데 주택임대사업자는 홈택스에서만 신고가 가능합니다. ▶ 국세청홈택스 홈페이지 바로가기
사업장현황신고서 작성하기를 눌러줍니다.
사업장현황 신고는 기본정보 입력 → 수입금액내역(수입금액검토표) → 신고서 제출 형식으로 이루어집니다. 공동사업자내역과 적격증빙 수취내역, 계산서와 세금계산서는 해당하지 않는 분들이 많습니다.
기본정보 입력에서 주택임대사업 사업자등록번호를 입력한 후 확인을 눌러줍니다. 주민등록번호를 입력하고 확인을 눌러도 되지만 다주택자라면 사업자등록번호 별로 신고를 하는 것이 편합니다.
부부합산 2주택 이상 보유중이나 아직 세무서 주택임대사업자 등록을 안했다면 이 글을 읽고 바로 신청하시기 바랍니다. 주택임대 사업자등록 신청 다음날 사업장현황 신고가 가능합니다. ▶ 공동명의 주택의 손택스 주택임대사업자 등록하는 방법!
수입금액검토표는 "제출"로 변경한 후 저장합니다.
아래 표에서 보시는 것과 같이 주택임대사업자는 수입금액검토표 제출 대상입니다.
업종코드란의 조회를 눌러 업종코드를 입력합니다. 주택임대의 업종코드는 다음과 같습니다. ▶ 임대주택 업종코드 확인하기
이제 수입금액과 기타매출에 간주임대료를 계산하여 넣어줍니다.
주택간주임대료 계산 버튼을 클릭하면 아래와 같은 화면이 보입니다.
임대주택 추가를 눌러 임대기간을 설정해줍니다. 전세기간을 입력하는 것이 아닙니다. 실제 전세 만기일이 2022년이라도 종료일은 2021년 12월 31일로 입력해 줍니다.
또한 2021년에 전세 만기가 있었다면 두번을 입력해줘야 합니다. 예를 들어 전세 보증금 1억에 2021년 5월 1일 만기였다면 2021년 1월 1일 ~ 2021년 5월 1일까지로 보증금 1억을 입력하고, 2021년 5월 2일 ~ 2021년 12월 31일 기간에는 상향한 전세보증금 1억 5천만원을 입력하여 줍니다.
공동명의라면 지분률로 나누어 입력하고 부부 중 1인이 대표로 사업장현황 신고를하면 됩니다. 공동명의 주택의 사업장현황신고 및 종합소득세 신고에 대한 자세한 내용은 이 글을 읽어보세요! ▶ 임대사업자등록부터 세금 신고까지 A to Z
이제 업종코드와 수입금액, 기타매출 입력이 완료되었습니다. 주택임대사업자의 수입금액과 기타매출은 간주임대료로 동일하게 입력합니다.
이제 수입금액검토표를 작성해보겠습니다.
주택임대사업자의 수입금액검토표에서 월세 여부를 체크하고 (4)임대업등록번호에는 지차체에 등록한 등록임대사업자 번호가 있다면 입력을 해줍니다. (4)임대업등록번호는 국세청에 신고 등록한 임대사업자번호와 다르니 주의하시기 바랍니다.
빨간박스의 임대정보를 모두 입력해줍니다. 임대정보를 입력하면 간주임대료 자동계산 화면이 보이는데 앞에서 입력한 간주임대료와 동일하게 계산됨을 확인할 수 있습니다. ▶ 주택임대소득세 간주임대료 계산 예시 (3주택 보증금)
입력이 완료되었다면 신고서를 제출합니다. 공동사업자내역, 적격증빙수취내역, 계산서, 세금계산서는 해당하는 분들만 입력하면 됩니다.
사업장 현황신고서 발급은 인쇄하기를 눌러서 접수증을 출력 또는 저장합니다.
다주택자로 물건이 여러개라면 사업장 현황신고 조회화면에서 사업장 현황신고서 제출 내역을 확인할 수 있습니다.
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