계약 갱신 청구권 분쟁 조정 포인트

국토부와 법무부가 발간한 주택임대차 분쟁조정 사례집에 나온 케이스들을 하나씩 살펴보겠습니다. 임차인에게 편리하게 소송대신 분쟁(사례집에 나온 제목도 분쟁 가이드)을 하라고 했으니 분노는 잠시 접어두고 내용을 잘 이해하고 있어야 합니다. 내가 임차인이 될 수도 임대인이 될 수도 있습니다.

 

관련 법의 개정에 따라 변경될 수 있습니다.

 

임대차 3법 계약 갱신 청구권

 

 

 

계약갱신청구권 관련법령

계약 갱신 청구권 기간

주택임대차보호법 제 6조의3 제 1항에 따라 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전~2개월 전까지 임대차 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 단, 2020년 12월 10일 이전에 체결된 임대차계약은 계약이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 임대차 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 거절

주택임대차보호법 제 6조의3 내용을 보겠습니다. 임대인은 임차인이 계약갱신청구권 요구를 하면 아래의 정당한 사유가 없는 한 거절을 할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제 6조의3 ①)

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )
[시행 2020. 12. 10.] [법률 제17363호, 2020. 6. 9. 일부개정]


제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]

 

 

계약갱신청구권 집주인실거주

임대인이 실거주를 위해 계약갱신청구권을 거절 한 후 2년이 되기전에 정당한 사유 없이 제 3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 계약갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. (주택임대차보호법 제 6조의3 ⑤)

• 정당한 사유 : 계약갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제 3자에게 임대를 할수 밖에 없는 불가피한 사유로 직계존속이 갑자기 사망하거나 실거주 중 해외주재원 파견되는 경우 등
•  매매한 경우 : 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부하고 제 3자에게 매매한 경우 처음부터 실거주 목적이 없었고 매매를 한 행위에 불법성이 인정된다면 민법 제 750조에 따른 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

계약 갱신청구권 손해배상

손해배상액은 계약 갱신 거절당시 당사자간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 중 큰 금액으로 합니다. (주택임대차보호법 제 6조의3 ⑥)

• 계약갱신 거절 당시 월차임의 3개월 분 (보증금이 있는 경우 제 7조의 2 각 호중 낮은 비율에 따라 월단위 차임으로 전환한 금액을 포함, 이를 환산월차임이라고 함)
• 임대인이 제 3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
• 제 1항 제8호의 사유인 직계존비속을 포함한 임대인의 실제거주로 인한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

 

 

 

주택임대차 분쟁조정위원회 조정절차

임대인이 계약갱신거절 사유가 정당한지를 입증해야 하며 실거주의 경우 입증이 없으면 갱신거절이 부당한 것으로 판단 합니다. 임대인이 계약갱신 거절의 정당한 사유가 없다면 임차인은 실제 이사비용, 중개수수료 등 피해액을 주장, 입증하여 손해배상 받습니다.

임차금액 연체

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했다면 월세 미납내역을 제출합니다.

 

직계존비속 임대인 실거주

실거주 의사 인정

• 임대인이 현재 거주지에서 퇴거해야하는 사정 → 임대차계약서, 갱신거절 통지내역으로 소명
• 임대인의 직계존비속의 입주사정 → 재직증명서, 진단서, 청첩장, 학교이전 증명서류로 소명
• 본인의 실거주 의사 확인 정황 → 임차 주택에 대한 매매계약 정황, 실제 생활권역 여부 등 확인

실거주 의사 부정

• 관련서류 미제출
• 주택을 매도하려는 정확이 포착되는 경우 등

 

임차인 계약 갱신 청구권

임차인이 갱신요구하지 않겠다는 의사를 표명하여 임대인이 이를 신뢰하고 제 3자와 매매계약을 진행한 경우 매매계약의 진행정도, 임차인이 신뢰를 부여한 정도를 고려하여 임대차를 계속하기 어려운 경우에 해당합니다.

 

 

[아이뉴스24] 임대차인 갈등 키운 임대차보호법…계약갱신청구권 vs 원상회복청구권

정부가 세입자 보호를 위해 추진한 임대차보호법이 정작 임대인과 임차인간 갈등을 키우고 있다. 임차인이 계약갱신청구권을 놓고 위로금, 이사비 등을 요구하는 경우가 많아지자 임대인은 원상회복청구권을 통해 수리비를 높게 받아내며 맞대응하는 것이다.

부동산 커뮤니티 등에는 임대인과 임차인간 갈등 글이 매일같이 이어지고 있다. 계약만료 한달 가량을 앞두고 기존 계약갱신 의사를 번복해 주택처분계약이 어려워졌다고 호소하는 임대인이 늘고 있다. 이를 빌미로 이사비 등 위로금을 요구한다. 또 작은 하자에도 막무가내식 하자보수 요구를 쏟아내는 식이다.

반면, 임대인은 원상회복청구권으로 맞서고 있다. 민법상 임차인은 차용물인 임대목적물을 반환시 원상회복해 반환해야 할 의무가 있다.