공동명의 주택 임대사업자 등록 방법

지난글에서 손택스 앱으로 단독명의 주택 임대사업자등록을 하는 방법을 알아봤습니다. 공동명의 사업장은 경우에 따라 동업계약서가 첨부되어야 하는 등 단독명의 임대주택 신청절차 보다는 복잡하지만 어렵지 않습니다. 부부공동명의, 기타공동명의 주택의 임대사업자 등록 방법입니다. 홈택스, 손택스 모두 신고 가능하며 신고 경로는 동일합니다.

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

 

(부부/기타) 공동명의 주택임대 사업자등록 방법

1. 로그인 및 인적사항 입력

손택스 로그인 (공동/금융/생체인증 중 한가지) → 신청제출 → 사업자등록 신청/정정/휴폐업 → 사업자등록 신청(개인) → 상호명(단체명) → 휴대전화번호 → 국세청정보문자 수신동의 → 이메일 → 국세청 이메일 수신동의

 

손택스 로그인은 공동/금융/생체 인증 중 한가지가 되어야 합니다.

아이디, 비밀번호만으로는 접속이 불가하여 본인명의 휴대폰이 없는 미성년자 자녀가 공동명의로 되어 있다면 아래의 방법에 따라 단독명의로 입력 후, 관할 세무서에 전화하여 수정요청을 합니다.

단독명의 주택임대 사업자등록 신청하는 방법

손택스로 주택임대 사업자등록 신청하는 방법 (단독명의)

 

본인명의 휴대폰이 있는 경우만 사용자 인증이 가능합니다.

 

 

상호명에는 소유자 개인의 명의를 기록합니다. 이때 부부 공동명의라면 부부 중 한 사람이 대표하여 신청하고 나머지 한 사람은 공동사업자로 승인만 하면 됩니다. (뒤에서 추가 설명 하겠습니다.) 결론적으로 부부 중 한 사람이 대표하여 신청하면 됩니다.

임대사업자의 상호명은 작성해도 되고 공란으로 두어도 됩니다. 국세청 정보 문자, 이메일 수신동의는 자율이나 세금안내에 대한 내용을 받으려면 동의함에 체크하는 것이 좋습니다.

 

공동명의 주택은 한사람이 대표하여 신청서를 입력합니다.

 

 

2. 부동산 임대 사업자 유형은 "면세"

사업장(단체)소재지 주소지 동일여부 "부" → "물건지 주소" 입력 → 개업일자 "임대차 개시일(잔금)" → 사업자유형 "면세"

대부분 본인이 거주한 주택은 임대사업자 등록을 하지 않으므로 사업장 소재지 주소지 동일여부는 "부"가 됩니다. 

사업장(단체) 소재지에는 매매/임대차 계약서 상의 주택주소를 기록합니다. 

사업개시일자는 해당주택의 최초임대차계약의 잔금일이 됩니다. 예를들어 매매와 동시에 전세계약을 체결했다면 매매계약 잔금일이 사업개시일자가 됩니다. 혹은 거주를 하다가 월세계약을 체결했다면 월세 보증금 잔금 지급일이 개시일이 됩니다.

 

개업일자는 임대차 계약잔금일 입니다.

 

사업자유형은 일반, 간이, 면세가 있는데 부동산 임대사업은 면세사업입니다. "면세"에 체크하도록 합니다. (국세청에 확인한 내용입니다.)

사업자유형을 잘못 입력하는 경우, 관할세무서 소득세 담당자와 통화 후 수정을 할 수 있지만 간혹 처리단계나 담당자에 따라 폐업신고 후 다시 사업자등록 신청을 해야하므로 주의하시기 바랍니다.

부동산 임대업은 면세 사업입니다.

 

 

3. 업종코드

업종코드 조회 → 선택 → 확인 → 업종구분 "주" → 임대주택 추가 → 주택종류, 유형, 전용면적 선택 → 등록하기 → 사업설명 필요시 작성 → 다음

https://jejuand.com/product/00001290/ref/sale-jeju

업종 코드는 아래 글을 참고하시기 바랍니다. 공시가격이 9억 초과인지 이하인지 장기임대주택인지 등에 따라 부동산 임대 업종코드가 다릅니다.

임대주택 필요경비 계산 : 필요경비율, 주택임대 업종코드

임대주택 필요경비 계산 : 필요경비율, 주택임대 업종코드

부동산 임대업 업종코드 입력

 

• 임대주택종류 : 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 단기민간임대주택, 해당없음
• 주택의 유형 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 다가구 주택 등
• 면적 : 계약서상의 전용면적을 입력 (공급면적 아님)

사업설명은 담당자에게 전달할 특이사항을 작성하도록 합니다. 담당자 확인 후 필요시 입력된 전화번호로 연락이 옵니다.

사업설명에는 담당자에게 전달할 특이사항을 작성

 

 

4. 공동명의 주택임대사업자 정보입력

임대차내역입력 → 본인소유/법인소유 → 자가면적 (계약서상 전용면적) → 공동사업자정보에서 공동사업자선정 "있음" → 출자금 "매매계약 금액" → 성립일자 "잔금일자" → 본인 "지분율" 수정 → 공동사업자와의 "관계, 지분, 주민번호, 이름" 입력 → 서류송달장소 "주민등록상 주소" 및 "여" 선택 → 공동사업자 알림 창 확인

본인 개인명의 소유 주택이이라면 본인소유, 법인명의 주택이라면 타인소유를 체크합니다. 계약서 상 전용면적이 자가면적이 됩니다. 84.59㎡라며 84만 작성합니다. 

여기서부터 단독명의와 공동명의 사업자 정보가 달라집니다. 이 글은 공동명의 임대주택 사업자 정보를 입력하는 방법입니다. 초록색 박스에 공동사업자 선정에 있음을 선택합니다. 출자금은 주택매매계약 총액이고 성립일자는 임대차계약 잔금일을 작성합니다.

공동사업자선정에 "있음"을 선택하면 하단의 공동사업자 입력란(하단 초록색 박스)이 보입니다. 여기서 본인의 지분율을 매매 계약서와 동일하게 수정입력 하고, 다른 공동사업자와의 관계, 지분, 주민번호, 이름을 순서대로 입력합니다.

 

공동사업자선정에 "있음"을 선택하면 하단의 공동사업자 입력란이 보입니다.

 

사업자 선택사항은 필요에 따라 여, 부를 선택합니다. 

기타 선택사항은 해당되지 않음으로 해당없음이나 공란으로 둡니다.

입력 선택사항

 

임대차계약을 체결했다면 서류송달장소는 사업장 주소와 다르게 될 것입니다. 주민등록상 주소를 체크하면 국세청에서 안내 서류를 보낼때 주민등록상 주소로 보내게 됩니다. 주소이전시 사업장소재지 자동이전에 "여"를 선택하면 국세청에 별도의 고지를 하지 않아도 변경된 주민등록상 주소로 국세청 안내서류 등을 발송합니다.

단, 여기에 체크를 했더라도 사업장등록 원본을 보내주는 것은 아닙니다. (사업자등록증 원본은 가까운 세무서에서 방문하여 발급 받거나, PC에서 출력해야 합니다.)

우편받을 주소지를 선택합니다.

 

여기까지 완료되 었다면 아래와 같은 알림창이 뜹니다.

단독명의 사업자등록은 이 화면이 없고 바로 첨부서류를 제출하는 화면이 보이는데, 공동사업장의 경우 나머지 공동사업자가 승인을 해야 첨부서류를 업로드하는 화면이 보이게 됩니다.

 

공동사업자 중 대표자 1인이 신청하면, 다른 공동사업자는 확인을 합니다. (각각 입력하는 것 아님)

 

 

5. 다른 공동사업자의 승인

다른 공동사업자의 손택스 로그인 → 신청제출 → 사업자등록 신청/정정/휴폐업 → 공동사업자(대표) 승인하기 → 전자서명 대기중 → 인증 → 승인완료 알림에 확인

부부공동명의라면 부부 중 1명이 대표로 손택스에 주택임대사업 내용을 입력하고 배우자가 승인하는 것으로 사업자등록이 완료됩니다. 배우자가 공동사업자 승인을 할때는 배우자 본인명의 휴대폰에서 손택스 앱에 접속하여 공인/생체인증을 통해 로그인 해야합니다. 

배우자의 승인이 완료되면 신청한 사람의 휴대폰으로 아래와 같은 알림문자가 옵니다. 발신번호는 국세청 번호인 126입니다. 

[홈택스] 공동사업자 승인이 완료되었습니다. 사업자등록신청을 진행하시기 바랍니다.

 

공동사업자의 사업자등록 승인화면

승인이 완료되면 공동사업자 승인이 완료되었다는 안내문자가 발송됩니다.

 

 

6. 공동사업자의 첨부파일

제출서류 선택 : 임대차계약서(빨간색 박스) 및 매매계약서(초록색 박스) 첨부 → 접수완료 후 접수증 연람

이제 신청을 한 대표 사업자가 가장 최근 계약한 임대차계약서와 매매계약서를 휴대폰 카메라로 찍어 첨부하면 됩니다. 

세무서 담당자에 따라 동업계약서 첨부를 요구할 수 있습니다.

 

공동사업자의 경우에는 기타에 매매계약서를 필수로 첨부하여 세무서 담당자가 공동소유현황을 확인하도록 하는것이 좋습니다. 관할세무서에 따라 동업계약서 첨부를 요구할 수 있습니다. 동업계약서는 세무서에 비치되어 있습니다.

접수내용에 이상이 있다면 접수취소하기 또는 폐업신고 전에 관할세무서의 담당자(민원과, 소득세과)와 통화해서 수정요청을 먼저 하시기 바랍니다. 관할세무서 담당자 찾는 법은 아래 글을 읽어보시기 바랍니다.

관할 세무서 담당자 전화번호 찾는 방법

관할 세무서 담당자 전화번호 찾는 방법

접수증 열람으로 접수내용을 확인하세요

 

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임대주택의 사업자등록은 물건지별로 입력해야합니다. 사업자등록 신청완료 후 사업자등록증 원본과 사업자등록증명원은 가까운 세무서에 방문하여 받거나 PC에서 출력이 가능합니다. 또한 세무서에 주택임대사업자 등록을 했다면 납부할 세액이 없더라도 1월에는 사업장현황신고, 5월에는 종합소득세 신고를 해야합니다.