대구는 미분양 아파트보다 입주 물량이 무섭다. (2021년 9월)

대구 미분양 아파트 증가에 부동산 거래는 줄었지만 매매가는 유지하고 있다는 신문기사를 봤습니다. 정말 대구 미분양은 기사의 내용처럼 심각할까요? 앞으로 대구 아파트 값은 하락 할까요? 대구 수성구 집값과 대구 미분양 아파트 조회를 해봤습니다. 

개인적인 부동산 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 투자권유 글이 아니니 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

 

 

대구 부동산 심리지수

대구 아파트는 지난 2010년부터 10년이 넘도록 상승을 이어 왔습니다. 2015년부터 일시적인 조정장을 보여 주다가 다시 상승하는 흐름을 보여 줬고 현재 대구는 2020년 가을을 기점으로 매도심리와 매수심리가 멀어지는 모습입니다. 대구의 심리는 다시 만날 생각이 없어 보입니다. 점점 멀어져 갑니다.

• 전국 부동산 심리지수 점검 (2021년 9월)

유나심리차트 - 대구

 

대구 부동산 소장님들은 앞으로 전세가는 상승하고 매매가는 하락할 것이라고 예상하고 있습니다. 소장님들은 대중과 비슷한 생각을 하고 있기때문에 심리차트와 소심차트는 일치하는 모습을 보여주고 있습니다.

유나소심차트 - 대구

 

 

 

대구 전세 수급 지수

대구는 공급이 많기때문에 전세가가 하락해야 맞지만 임대차3법인 계약갱신청구권때문에 전세가격이 오르고 있습니다. 서울 아파트보다 전세 수급지수가 좋지 않습니다.

광역시 전세 수급지수 (출처: KB부동산)

 

 

대구 미분양 주택수

신문에서 난리를 치던 대구 미분양 현황입니다. 2009년 대구의 미분양 주택수는 2만호가 넘었습니다. 2021년 7월 대구의 미분양 주택수는 1148호로 2020년 12월 280호 보다는 늘었지만 800호 정도가 늘었던 것은 지난 2019년도에도 있었습니다.

대구 미분양 주택수 (출처: 아실)

 

2009년에 미분양 주택수가 급격히 해소 되면서 대구 아파트 가격이 상승했습니다.

대구 미분양 주택수 (출처: 아실)

 

 

 

 

대구 아파트 입주물량

저는 미분양 주택수보다 대구 입주물량이 더 위험하다고 봅니다. 대구는 2021년부터 적정 수요를 넘어서는 입주물량이 대기 중이며 2023년 입주 물량은 무려 31,057세대나 됩니다. 2024년 입주물량은 집계가 완료되지 않았는데도 적정수요를 넘어갑니다. 

대구 아파트 미분양은 천호인데 입주물량이 매년 공급폭탄 수준이면 누군가는 피눈물을 흘릴 수 있다는 뜻이기도 합니다. 아파트를 구입하는 사람들은 대부분 대출을 끼거나 전세를 끼고 삽니다. 그런데 전세가 나가지 않는다면? 전세가 나갔는데 원하는 가격이 아니라면? 중도금 대출을 받았는데 주택담보대출로 전환이 어렵다면? 원하는 만큼 대출을 받지 못한다면? 대출을 받았는데 아파트 가격이 하락한다면?

대구 아파트 입주 물량 (출처: 아실)

 

 

대구 매물 증감

대구 아파트의 매매 매물수는 2020년 12월 중순을 기점으로 꾸준히 증가하고 있습니다. 대구 아파트를 팔려고 해도 거래가 쉽지 않겠습니다. 특히 입지가 좋지 않은 지역은 시간이 지날수록 매도가 쉽지 않겠습니다.

대구 아파트 매매  증감  (출처: 아실)

 

 

대구 아파트 충전 에너지

대구는 10년간 상승을 하면서 많은 에너지를 사용했습니다. 대구 아파트의 공급은 충분하며 더 이상 상승할 에너지는 충분하지 않습니다. 지금 하락해도 이상하지 않습니다. 그나마 임대차3법으로 전세가가 상승하면서 매매가가 버티고 있는 모습입니다.

• 부동산 상승 에너지는 얼마나 남았을까? (2021년 9월)

유나충전차트 - 대구

 

 

대구 대장아파트 매매 전세 차트

대구 수성구에 있는 대장아파트 입니다. 2018년에 입주한 대구 빌리브범어는 경동초등학교를 끼고 있는 수성구 범어동의 대장이기때문에 먼저 오르고 나중에 떨어지는 모습을 보입니다. 

대구 빌리브 범어 32평

 

학군이 대한민국 부동산에 미치는 영향은 큽니다. 아래는 서울 강남구 대치동의 대장아파트인 래미안대치팰리스1단지 34평의 매매전세기본차트입니다. 대구나 서울이나 학군지에 위치한 대장아파트는 전세가격이 공급의 영향을 덜 받습니다.

• 서울 아파트 가격은 다시 상승 중 (2021년 9월)

서울 아파트 가격은 다시 상승 중 (2021년 9월)

 

 

래미안대치팰리스1단지 34평

 

대구 수성구의 범어SK뷰 34평과 대구 두산위브더제니스 53평의 매매 전세 차트입니다. 모두 대장 아파트라 흐름이 비슷한 모습니다. 조금 다른 점은 범어SK뷰 아파트보다 주상복합인 두산위브더제니스의 전세가격 흐름이 더 좋다는 것입니다.

보통은 아파트가 주상복합 보다 흐름이 좋은데 대구 수성구 두산위브더제니스는 대구의 워너비라 그런지 다릅니다. 학군지가 아닌데도 전세가격이 꾸준히 상승하며 견고한 모습입니다. 투자하기는 두산위브더제니스가 더 좋네요. (지금 대구 투자하라는 말 아닙니다.)

범어SK뷰 34평(위), 대구 두산위브더제니스 53평 (아래)

 

대구 미분양 주택수와 대구 입주물량을 알아 봤습니다. 대구 대장아파트의 매매전세차트를 보면 대구가 정말 하락하는게 맞을까? 하는 의심이 들 수 있지만 대구는 이미 오래 상승을 해왔고 공급은 많으며 상승 에너지는 많이 사용했습니다. 매물도 꾸준히 증가하고 있으니 투자하기 좋은 타이밍은 아닙니다. 실거주를 제외한 기존 투자자들은 입지가 안 좋을 수록 매매, 임대차 거래를 하기 쉽지 않으니 전략을 잘 세워야겠습니다.