임대주택 필요경비 계산 : 필요경비율, 주택임대 업종코드

주택임대사업자도 다른 사업과 마찬가지로 필요경비가 인정됩니다. 단, 수입금액과 마찬가지로 장부에 기장한 내용을 바탕으로 필요경비를 계산합니다. 임대 할 주택 취득시 담보주택대출을 받았다면 이자도 필요경비로 인정 될까요? 채권자가 불분명한 사채 이자를 제외하고는 지급이자도 임대주택 필요경비로 인정이 됩니다. 

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

주택임대소득 필요경비 

• 임대용 주택에 대한 비용
  • 임대용 주택의 현상유지를 위한 수선비
  • 관리비와 유지비
  • 임대용 주택에 대한 임차료
  • 임대용주택의 손해보험료
• 사업과 관련이 있는 제세공과금
• 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 부채의 지급이자 (채권자 불분명한 사채이자 불가)
• 임대용 주택의 감가상각비

 

 

 

필요경비 계산

추계결정 사유

임대주택 필요경비 인정을 받으려면 장부에 기장했거나 증명서류가 필요합니다. 장부나 증명서류로 필요경비를 계산할 수 없는 경우에는 법에서 규정한 업종별 경비율을 이용하여 필요경비 소득금액을 계산하는데 이를 추계과세라고 합니다.

• 과세표준을 계산할때 필요한 장부 및 증빙서류가 없거나 동종업종 사업자의 신고내용에 비추어 수입금액 및 주요경비 등 주요한 부분이 미비, 허위 기장된 경우
• 기장의 내용이 시설규모, 종업원수, 원자재, 상품, 제품의 시가, 각종요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
• 기장의 내용이 원자재 상용량, 전력사용량, 기타조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

 

 

필요경비율

추계과세 경비율에는 기준경비율과 단순경비율이 있습니다. 

• 기준경비율 : 주요경비는 증빙에 의하여 필요경비를 인정 + 기타경비는 경비율에 의하여 필요경비를 인정
• 단순경비율 : 필요경비 전부(주요경비, 기타경비)를 경비율에 의해 인정

수입금액 = 소득금액 + 주요경비(재화의 매입, 임차료, 인건비 등) + 기타경비

기준경비율의 주요경비는 재화의 매입이나 임차료, 인건비 등을 말하나, 주택임대업의 경우 재화의 매입, 인건비로 인정 받을 수 있는 부분이 거의 없습니다. 타인의 주택을 임차하여 주택임대업을 하는 경우에만 임차료를 주요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

기준경비율, 단순경비율 결정 기준

주택임대업의 경우 직전과세기간의 수입금액이 2400만원 이상이거나, 해당과세기간의 수입금액이 7500만원 이상인 경우 기준경비율을 적용하며 그 외의 경우에는 단순경비율을 적용합니다.

구분	직전 과세기간 수입금액	조건	해당 과세기간 수입금액
기준경비율	2400만원 이상	or	7500만원 이상
단순경비율	2400만원 미만	&	7500만원 미만

기준경비율로 수입금액을 계산할 경우에는 간편장부 대상자인지, 복식부기 의무자인지에 따라 계산방법이 달라집니다. 또한 기준경비율에 따른 소득금액 계산결과와 단순경비율 계산결과의 2.8배 (복식부기 의무자는 3.4배)를 비교해서 그 중 적은 금액을 소득금액으로 인정합니다.

 

주택임대업 필요경비율

주택임대사업의 경비율은 매년 4월에 고시되며 2021년 귀속 경비율은 2022년 4월에 고시됩니다. 아래는 2019년 귀속 경비율입니다. (하단 이미지는 2020년 귀속 경비율입니다.

구분	기준경비율	단순경비율
고가주택임대 (공시지가 9억 초과)	16.9	37.4
일반주택임대 (공시지가 9억 이하)	10.9	42.6
장기임대 공동, 단독주택 (국민주택규모 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우)	13.8	61.6
장기임대다가구주택 (국민주택규모 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우)	14.6	59.2
주택의 전대, 전전대	2.9	43.4

 

 

 

① 간편장부 대상자의 소득금액계산

소득세법 상 사업자는 복식부기로 사업내용을 의무 기록해야 하지만, 주택임대사업은 과세기간에 신규로 주택임대사업을 개시했거나, 직전 과세기간의 수입금액이 7500만원을 미달하는 경우 간편장부에 의한 기록을 인정하고 있습니다. 이 조건에 해당하는 경우만 간편장부 대상자로 봅니다.

간편장부 대상자가 복식부기로 장부기장을 하는 경우, 100만원 한도 내에서 세액공제 20%를 받을 수 있습니다.

 

간편장부 대상자

• 해당 과세기간에 신규로 주택임대사업을 개시한 경우
• 직전 과세기간의 수입금액이 7500만원을 미달하는 경우

 

간편장부 대상자의 주택임대업 소득금액

간편장부 대상자의 경우 단순경비율에 의한 계산액의 2.8배와 기준경비율에 의한 계산액 중 적은금액을 주택임대업의 소득금액으로 인정합니다.

간편장부 대상자의 주택임대업 소득금액
= Min(①기준경비율에 의한 계산액, ②단순경비율에 의한 계산액의 2.8배)

① 기준경비율에 의한 계산액 = 수입금액 - 주요경비(매입비용 + 임차료 + 인건비) - (수입금액 X 기준경비율)
② 단순경비율에 의한 계산액의 2.8배 = (수입금액 - (수입급액 X 단순경비율)) X 2.8

 

 

② 복식부기 의무자의 소득금액계산

수입금액이 7500만원을 초과하는 임대사업자의 경우 복식부기 기장 의무와 함께 기준경비율 역시 1/2만 적용하게 됩니다. 단순경비율에 의한 세액계산도 3.4배를 적용합니다.

복식부기 의무자가 간편장부로 신고를 하면 무신고, 무기장 가산세가 부과됩니다.

 

복식부기 의무 대상자

• 직전 과세기간의 수입금액이 7500만원을 초과하는 경우
• 간편장부 대상자가 아닌 경우

 

복식부기 의무대상자의 주택임대업 소득금액

복식부기 의무 대상자의 주택임대업 소득금액
= Min(①기준경비율에 의한 계산액, ②단순경비율에 의한 계산액의 3.4배)

① 기준경비율에 의한 계산액 = 수입금액 - 주요경비(매입비용 + 임차료 + 인건비) - (수입금액 X 기준경비율 X 0.5)
② 단순경비율에 의한 계산액의 3.4배 = (수입금액 - (수입급액 X 단순경비율)) X 3.4

 

 

③ 단순경비율에 의한 소득금액 계산

단순경비율 대상자

직전과세기간 수입금액이 2400만원 미만이면서 해당과세기간 수입금액이 7500만원 미만이면 단순경비율로 계산합니다.

구분	직전 과세기간 수입금액	조건	해당 과세기간 수입금액
기준경비율	2400만원 이상	or	7500만원 이상
단순경비율	2400만원 미만	&	7500만원 미만

 

단순경비율 대상자의 주택임대업 소득금액

단순경비율에 의한 소득금액 계산은 기준경비율 보다 단순한데 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 필요경비로 인정하고, 나머지 금액을 소득금액으로 인정합니다. 대부분의 부부합산 2주택 이상 보유한 임대사업자가 여기에 해당한다. 

단순경비율에 의한 주택임대업 소득금액 = 수입금액 - (수입금액 X 단순경비율)

 

 

 

주택임대업 업종코드

2021년 귀속 기준 단순 경비율은 2022년 4월 이후 조회 가능합니다.

구분	업종코드
고가주택임대 (공시지가 9억 초과)	701101
일반주택임대 (공시지가 9억 이하)	701102
장기임대 공동, 단독주택 (국민주택규모 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우)	701103
장기임대다가구주택 (국민주택규모 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우)	701104
주택의 전대, 전전대	701301

 

부동산임대업 업종코드

 

 2020년 귀속 필요경비율

 

 2020년 귀속 단순, 기준경비율

 

 

 

산출세액 계산

과세표준에 종합소득 세율을 곱하여 주택임대소득 종합과세를 계산합니다. 최종 납부할 종합소득세의 10%를 지방소득세로 납부해야 합니다.

종합과세 시 산출세액 계산 순서 (임대소득 2000만원 이하는 분리과세 가능)

1. 주택임대 소득금액 = 주택임대 수입금액 - 주택임대 필요경비
2. 종합소득금액 = 주택임대 소득금액 + 종합과세대상 다른 소득금액 (근로소득, 사업소득 등)
3. 과세표준 = 종합소득금액 - 소득공제(연말정산과 동일 : 인적공제, 보험료, 신용카드 사용액 등)
4. 산출세액 = 과세표준 X 종합소득세율
5. 결정세액 = 산출세액 - 공제, 감면세액 (의료비, 세액공제, 교육비 세액공제 등)

 

종합소득세율

과세표준	종합소득세 세율	누진공제
1200만원 이하	6%	-
1200만원 초과 ~ 4600만원 이하	15%	108만원
4600만원 초과 ~ 8800만원 이하	24%	522만원
8800만원 초과 ~ 1.5억원 이하	35%	1490만원
1.5억원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1940만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2540만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3540만원
10억원 초과	45%	6540만원

 

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정부가 고가 전세대출 제한을 검토한다고 합니다. 신규 전세자금대출이 대상이기 때문에 일단 계약갱신청구권을 사용했다면 2년 후, 사용하지 않고 이번에 새로 계약한 전세라면 최대 4년 뒤에는 전세 보증금 일부를 돌려주고 반전세나 월세로 전환 할 수도 있습니다. 자녀를 둔 가정은 거주지 이전이 어렵기 때문입니다. 다주택자는 추가 대출이 나오지 않으므로 현금을 일부 마련해 두는 것이 좋아 보입니다.

다음 글에서는 주택임대소득 분리과세 필요경비와 세액산출 방법에 대해서 알아보겠습니다.