배우자 증여 한도와 아파트 증여 시 주의 사항 (인정자금 범위)

넷플릭스 조선시대 좀비 드라마로 유명해진 스타작가 김은희와 장항준 감독 부부의 이야기입니다. 배우자의 수입을 부러워하는 동료 방송인들이 장항준 감독을 부러워하자 장 감독은 이렇게 말합니다. "부부가 돈을 모아서 내가 관리를 하고 있었은데 어느 날 세무사한테서 연락이 왔다. 김은희 작가 수입이 높아서 이제 부부계좌간 돈을 섞으면 안된다고 하더라. 김은희 작가 돈이 다 내꺼라고 생각했는데 그게 아니라고 생각해서 열일하게 됐다"

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

소득이 없는 배우자에게 주택을 증여하면?

 

배우자 증여세 비과세 한도는 10년간 6억원입니다. 정부 규제로 종부세 부담이 높아지면서 배우자간 증여공제한도를 적절히 이용해 절세하는 사람들이 늘고 있습니다. 종부세의 할인율을 적용하는 공정시장가액 비율은 2021년 95% 2022년 100%로 부동산 법인, 다주택자, 고가주택 보유자의 보유세 부담은 늘고 있습니다. (재산세 공정시장가액 비율 65%)

배우자, 자녀 등 특수관계자에게 양도한 주택을 증여로 추정하려면 어떤 조건이 성립해야할까요?

 

 

배우자 등 특수관계자 거래

증여추정 대상

상증법에 따르면 배우자 및 직계존비속에게 주택을 양도한 경우 증여로 추정하도록 규정하고 있는데 대가를 지급 받고 양도한 사실이 명백한 경우에는 증여로 보지 않습니다. 배우자는 사실혼을 제외한 민법상 혼인으로 인정한 혼인관계만 해당하며 직계존비속의 경우에는 양자를 포함합니다.

 

배우자 등 직계존속, 직계비속 등 특수관계인에게 우회로 아파트를 증여하면 어떻게 될까요? 특수관계인간 주택 거래 증여로 추정되는 것을 피하기 위해서 우회 양도하는 경우에도 증여추정으로 적용합니다.

친인척 등 특수관계인에게 주택을 양도하고 3년 이내에 다시 원래 양도하려고 했던 배우자 등 직계존비속에게 양도하는 경우에도 우회 증여추정이 됩니다. 그러나 ②의 양도에서 발생한 양도소득세가 증여세가 많은 경우에는 우회증여로 추정하지 않습니다.

• ① 양도자 → ② 친인척 등 특수관계인이 양수 → ③ 3년이내 배우자, 직계존비속 양수

특수관개인 부동산 거래가 양도인지 증여인지 여부는 계약내용과 대금지급관계 등 객관적인 사실을 확인하여 판단하는데 이 경우에는 이를 주장하는 자가 입증해야 한다는 판례가 있습니다.

 

증여추정 배제기준

배우자 및 직계존비속 등 특수관계인간 주택거래라도 대가를 받고 양도한 사실이 명백하게 입증이 되거나, 경매로 처분된 경우, 국세징수법에 따라 공매 된 경우에는 증여로 추정하지 않습니다. 배우자, 직계존비속 간의 매매거래는 증여로 추징하므로 이를 매매거래로 입증하려면 매매거래에대한 대금지급 금융서류 등 객관적인 증빙을 제출해야 합니다.

증여재산가액은 주택 증여일의 시가로 평가하나 시가가 불문명한 경우에는 보충적 평가방법으로 평가합니다. 증여재산가액 산출 방법은 아래 글을 참고하세요.

부담부증여 양도소득세, 증여세 계산과 납부대상자

증여세율과 증여세 신고기한 정리! (주택 증여)

 

 

주택취득자금 등의 증여추정

주택을 취득한 사람의 직업, 연령, 소득 및 재산상태를 볼 때 자력으로 주택을 취득했다가 보기 어려운 경우, 부담부 증여의 채무나 주택구입을 위해 취득한 채무를 자력으로 상환 했다고 보기 어려운 경우에는 증여로 추정합니다.

주택을 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우

(미입증금액 = 취득재산 가액 - 입증 금액) ≥ (취득재산 가액 X 20%) 와 2억원 중 작은 금액

입증금액의 합계액이 취득한 주택가에 미달하는 경우에는 증여로 추정합니다. 주택취득 시 입증되지 않은 금액이 주택가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여추징을 제외합니다. (주택가격의 20%와 2억 중 작은금액보다 입증되지 않은 금액이 작으면 증여로 보지 않음)

 

채무를 자력으로 상환했다고 보기 어려운 경우

(미입증 금액 = 채무상환금액 - 입증괸 금액) ≥ (채무상환금액 X 20%) 와 2억원 중 작은 금액

입증 금액의 합계액이 채무상환금액에 미달하는 경우에도 증여로 추징합니다. 상환자금을 증여 받은것으로 추정하는데 미입증 금액이 채무상환 금액의 20%에 해당하는 금액과 2억원 중 적은금액에 미달하면 증여로 보지 않습니다.

 

자금출처로 인정되는 금액

주택 취득자금 또는 채무상환자금의 출처로 인정되는 소득금액은 아래와 같습니다.

• 신고했거나 비과세, 감면 과세 받은 소득금액
• 신고했거나 비과세, 감면 과세 받은 상속 증여재산 가액
• 재산을 처분한 대가로 받은 금전으로 해당 재산의 취득에 직접 사용한 금액

 

자금출처로 인정되는 금액의 범위는 아래와 같습니다.

• 본인 소유재산의 처분이 증빙에 의해 확인되면, 처분금액 중에서도 양도소득세 등 기타 공과금을 차감한 금액
• 기타신고를 했거나 과세받은 소득금액 중 소득세 등 공과금을 차감한 금액
• 농지경작소득
• 재산취득일 이전에 사용한 부채로서 상증세법 시행령 제10조에 따라 국가 등 기관채무서류, 기타 증빙서류로 입증된 금액 (단, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속의 소비대차는 인정하지 않음)
• 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로 받은 전세 보증금 등
• 그 외 자금출처가 명백하게 확인 입증되는 금액

 

 

주택 자금조달계획서 증빙서류(인정범위)와 온라인 작성방법

재산세 계산 방법과 과세표준 이해하기

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투기과열지구 대출, 청약, 양도세, 자금조달계획서 총정리

비거주자 1세대 1주택 비과세 적용

 

 

부읽남님의 유튜브 영상을 보면 현재 다주택자는 보유세, 양도세 중과로 부담인 상황이기 때문에 1주택자가 아니면 세금이 너무 많다. 만약 연봉의 30%가 종부세로 나가거나 전세 보증금을 다 세금으로 내야 존버가 가능하다면 부동산 포트폴리오 조정이 필요하다고 합니다. 그러나 언젠가는 다주택자가 되어야 레버리지를 많이 할 수 있고 그래야 맞다고(부자가 된다고)합니다. 이미 양극화는 시작되었습니다. 다음 세대는 계층간 이동이 지금보다 어렵고 그 다음 세대는 아예 시도조차 하지 않으려고 할지 모릅니다. (선진국은 이미 계층화가 끝나서 도전하지 않고 현재 생활에 만족하며 사는 사람들이 많은데 우리는 그 모습을 보고 행복하게 산다고 합니다.)