특수관계인 범위와 배우자 부동산 거래 유의사항

배우자, 직계존비속 등으로부터 주택을 시가보다 높거나 낮은 금액으로 매매한 경우에는 증여세를 과세합니다. 시가와 증여가액의 차액만큼 증여자 또는 수증자에게 무상으로 재산이 이전 되었다고 보기 때문입니다. 이는 특수관계인이 아닌 관계의 거래에도 해당합니다. 

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

 

특수관계인 가계도

 

 

 

특수관계인의 범위

특수관계인이란 상증세법 따라 친족관계, 경제적 연관관계, 경영지배관계에 있는 자를 말합니다. 친족관계의 특수관계자 범위는 아래와 같습니다. 

• 6촌 이내 혈족 : 직계존속(부모), 직계비속(자녀), 형제, 자매, 직계존속의 형제 자매 등
• 4촌 이내 인척 : 결혼으로 맺어진 관계로 형제의 배우자 등 혈족의 배우자, 배우자의 혈족, 배우자 혈족의 배우자 등
• 배우자 : 민법상 혼인으로 인정하는 경우뿐만 아니라 사실혼 배우자도 인정
• 다른 사람에게 친양자로 입양된 친생자 및 그 배우자, 직계비속
• 직계비속의 배우자 2촌 이내의 혈족과 그 배우자

 

시어머니와 며느리의 관계는 기타친족이며, 계부모로부터 증여를 받았다면 직계존속으로 봅니다. 하지만 계부모의 부모로 부터 증여를 받는 경우에는 직계존속으로 보지 않아 증여재산공제가 불가합니다. 더 자세한 특수관계인의 증여공제한도는 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

증여세 기준 총정리 (홈택스 주택증여신고 방법, 증여세율 등)

증여세 기준 총정리 (홈택스 주택증여신고 방법, 증여세율 등)

 

상속 및 증여세법 상 특수관계인 정의

 

 

 

 

특수관계인 저가, 고래 주택거래

배우자 등 특수관계인간 주택거래가 시가와 30% 이상 또는 3억원 이상 차이가 나면 증여세를 과세합니다. 특수관계인이 아닌 자의 주택거래는 거래차익이 시가와 30%이상 차이나면 증여세를 과세합니다.

양수일, 양도일은 주택 잔금일을 기준으로 하며 증여세 신고 및 납부는 수증자가 합니다.

 

증여세 과세요건

구분	저가양수	고가양도
특수관계인간 거래	시가-대가의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원 이상
특수관계인이 아닌 자간 거래	시가-대가의 차액이 시가의 30% 이상

 

증여재산가액 계산 

저가양수, 고가양도한 경우 증여재산가액은 아래와 같이 계산합니다.

구분	저가양수	고가양도
특수관계인간 거래	(시가-대가) - (시가의 30%와 3억원 중 작은 금액)
특수관계인이 아닌 자간 거래	(시가-대가) - 3억원

 

 

특수관계인간 거래 예시

예를들어 아버지가 시가 30억원 아파트를 아들에게 20억원에 매도하였다면 아들은 특수관계인으로 저가양수를 한 것으로 보고 증여세를 과세합니다. 증여재산가액 계산 방법은 (시가 30억원 - 저가양수가 20억원) - (30억원 X 30%와 3억원중 적은금액)으로 계산하여 증여재산가액은 7억원이 됩니다.

성년인 아들의 증여세와 매도자인 아버지의 양도세는 어떻게 될까요?

 

성년인 아들이 직전 10년간 증여 받은 재산이 없다고 가정하면, 증여재산가액 7억원에서 - 직계존속 성년 자녀의 증여공제한도인 5천만원을 제외하고 6억 5천만원 X 증여세율 30% - 누진공제액 6천만원을 구하면 증여세산출세액은 1억 3500만원이 됩니다.

그리고 증여세 신고기한인 증여일이 속한달의 말일로부터 3개월 내 증여세를 신고(납부와 무관)했다면 신고세액공제 3%를 적용 받아 산출세액 1억 3500만원 X 신고세액공제 3% 적용 = 최종 증여세는 1억 3095만원이 됩니다.

매도자인 아버지는 저가양도 부당행위로 시가 30억원을 기준으로 양도소득세를 납부하게 됩니다. 

 

증여세공제한도액과 증여세율은 아래 글을 참고하세요. 자녀나 배우자에게 부담부증여하는 경우 납부하게 되는 증여세, 부담부증여 양도세에 대한 내용도 확인 할 수 있습니다.

부담부증여 양도소득세, 증여세 계산과 납부대상자

부담부증여 양도소득세, 증여세 계산과 납부대상자

 

 

대법원 판례에 따르면 증여세 부과처분이 적법하려면 양도자가 특수관계가 없는 자에게 시가보다 현저히 높은, 낮은 가액으로 재산을 양도했다는 점을 포함하여 거래관행상 정당한 사유가 없음을 과세관청이 증명하여야 합니다. 거래 관행상 정당한 사유가 있는지 여부는 해당거래 경위, 거래당사자 관계, 거래가액 결정 과정 등 구체적인 사실을 확인하여 판단해야 합니다.