대구 수성구 청약 미달, 아파트 값은 이렇게 잡아야..

KB 부동산 시세의 금주 부동산 하락지역에 대구 중구가 유일하게 올라왔습니다. 전주 대비 매매가 하락률은 -0.04% 수준으로 낮습니다. 대구 미분양 주택수와 대구 청약 결과는 계속 지켜 보려고 합니다. (금주 아파트 매매가 상승률 상위 지역은 대부분 꼬마도시들이 올라 왔습니다. 청주 아파트는 대단하다는 말 밖에..)

 

KB시세 - 금주 상승, 하락지역

 

개인적인 부동산 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 투자권유 글이 아니니 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다. 

 

 

대구 매매증감

상승하고 있는 인천과 비교해 보니 대구 아파트 거래가 쉽지 않겠다는 생각이 듭니다. 최근 신규 대출 규제로 집을 사기 힘들어졌는데 그래도 거래가 되는 지역은 되거든요. 

대구 부동산 시장이 10년 넘는 상승에 피로감을 느끼고 공급물량에 하락을 할만도 한데, 아직까지는 잘 버티고 있는 모습입니다. 양도세 중과로 매도가 어렵기 때문에 패닉셀을 하는 사람도 없어 보입니다. 존버. 

 

아래 지난번에 올린 글을 보면 대구 아파트를 매도하겠다는 사람은 늘고, 매수하겠다는 사람은 거의 0에 수렴하는 모습을 보여줬는데 지금 대구 심리지수는 아파트를 매도하겠다는 사람이 약간 줄었습니다.

대구는 미분양 아파트보다 입주 물량이 무섭다. (2021년 9월)

인천 아파트는 뜨거운 상승 중 (2021년 9월)

 

 

 

대구 아파트 미분양 현황

가장 최근자료로 대구 미분양 아파트는 2365호 입니다. 대구가 일시적 조정장을 겪었던 2015년 8월 미분양 주택수와 비슷합니다. 대구 미분양 주택이 2365호로 늘어난 것이 많은 걸까요?

대구 미분양 주택수

 

대구 아파트값이 본격적으로 상승하기 시작한 2009년 이전으로 기간을 더 늘려서 보면 대구의 미분양 주택수는 2만호가 넘었었습니다. 그러니까 지금 2천호는 많지 않은거죠.

대구에 쌓인 2365호 미분양 주택은 어느 구에 많이 있을까요?

대구 미분양 아파트

 

대구에서 미분양 주택이 가장 많은 구는 대구 동구로 대구 동구 아파트 미분양은 1637호입니다. 그 다음으로 많은 지역은 대구 북구, 대구 중구, 대구 수성구, 대구 달성군, 대구 달서구 순서입니다.  

대구 시군구별 미분양 주택 현황 

 

대구 지도를 보겠습니다. 미분양 주택수가 가장 많은 대구 동구는 수성구의 북쪽에 있습니다. 대구의 강남인 범어동이 있는 수성구보다 외곽에 위치해 있습니다. 결론적으로 대구의 미분양 주택은 대구 핵심지인 수성구보다 외곽에 많이 있습니다.

하지만 대구 수성구 미분양 아파트도 186호나 있다는 사실을 기억해야 합니다.

대구 지도

 

 

앞으로 우리는 대구에서 신규로 붙양하는 아파트 중 핵심지인 대구 수성구를 중심으로 청약 경쟁률과 가점이 얼마나 낮아지는지? 미분양 후 줍줍에도 완판이 되는지? 대구 아파트 입주가 시작되면서 KB시세에 전세가 하위지역에 랭킹이 되는지? 네이버 부동산에 호가는 얼마나 낮아지는지? 이런 부분들을 대구 수성구와 각 구의 대장아파트 중심으로 살펴봐야 합니다.

아래는 신문기사 중 일부를 발췌 했습니다.

"'대구의 강남' 수성구도 미달이라니…" 미분양 공포에 초긴장

한국부동산원 청약홈에 따르면 포스코건설이 수성구 수성동에서 분양한 '더샵 수성오클레어'가 1순위에서 미달을 기록했다. 3개 주택형에서 260가구를 모집했는데, 70가구를 모집하는 전용 50㎡에 37명만 신청한 것이다. 나머지 주택형은 모집가구를 채웠지만, 예비당첨자를 채우지 못해 추가 신청자를 받는다.

수성구는 지난 1월만해도 대우건설이 파동에 공급한 '수성 더팰리스 푸르지오 더샵'은 1순위에서 820가구를 모집하는데 5020건이 접수됐다. 평균경쟁률이 6.12대 1을 보일 정도였다.

이후 대구 외곽부터 분양시장이 가라앉기 시작하더니 지난 4월에 수성구 파동에 공급한 '수성 해모로 하이엔'도 1순위에서 미달을 나타냈다. 795가구 중 576가구를 일반분양했던 이 단지는 계약자를 못 찾다가 결국 선착순 분양까지 내몰렸다.

부동산114에 따르면 대구의 올해 아파트 분양은 3만4484가구가 예정됐다. 지난해(3만1241가구)에 이어 3만가구를 웃돌고 있다. 입주 예정 물량도 향후 3년간 6만8000여 가구에 달한다. 분양, 입주 등 공급이 넘치다보니 청약 열기는 빠르게 식었다. 청약홈에 따르면 지난해 하반기 대구의 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 17.3대 1 이었지만 올해 상반기에는 6.4대 1로 떨어졌다.

 

 

대구 악성미분양 주택수

대구 아파트 청약이 계속 이 분위기를 유지하면 앞으로 대구는 미분양 주택수와 함께 준공후 미분양도 외곽부터 늘어날 확률이 높습니다. 현재 대구의 준공후 미분양 된 악성미분양은 125호로 현재는 낮지만 앞으로 미분양 주택수 증가와 함께 지켜봐야 할 지표입니다. 악성 미분양이 늘어나는 지역은 그만큼 시장에서 외면 받는 입지이므로 어딘지도 살펴 볼 필요가 있겠습니다.

• 대구 동구 24호
• 대구 북구 66호
• 대구 수성구 15호
• 대구 달서군 20호

 

 

 

대구 입주 아파트 물량

대구는 올해부터 4년 이상 매년 입주폭탄입니다. 대구는 10년 이상 상승을 해왔고 앞으로 공급이 많기 때문에 대구 아파트 전망이 밝지 않습니다. 임대차 3법 중 하나인 계약갱신청구권 때문에 대구 전세시장이 버텨주고 있을 뿐 공급이 많으면 전세가는 하락하는 것이 정상입니다. 

대구 아파트 투자자들은 2021년에 전세계약을 맞췄어도 2023년에는 엄청난 물량이 기다리고 있기 때문에 역전세를 대비해 현금흐름을 만들어두는 것이 좋아보입니다. 투자는 안전하게 해야합니다.

대구 입주물량 (출처: 아실)

 

 

언론과 우리는 왜 대구 아파트 미분양과 대구 수성구 집값을 주목할까요? 그건 대구가 2009년부터 10년이 넘도록 상승을 했기 때문이 아니라 너무 많이 올라서 떨어질거라고 기대하는 것이 아니라 앞으로 입주할 대구아파트 물량이 엄청나게 많기 때문입니다. 정부가 부동산 시장에 개입해서 부동산을 잡으려고 하지만 아파트 가격이 오르고 내리는 것은 수요 공급이 기본입니다. 부동산 가격은 이렇게 잡는다는 것을 정부가 모를리가 없습니다.

 

전세수급지수 (2021년 9월 6일) - 울산, 강원, 충북, 충남 전세 부족

전국 부동산 상승 에너지는 얼마나 남았을까? (2021년 9월)