재개발 재건축 대지지분 클수록 유리할까?

현금 부자들은 언제나 기회가 많습니다. 15억 이상 아파트를 매수하거나 청약할 때도 그렇지만 일반적으로 대형 평수 아파트 가격이 중소형 아파트 가격의 평당 가격보다 낮습니다. 이는 재개발 재건축 구역에서도 볼 수 있는데 대지지분이 큰 물건은 투자금이 많이 들기 때문에 평당 가격이 낮음을 보여줍니다.

 

관련 법의 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 

 

마래푸와 경자도 과거에는 재개발 주택이었다.

 

 

현금부자, 그들만의 리그

예를들어 1+1을 받을 수 있는 방배 5구역 재건축 구역 내 단독주택 매물은 30~40억을 훌쩍 넘어갑니다. 재개발 재건축 구역의 전세 보증금이 낮아 주거환경이 좋은 아파트보다 자기 자본이 많이 필요합니다. 대출을 받을 수 있어도 몇십억의 현금이 필요합니다.

그런데 앞에서 소개해드린 뚜껑매물의 경우에는 프리미엄을 포함해도 초기 투자금이 낮기 때문에 조합원이 행사할 수 있는 대지지분이나 권리가액이 높은 편입니다. 게다가 국공유지라면 토지를 매입하는 시점에 20년간 분할하여 토지 매매가를 납부하면 됩니다.

그래서 부동산 시장은 언제나 평수가 작고 투자금이 적게 드는 매물의 가격이 더 높습니다. 

하지만 현금이 가능하다면 1+1재건축 재개발 또는 대지지분이 큰 단독주택 매물을 매수하는 것이 25평을 분양받을 수 있는 다세대 주택 한 칸보다 자산증식에 유리합니다.

 

대지지분이 커질 수록 프리미엄과 평당 매매가는 낮아집니다. 아무나 살 수 없는 금액이기 때문에 투자 가능한 매수자의 수도 적습니다. 투자층이 얇을수록 매수자 우위에서 가격협상을 할 수 있는 여지는 높아집니다.

관리처분인가 시점을 기준으로 일반분양 가격과 재개발 사업비, 추가부담금을 예측해서 총투자금을 예측해보도록 합니다.

 

 

 

재개발 매물 비교

초기 투자금이 더 들어가는 매물이지만 대지지분 평당 가격이 더 낮고 상대적으로 입지는 떨어지는 노후화된 A주택과 평당 가격은 더 높지만 위치가 상대적으로 더 좋은 B주택 중 어느 물건을 매수해야 할까요?

재개발 뚜껑매물 수익률 계산

 

중개사무소에서 소개받은 재개발 구역 내 주택은 위치도 다르고 노후도도 다릅니다. 그래서 주택 매수가 아파트 매수보다 어려운데 어떤 물건이 수익이 좋을지는 위 글의 방법에 따라 계산을 해봅니다.

먼저 각각의 주택의 매매가(프리미엄 포함), 대지지분, 평당 가격, 건물등기 평수, 임대료, 대출 가능금액, 용도지역, 재개발 구역 내 위치(위치가 좋을수록 감정평가 금액이 높다.)와 언덕, 한강뷰, 숲 뷰 등 특이사항을 적습니다.

그런 후 주택의 공시 가격(기준시가)에 130%를 곱해 감정평가 예상 금액을 예상해 봅니다. 매매가와 감정평가 금액과의 차이가 프리미엄이 됩니다. 이렇게 두 물건의 감정평가 예상금액과 프리미엄 차이를 확인할 수 있습니다.

 

 

여기에 인근 지역에서 분양한 조합원 분양가에서 감정평가 예상금액을 빼면 조합원 추가부담금이 나옵니다. 총투자금은 프리미엄을 포함한 매매가에 조합원 부담금을 합한 금액이 되고, 초기 투자금은 매매가에서 보증금과 주택담보대출을 제외한 금액이 됩니다.

재개발 물건을 계산해보면 어느 물건이 프리미엄이 높은지? 왜 높은지? 생각해볼 수 있고, 초기 투자금은 어떤 물건이 더 많이 들어가는데 실제로도 투자금이 많이 드는 물건이 이득인지를 대략적으로 계산해 볼 수 있습니다.