초기 재개발 사업성 예측방법

노후주택이 밀집한 서울은 재개발 재건축을 앞두고 있습니다. 재건축보다 복잡한 재개발 정비사업의 추진절차를 알아야 돈이 오래 묶이는 마음고생을 덜 할 수 있습니다. 또한 감정평가에 따른 평형 배정과 추가분담금은 얼마가 드는지를 알도록 합니다. 보유한 물건이 아파트 분양을 받을 수 있는지 상가를 받게 되는지 또는 현금청산 대상이 되는지도 알아야 합니다. 

 

관련 법의 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 

 

재개발은 자칫하면 현금이 오래 묶일 수 있습니다.

 

 

재개발 주택

재건축과 재개발은 모두 주택이 노후화되었다는 공통점이 있지만 재개발 구역은 도로, 주차구역 등이 재건축 지역보다 열악합니다. 재개발 구역을 임장 할 때 유심히 봐야 하는 부분은 다세대 주택, 다가구 주택, 단독 주택, 상가 등이 얼마나 많이 있는지를 봅니다. 

상권이 활성화 된 곳은 주민들이 재개발 의지가 강해도 상가 임차인의 반발이 심해 재개발 정비사업이 속도를 내기 어렵고, 단독주택이 많은 지역은 주택 소유주들이 단독으로 건설하여 상가주택 등을 지어 임대수익을 얻을 수 있기 때문에 재개발 사업 동의율이 낮습니다. 다가구보다 소유주의 숫자가 많은 다세대 주택이 많다면 조합원의 숫자가 많아 사업성이 떨어지기도 합니다.

조합설립인가를 받기 위해서는 75% 이상의 토지 등 소유주의 동의가 있어야 하는데 사업을 반대할만한 이유가 많은 주택유형의 비중이 높다면 75%의 동의율을 채우기 힘들어집니다. 

 

 

이는 네이버 부동산 지도만으로 확인하는 데는 어려움이 있어 손품보다는 발품을 팔아 임장을 해야 합니다. 손품 → 발품 → 재개발 조합 사무소 → 지역 공인중개사 순서로 알아보는데 중개사무소는 한자리에서 오래 영업한 공인중개사가 좋습니다. 

공인중개사에게 문의할때는 지분 쪼개기, 전환 다세대, 협동주택의 수 등을 물어봅니다. 전환 다세대는 준공당시 다가구였던 주택이 다세대로 구분 전환된 것으로 건축물대장에 구분으로 인한 이라는 문구가 표시되어 있습니다.

전환 다세대 주택의 시점에 따라 분양자격이 없거나 조합이 분양받을 아파트의 면적이 제한되는 경우기 았으니 조심해야 합니다. 또한 재개발 구역 내 다세대 주택이 많으면 조합원 숫자가 많아져 일반 분양할 물량이 적어지기 때문에 재개발 사업성이 좋지 않습니다. 즉 재개발 조합원이 분담해야 할 비용이 커지기 때문에 사업이 지체될 가능성이 높습니다.

 

[매일경제] 공공재 개발, 빌라 잘못하면 현금청산… 등기 시점 따져봐야

▶재개발 지역 상가 소유주 반발도 극심할 듯
재개발 지역 상가 소유주 반발도 분쟁의 대상이다. 알짜 사업지로 꼽히는 동작구 흑석 2구역이 그동안 사업 속도를 내지 못했던 가장 큰 이유가 장사가 잘되는 상가 소유주의 반대가 극심했기 때문이다. 재개발 사업 이후에도 높은 수익을 창출하는 상가 활성화 방안을 마련하겠다는 게 추진위 입장이지만 생각만큼 동의서가 걷힐지는 좀 더 지켜봐야 한다.

▶똘똘한 빌라 돈 된다지만 현금청산 리스크
재개발 전반에 걸쳐 가장 큰 문제는 신축 빌라다. 투자자 입장에서 가장 복잡한 부분이기도 하다. 재개발 지역에서는 일정 시점 이후에 가구 수를 늘려 신축한 빌라는 가구별 소유자에게 조합원 입주권을 주지 않도록 되어 있다. ‘지분 쪼개기’ 등 꼼수를 막기 위해서다. 이 시점을 권리산정일이라고 부른다. 권리산정일을 넘겨 신축된 빌라에 사는 사람들은 모두 현금청산 대상이다. 그런데 이 권리산정일을 제대로 이해하기란 일반인 입장에서 요원하다.
이번에 선정된 8개 구역 중 흑석 2구역 권리산정일은 2008년 9월 11일로 소급된다. 그 이후 신축된 빌라를 산 사람은 입주권을 받을 수 없다. 당연히 사업에 극렬하게 저항하는 반대파가 될 수밖에 없는 구조다.

재개발의 분양권 자격 기준은 그 구역이 구조례에 해당하는 지역인지 신조례에 해당하는 지역인지에 따라 달라진다. 구조례와 신조례가 어떻게 다른지를 일반인 입장에서 꿰고 있기란 쉽지 않다. 전문가가 아니라면 설명을 들어도 이해하기 힘들 정도로 복잡하고 난해하다. 무허가 주택을 어떻게 바라보는지, 단독·다가구의 다세대 전환을 어떻게 보는지 등등 세부 규정이 각각 다르다. 일반인 입장에서 폭탄을 피하는 가장 쉬운 방법은 신축 빌라는 웬만하면 사지 않는 것이다. 매우 보수적으로 접근하기 위해서는 2003년 12월 30일 이전에 등기가 난 물건을 사는 게 안전하다. 전환 다세대, 무허가 주택 등 특수물건을 제외한다면 2008년 7월 30일 이전에 등기가 난 빌라를 사면 웬만하면 안전하다고 봐도 된다.

공공재개발, 빌라 잘못하면 현금청산…등기 시점 따져봐야

 

 

 

재개발 면적

재개발 지역의 면적은 네이버 지도에서 면적 기능을 활용합니다. 조합설립 이전의 초기 재개발 사업지라면 정보가 많지 않으므로 이렇게 재개발 지정 구역의 면적에 예상되는 건축 세대수를 곱하여 총 건축 세대수 물량을 구하고 여기서 조합원 수와 임대주택 수를 제외하여 일반분양 물량을 예상해 봅니다.

 

 

재개발 용적률

전체 물량에서 조합원 물량과 임대주택을 빼면 일반분양이 남습니다. 일반 분양물량이 많아야 사업성이 좋은 것이고 이는 재개발 지역의 용적률과 용도지역에 따라 결정됩니다. 용도지역은 흔히 말하는 2종 주거지, 3종 주거지 등을 말합니다.

   재개발 구역 내 2종 주거지와 1종 주거지가 섞여 있다면 2종 주거지에 위치한 물건이 1종 주거지에 위치한 주택보다 감정평가 금액이 높게 나옵니다. 주택은 아파트와 다르게 위치, 모양, 면적이 모두 다르기 때문에 같은 사업구역 내에 있는 빌라더라도 감정평가 금액은 다르게 나옵니다.

부동산 앱을 통해 용도지역을 확인하는 방법은 아래 글을 참고하시기 바랍니다. 

용도지역 쉽게 확인하기, 부동산 앱 추천

건폐율 용적률 확인

 

 

재개발 사업성

네이버 지도에서 재개발 구역 내 토지 용도와(1, 2, 3종 주거지역 등) 면적을 확인합니다. 용적률에 따라 면적당 지을 수 있는 주택수는 대략 2종 주거지는 1만 평당 약 500세대 , 3종 주거지는 1만 평당 약 600~700세대를 짓는다고 계산하면 됩니다.

예를 들면 재개발 구역 내 (2종 주거지 면적 X  0.05세대) + (3종 주거지 면적 X 0.06세대)를 하면 총 건축 세대수가 나오고 총 건축 세대수 - 조합원 수 - 임대주택 수 = 일반분양 물량이 나옵니다. 일반분양의 평당 분양가는 최근 분양한 인근 지역의 분양가보다 높을 것입니다. 

변수는 많지만 조합원이나 중개사무소를 통해 재개발 정보를 얻을 수 없다면 이 방법으로 초기 재개발 구역의 예상 세대수와 사업성을 예상해 봅니다.

 

한남 재개발 사업 현황

 

[한경] '이태원역 인근' 한남 2구역 재개발 사업 승인

지하철 6호선 이태원역 인근에 있는 서울 용산구 한남 뉴타운 2구역(이하 한남 2구역·조감도) 재개발 사업이 조합설립 이후 9년 만에 사업시행인가를 받았다. 한남 뉴타운에서 3구역에 이어 두 번째다. 내년 상반기 시공사를 선정해 1537가구로 재개발될 예정이다.

용도지역은 ‘제2종 일반주거지역’으로 도로, 소공원, 사회복지시설, 공공청사 등을 기부채납하고 용적률 195.42%를 적용받았다. 총 사업비 규모는 9486억 원으로 추정된다. 용산구 관계자는 “구릉지 지형이라 단지별로 자연스러운 스카이라인이 형성될 수 있도록 건축물 높이를 계획했다”며 “근린생활시설과 보광초가 닿는 부분은 연결 녹지로 지정해 보행공간을 확보했다”라고 설명했다.

한남 2구역은 2009년 10월 정비구역으로 지정된 이후 2012년 6월 조합설립인가를 받아 정비사업이 추진돼 왔다. 작년 8월 건축심의를 마치고, 임대주택 비율 30%를 적용받지 않기 위해 작년 9월 사업시행인가를 신청했다. 하지만 인접한 보광초 문제를 두고 교육환경영향평가에서 멈춰 섰다. 지난 8월 중부교육청과 보광초 개축 사업에 40억 원을 기부채납 하기로 협의하면서 조건부로 교육환경영향평가를 통과했다. 이번에 사업시행인가를 마치게 돼 계획대로라면 내년 상반기 시공사를 선정하고 2023년 관리처분 인가를 받을 계획이다.

 

다주택자 종부세 때문에 1+1 재건축 지역에서 일부 조합원이 1+1을 포기하거나 설계를 다시 하라는 소송이 있었습니다. 하지만 영원한 세금은 없고 입지는 불변합니다. 결국 1+1 재건축 또는 재개발 주택의 입지가 좋다면 종부세를 내며 버티는 것이 승자가 될 것입니다.

예를 들어 지금은 신축이 된 반포 아크로리버파크 51평은 51억이지만 1+1을 받았다면 23평 31억, 34평 40억으로 재산가치는 20억 차이가 납니다. 추가 분담금과 종부세를 내고서라도 1+1을 신청해야 하는 이유입니다.