신성철 부동산 글 - 금리와 부동산

부동산 공부를 하면서 챙겨 읽는 블로그가 몇 개 있는데 그중 하나가 신성철 님의 글입니다. 쉽게 읽히지 않지만 여러 번 읽고 이해하려고 노력하는 글입니다. 신성철 부동산 강의는 들어보지 못했고 가끔씩 올려주시는 신성철 강의 몇 개만 보고 있습니다.

 

이번 주에는 블로그에 "2021년을 지나며"라는 제목으로 4편의 글을 올려주셨는데 정리하여 기록해두고자 합니다. 특히 4편은 신성철 금리와 부동산에 대해서 적어주셨습니다.

최근 한국은행의 금리인상이 있었고 이자 부담이 커져 주택시장이 위기다. 주식에서 예금으로 돈이 이동한다는 자극적의 내용의 신문기사가 있습니다. 또한 파월 미 연준 의장이 연임하고 매파 본색을 드러냈다. 미국의 테이퍼링 속도는 빨라지고 금리인상도 앞당겨질 것이다 하는 기사들이 쏟아지고 있습니다. 금리가 인상되면 정말 주택 가격은 폭락할지 신성철 님의 글을 읽고 인사이트를 얻으시기 바랍니다. 좋은 글 올려주신 신성철님 감사합니다.

 

 

금리가 오르면 부동산은 폭락할까?

 

 

금리와 부동산

부동산 시장의 단순한 규칙

복잡한 규칙으로 복잡한 구조를 만들다 보면 어느 순간 규칙들이 서로 부딪히면서 구조를 무너뜨리게 됩니다. 그래서 복잡한 구조는 반드시 단순한 규칙으로 생각을 합니다. 부동산 시장의 규칙도 사실 단순합니다.

• 수요가 공급보다 많으면 시차가 있을뿐, 결국 가격은 상승한다.
• 공급이 수요보다 많으면 시차가 있을뿐, 결국 가격은 하락한다.

 

실수요장

하지만 우리는 만족하지 못하고 그 시차를 알아내서 가격이 상승, 하락하는 정확한 시기를 알고 싶어 합니다. 그래서 나온 것이 실수 요장과 유동성장입니다. 실수 요장의 규칙도 간단합니다.

수요가 공급보다 많으면, 이라는 조건에서 하나의 수치를 만족하는지를 봅니다. 비용보다 수익이 커지는 순간을 찾아서 그 시차를 찾아내고 상승장의 시작을 알아냅니다. 수요가 공급보다 많을 때 발생하는 현상은 보통 전세 가격의 상승에서 찾을 수 있습니다.

즉, 수요가 공급보다 많은 환경일 때 비용보다 수익이 커지는 순간이 실수 요장입니다. 가격이 강제적으로 상승합니다.

 

유동성장

반면 유동성장은 강제적인 가격 상승은 아닙니다. 유동성장에서는 비용이 수익보다 크기에 순간에는 적자상태인데, 이 적자를 감수하도고 매수한다는 말은 기대수익이 비용과 수익의 적자분의 합보다 크다는 의미입니다. 

하지만 기대수익은 외부 변수나 정책에 취약합니다. 강제 상승이 나오는 실수 요장과는 다릅니다.

 

 

금리 = 비용

금리인상은 비용의 증가를 의미하게 됩니다. 실수 요장의 성립 조건은 수요가 공급보다 큰 환경에서 비용보다 수익이 커야 강제적인 상승이 나오는데 여기서 금리를 인상(비용 증가)시켜서 수익보다 비용이 크다면 어떻게 될까요? 

시장을 실수 요장에서 유동 상장으로 진입시키게 됩니다. 유동성장은 시세차익에 대한 기대로 이루어진 시장이기에 꼭 하락한다고 말할 수 없지만, 하락이 가능한 상태로 시장을 진입시키게 됩니다.

강제로 상승할 수밖에 없는 실수 요장의 상태에서 하락이 가능한 상태의 유동성장으로 진입시켜 두어야 정책이나 금리 등 외부 변수를 통해서 기대수익 값을 움직이면 시장 가격을 조절하는 것이 가능해집니다. 실수 요장은 무조건적인 강제 상승이 나오기에 정부 정책 등 외부 변수가 손 쓸 수 있는 여지가 없지만, 유동성장으로 진입시켜두면 상황은 달라집니다.

금리는 비용이기에 시장의 성격을 변화시키는 역할을 합니다. 

금리의 어느 정도 상승에서는 여전히 수익이 비용보다 크기에 금리의 인상에도 전세가 상승이 지속되는 한 무조건적인 상승장이 지속되지만, 지속적으로 금리를 상승시켜서 비용이 수익을 넘어서게 되면 그때부터 시장의 성격은 바뀌게 됩니다. 비용이 수익을 넘어서게 되면 유동성장으로 진입을 해서 가격의 하락이 가능해지지만 가격 상승의 기대감이 있는 지역은 하락이 나오지 않습니다. 이것을 유동성장에서의 가격 상승이라고 합니다.

 

 

최근 금리인상 전 상황은 서울과 세종을 제외하고 전국이 실수 요장 성격으로 무조건적인 강제 상승장이었습니다.

서울과 세종은 유동성장 성격의 상승으로 넘어간 상태였습니다. 서울과 세종은 가격 상승이 큰 곳이지만 의외로 간헐적인 가격하락이 심심치 않게 보였는데 이런 이유 때문입니다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 매수하기 원하는 지역입니다.

실제로 유동성장의 대부분은 가격상승이 매우 크게 나왔기에 발생됩니다. 즉, 좋은 곳이어서 많이 오르다 보니 실수 요장을 넘어선 상승세가 나오며 유동성장이 시작되었다고 봅니다.

이처럼 유동성장으로 넘어갔다고 해서 가격 하락이 가능하다는 것이지 가격이 꼭 하락한다는 의미는 아닙니다. (신청철님 개인적으로 이 부분은 연구가 진행 중이라고 합니다.)

 

공식처럼 딱 떨어지는 것은 아니지만 수치를 보정해서 적용시키는데 보정 수치를 적용할 때 우리나라 부동산 시장이 금리 인상의 영향을 받으려면 대출 금리가 4%선까지는 올라가 줘야 하며, 그 이하에서는 외부 변수에 취약한 유동성장이 적용되기 때문에 순간적인 하락은 가능하지만 하락의 지속은 불가능하다고 보고 있습니다.

 

 

정리

금리의 인상이란 비용이 수익보다 큰 상태를 만들어서 실수 요장을 유동성장으로 전환시키는 역할을 합니다.

현재 수도권과 광역시 몇 곳은 금리인상으로 유동성장에 진입을 한 반면 기타지방과 가격 상승이 크지 않았던 광역시 몇곳은 아직도 실수요장으로 진행중입니다. 

 

금리의 인상이 이어지면 유동성장이 비용과 기대수익을 저울질해서 가격상승이 지속됩니다. 어느 순간 비용의 증가가 기대수익을 뛰어넘게 되면 유동성장이 끝나는 순간인데 이 수치까지 금리가 인상되기에는 아직 꽤 많은 범위가 남아있습니다.

 

중요한 것은 이는 모두 전세 가격과 전환율 모두 현재 상태로 고정시켜 놓은 상태로 시장을 보았을 때 이야기입니다. 입주물량의 감소는 전세가의 상승을 불러올 것이고, 금리인상과 보유세의 증가는 월세 상승을 통해서 전환율의 상승을 불러올 것인데 이는 모두 수익률의 상승 요인이어서 금리인상(비용 증가)을 상쇄하는 역할을 하게 됩니다. 

즉 전세가와 월세가를 현재로 고정시켜 놓고 본 최악의 상황에서도 시장은 아직 여유가 있는 상황입니다. 금리의 인상이 시장에 위험요소인 것은 맞지만 지속적인 금리 상승이 나온 이후인 꽤 긴 시간이 지난 후에 적용될 문제일 것이라고 생각합니다.