오피스텔 투자 기준 - 아파트 대체 상품으로 충분한가?

오피스텔 빌라 투자가 늘고 있습니다. 무주택자들은 아파트 가격이 너무 비싸기 때문에 차선책으로 부동산 오피스텔과 빌라 신축을 선택하는 것이고 투자자들은 부동산 규제를 피해서 투자하는 것인데 오피스텔이나 빌라 투자는 초보자가 고수를 따라 하다가 물릴 위험이 더 크기 때문에 신중하는 것이 좋습니다.

성공적인 오피스텔 투자를 하려면 어떻게 해야할지 개인적인 생각을 작성하였습니다. 

개인적인 부동산 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 투자권유 글이 아니니 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

 

 

e편한세상시티삼송3차 (오피스텔)

아래는 삼송역 앞에 있는 오피스텔의 매매 전세 차트입니다. 오피스텔은 분양가를 넘어서기 어려운데 이 오피스텔은 분양가의 2배가 되는 가격으로 상승했습니다. 비결이 뭘까?

e편한세상시티삼송3차 41평

 

이 오피스텔의 위치를 보겠습니다. e편한세상삼송은 지하철 3호선인 삼송역을 이용할 수 있으며 단지 내에는 초등학교가 있고 슬세권으로 스타필드 고양점이 있습니다. 아파트 북쪽으로는 창릉천이 흐르고 있습니다.

이 위치에 오피스텔이 아니라 대규모 아파트가 들어섰다면 삼송역 대장 아파트가 되었을것 같지 않으시나요?

이편한세상시티 위치

 

이번에는 이 오피스텔의 세대수와 평형, 가격을 보겠습니다. 삼송이편한세상3차는 10개 동으로 이루어진 1424세대 대규모의 오피스텔입니다. 2019년 5월에 입주한 신축이고 주차는 세대당 1.07대가 가능합니다.

e편한세상삼송의 평수는 31평, 41평, 45평입니다. 오피스텔이지만 투룸이 기본입니다. 여기서 느낌이 오지 않으시나요? 이 오피스텔은 아파트의 25평을 대체할 수 있는 상품입니다. 아파트보다 입지가 좋으면서, 아파트보다 가격이 싸고, 아파트보다 규제를 늦게 받으며, 어린 자녀를 키우는 3~4인 가구가 선호하는 평면도를 가지고 있습니다. 

 

 

 

이편한세상시티 삼송3차 평면도

 

이 오피스텔의 매매가는 5천~1억 정도 차이가 나는 반면, 전세가는 1~2천만 원 수준의 가격차이가 있습니다. 전체 가구수의 10% 정도가 매도하겠다는 매물로 나와있기 때문에 가격의 차이가 크고, 전세는 1400여 세대 중 단 17가구뿐이기 때문에 집주인이 원하는 가격으로 올려둔 것으로 보입니다. 

삼송이편한세상 3차 오피스텔 매매가, 전세가

 

 

 

동산마을호반베르디움22단지 (아파트)

이번에는 e편한세상시티삼송3차 오피스텔 옆에 있어 생활권이 비슷한 아파트의 매매 전세 기본 차트를 보겠습니다. 삼송호반베르디움22차도 일산에 상승의 온기가 퍼지던 2019년 11월경부터 상승을 시작합니다. 전세매물이 부족했던 시기이므로 전세가도 함께 상승하는 모습을 보였습니다. 

삼송호반베르디움22차 34평

 

삼송이편한세상 3차와 비교하면서 보겠습니다. 2019년 11월에 삼송호반베르디움 아파트 34평을 6억에 매수해서 4억에 전세를 맞춘 A 씨와 삼송이편한세상 3차 오피스텔 41평을 4억에 분양받고 3억에 전세를 준 B 씨가 있습니다.

현재 가격은 삼송호반베르디움이 9억으로 A 씨는 3억의 시세차익이 있고 삼송이편한세상은 8억까지 상승해서 4억의 시세차익이 있습니다. 누가 더 잘한 투자일까요?

e편한세상시티삼송3차 41평

 

호반베르디움은 2012년에 입주해서 이제 10년차에 접어드는 아파트입니다. 보통 아파트는 10년이 넘어가면 신축이 아니라고 하죠. 10~20년 차의 아파트들은 신축이 가지는 프리미엄도 없고, 재건축이 가지고 있는 미래가치도 없기 때문에 주변의 대장 아파트 시세를 따라가게 됩니다. 해당 아파트가 대장이라면 다음 대장이 나타나기 전까지는 대장의 위치를 유지할 수 있습니다.

동산마을호반베르디움 매매가, 전세가

 

아쉬운 점은 삼송이라는 지역적인 한계입니다. 경기도는 서울과 함께 2015년도부터 상승을 시작했습니다. 아마 이 오피스텔과 아파트가 강남과 가까운 분당이나 판교에 있었다면 먼저 상승을 시작했을 것입니다. 삼송은 일산 구도 심보다 서울과 가깝고 스타필드도 있지만 지역이 주는 한계성 때문에 2019년도 말이 되어서야 일산과 함께 상승을 시작합니다.

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유나심리차트 - 경기도

 

오피스텔 원룸 투자는 입지가 좋아도 수요에 한계가 있습니다. 주택을 구입하고자 하는 수요는 1인가구보다는 3인, 4인 가구가 더 높을 것입니다. 따라서 오피스텔을 고르는 기준도 아파트와 같아야 합니다. 대장 아파트와 입지를 공유하거나 더 좋아야 하고 오피스텔의 매매가는 아파트보다 낮고 초등학교나 학원가를 품어야 합니다. 그래서 오피스텔이 아파트를 대체 가능해야 성공적인 투자가 가능할 것이라고 생각합니다.

동산마을호반베르디움22단지(위), e편한세상시티삼송3차(아래)

 

다음에는 오피스텔 투자와 함께 투자 붐이 일어나고 있는 빌라 투자에 대해 알아보겠습니다. 빌라 재개발은 표준가격 구하기 어려워 적정가를 구하는데 주의해야 하고 먼 미래에 재개발, 재건축이 되면 대장 아파트가 될 입지로만 선별적으로 들어가서 장기투자해야 합니다.