2021년 변경된 주택 양도소득세 내용

2021년 부터 달라지는 주택 양도세 내용을 알아보겠습니다. 보유단계에서 양도세 계산 방법을 알아두면 주택, 입주권, 분양권 매도시 세금을 절약할 수 있습니다. 세무사에게 도움을 받거나 홈택스와 부동산 계산기 앱 에서 양도세 모의계산이 가능합니다. 매도계약서에 서명하고 세금을 계산하면 늦습니다. 서명 전 예상 세금을 확인하고 실행하시길 권해드립니다.

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

 

양도소득세 계산

 

 

1세대 1주택 양도소득세

비과세 보유기간 계산

• 기존 : 취득일부터 기산
• 개정 : 2021년 1월 1일 양도분 부터 2주택 이상 보유한 1세대가 1주택 외 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유세 기간을 기산 (일시적 2주택자는 제외)

 

기존에는 다주택자가 2009년 A주택 → 2020년 B주택 순서로 취득하고, 2021년 5월 B주택을 매도하면 남은 A주택은 최초 취득일인 2009년부터 보유한 것으로 보아 양도소득세를 계산했습니다. 그럼 2년 이상 보유(및 거주)하고 장특공까지 받아서 9억 이하는 비과세를 받을 수 있었습니다.

그런데 2021년 1월 1일부터 양도하는 주택은 B주택을 매도한 2021년 5월부터 1주택자가 된 것으로 보아 2021년 5월부터 다시 2년 이상을 보유 및 거주해야 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용 받게 됩니다.

 

장기보유특별공제

• 기존 : 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택의 기간별 연 8%씩 최대 80% 공제율 적용
• 개정 : 2021년 1월 1일 양도분 부터 보유기간 4% + 거주기간 4%로 조정하여 최대 80% 공제율을 적용

 

과거에는 2년만 거주하면 보유기간으로 장기보유특별공제 80%를 적용 받았는데 국토부 김현미 장관 시절에 보유기간에 거주기간 요건을 추가했습니다. 

장특공은 3년이상 보유한 주택에 대해서 유효합니다.

양도소득세 계산방법 : ② 장기보유특별공제

 

 

양도소득세 계산시 분양권

• 기존 : 분양권은 주택이 아닌 권리이므로 양도소득세 계산시 주택수에 불포함 
• 개정 : 양도소득세 계산시 분양권도 주택수에 포함 (2021년 1월 1일 분양권 취득분부터 적용)

 

1세대 1주택자가 분양권을 가지고 있으면 양도소득세 계산시 주택수에 포함됩니다. 과거에는 분양권은 주택을 취득할 권리이고 계약을 했어도 등기(잔금)전이기 때문에 주택수에 포함되지 않았습니다. 다주택자의 양도소득세가 중과되었으므로 잘 알아두셔야 합니다.

 

또한 최근 이슈가 되고 있는 분양권의 인지세 납부 시점에 대해서도 잘 알아두시기 바랍니다. 통상 인지세 납부는 취득세와 함께 등기 시점에 잔금을 치르면서 납부를 했는데 국세청에서 계약시점에 인지세를 납부해야 한다는 안내가 되면서 논란이 되었습니다. 

2021년 개정된 부동산 인지세 납부시기와 금액, 대상 총정리

 

 

2년 미만 보유 주택, 입주권 양도세율

• 기존 : 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율
• 개정 : 1년 이상~2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율 (2021년 6월 1일 양도분부터 적용)

 

분양권 양도세율

• 기존 : 조정대상지역 50%, 조정대상지역 외 1년 미만 50% 1년 이상~ 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율
• 개정 : 1년 미만 70%, 1년 이상 60% (조정대상지역 무관, 2021년 6월 1일 양도분부터 적용)

 

주택, 입주권과 분양권 양도세율은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

양도소득세 계산방법 : ③ 양도세율, 양도세 신고 (서식 첨부)

 

 

다주택자 양도소득세

다주택자 중과세율

• 기존 : 2주택자 기본세율 + 10%, 3주택 이상 기본세율 + 20%
• 개정 :  2주택자 기본세율 + 20%, 3주택 이상 기본세율 + 30% (2021년 6월 1일 양도분부터 적용)

 

다주택자 중과 제외주택

• 기존 : 장기임대주택 등
• 개정 : 양도세 감면되는 수용 주택, 1세대 1주택 비과세 (2021년 2월 17일 이후 양도분부터 적용)

 

 

양도소득세 전자신고 세액공제

• 기존 :  종합소득세, 법인세, 부가가치세 전자신고 시 세액공제
• 개정 : 양도소득세 예정신고 1건에 대해 전자신고 시 세액공제 2만원 적용 (2021년 1월 1일 전자신고 분부터 적용)

 

 

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변경된 부동산 중개수수료 요율표 (서울, 2021.10.19 시행)

종합부동산세 과세대상만 알아도 절세 되는 꿀팁!!

 

 

정부의 부동산 집값 잡기 정책으로 주택 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세, 상속 증여세(부담부증여) 등 부동산 세금 규제와 대출 규제(전제자금대출 제외)가 강화되고 있습니다. 현실은 유동성 증가로 돈의 가치는 떨어지고 실물자산의 가격은 높아지고 있으며 사람들이 원하는 지역에 원하는 형태의 주택 공급은 되지 않고 있는 실정입니다. 과연 세금과 대출규제로 정부가 원하는 결과를 얻을 수 있을까요? 이제는 정부가 진짜 원하는 것이 주택가격의 안정화 인지 의심이 듭니다.