부산 아파트 갖고 싶지만 지금은 아니다. (2021년 9월)

부산 부동산은 어디쯤 왔을까요? 부산 아파트 가격 변화와 심리지수, 남아있는 상승 에너지를 점검해 보겠습니다. 최근 <강방천의 관점>이라는 책을 읽고 있는데 정치는 모르겠고 기업의 가치에만 집중한다는 구절이 나옵니다. 부동산도 마찬가지 입니다. 부동산 세금 강화와 대출규제 등 집값을 잡기 위한 각종 규제가 쏟아지고 있지만 부동산이 가진 가치와 매매 타이밍을 선별하는 기본이 되어 있다면 부동산도 주식투자처럼 가치투자가 가능하다고 생각합니다.

개인적인 부동산 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 투자권유 글이 아니니 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

 

 

부산 부동산 심리지수

부산은 매수심리와 매도심리가 만나며 상승하는 모습을 보여주고 있습니다. 2019년 가을부터 심리지수는 의미있는 모습으로 서로를 향해 만나기 시작했습니다. 

유나심리차트 - 부산

 

외지인 투자 지표를 보니 역시나 외지인이 먼저 선진입하고 시장이 뜨거워진 뒤에야 실거주자들이 움직이기 시작합니다. 외지인투자는 2019년 2019년 9월, 2020년 7월에 많이 유입됐으며 2020년 11월에는 2,566의 외지인 투자가 있었습니다.

외지인 투자가 이루어지는 시점의 심리지수를 보면 매수심리(빨간색)가 위쪽으로 향하는 모습을 보입니다. 매수하겠다는 사람들이 많다는 뜻입니다. 글 하단에 대장아파트의 매매전세 기본 차트를 보면 알겠지만 매수와 매도심리가 만나야 가격이 상승하는 것이 아닙니다. 부산 아파트 가격은 2019년 9월부터 상승하기 시작했습니다. 2020년 11년에는 매수하겠다는 사람은 많은데 매도하겠다는 사람이 없어 매물이 없거나 앉은 자리에서 금액을 올리거나, 배액배상이 있을 수 있는 시기가 됩니다.

 

 

부산 외지인 투자 (출처: 아실)

 

위에서 본 지표들과 일치하는 모습을 보여줍니다. 2019년 9월부터 부산의 집값과 전세가 오를거라고 생각하는 생각하는 소장님들이 많아지고 있는 모습니다. 이 지표를 보니 부산은 2~3년 사이클로 움직이는 것 같습니다. 부산은 2019년 9월에 상승을 시작했으니 2022년에 상승을 마무리 하게 될까요?

유나소심차트 - 부산

 

 

부산 미분양 주택수

위에서 보면 부산은 2016년부터 2019년까지 부동산 침체기였습니다. 아래 미분양 주택수를 보면 2017년부터 2019년까지 미분양이 약 5500호 정도까지 쌓이다가 2019년 말부터 미분양이 해소되면서 가격도 상승했습니다. 현재 부동산 미분양 주택수는 1000호 수준으로 내려와 있습니다.

부산 미분양 주택수 (출처: 아실)

 

 

부산 아파트 입주물량

부산 아파트 입주물량입니다. 부산 입주물량은 인천 아파트 입주물량과 비슷해 보입니다.

• 인천 아파트는 뜨거운 상승 중 (2021년 9월)

2021년 부산 공급은 적정수요 수준이지만 2022년과 2023년에는 적정수요를 초과하는 입주 물량이 대기 중입니다. 부산 해운대구, 연제구, 동래구에는 대규모 입주물량이 없고, 수영구 남천동과 남구, 부산진구에만 입주가 있습니다. 

• 전국 아파트 입주물량(2021년 9월) - 부산, 인천, 대구 입주물량 과다

지역	단지명	입주월	세대수
부산 남구 대연동	대연푸르지오클라센트	2023년 9월	1,057세대
부산 남구 우암동	e편한세상북항마린브릿지	2023년 4월	2,812세대
부산 남구 용호동	데시앙해링턴플레이스파크시티	2022년 12월	1,725세대
부산 부산진구 전포동	e편한세상시민공원1단지	2022년 9월	1,286세대
부산 부산진구 연지동	래미안어반파크	2022년 9월	2,616세대
부산 수영구 남천동	남천더샵프레스티지	2022년 9월	957세대

 

 

부산 아파트 입주물량 (출처: 아실)

 

 

부산 인구수 변화

부산광역시의 인구수가 336만명인데 이 정도 물량에 초과공급이라는 점이 이상해서 찾아 봤습니다. 부산의 인구는 해마다 줄고 있으며 부산에 거주하던 사람들은 경남 양산시로 많이 이동합니다. 

부산 인구수 변화 (출처: 아실)

 

 

부산 아파트 충전 에너지

부산 아파트는 2020년부터 상승 에너지를 급격하게 사용했지만 2019년까지 쌓인 힘을 제대로 사용한 적이 없어서 상승 에너지는 조금 더 남아 있다고 봐도 될것 같습니다. 그게 2021년 하반기까지 일지, 2022년 상반기까지 일지는 모르지만..

유나충천차트 - 부산

 

 

부산 대장아파트 매매 전세 차트

제가 생각하는 부산의 대장 아파트는 해운대구 우동 삼호가든입니다. 2019년 9월에 부산의 매수심리가 올라가고 외지인 투자도 늘어나던 시기에 대장은 바로 움직였습니다. 삼호가든은 1985년에 지어진 37년차 아파트입니다. 입지가 좋기 때문에 재건축이 완료되면 부산 사람들이 좋아하는 대장이 될거라고 생각합니다. 

부산 해운대구 우동 삼호가든 32평

 

재송동 더샵센텀파크1차는 해운대구 우동이 아니라 재송동이라는 행정구역의 차이와 부산2호선 역세권이 아니라는 단점은 있지만 학업성취도가 좋은 센텀초등학교, 센텀중학교, 센텀고등학교가 단지를 둘러 싸고 있습니다. 향후 부산의 공급이 많아지더라도 학군이 좋은 더샵센텀파크의 전세가는 유지하는 모습을 보일 것입니다. 학군지의 아파트 가격에 대해서는 대구와 서울편에서도 말한적이 있습니다. 

• 서울 아파트 가격은 다시 상승 중 (2021년 9월)
• 대구는 미분양 아파트보다 입주 물량이 무섭다. (2021년 9월)

대구는 미분양 아파트보다 입주 물량이 무섭다. (2021년 9월)

 

 

부산 해운대구 재송동 더샵센텀파크1차 34평

 

얼마전 중국인이 최고가에 사서 이슈가 된 경남마리나 옆에 있는 아파트입니다. 2020년 초부터 가격이 급격히 상승하는 모습입니다. 이 블럭의 마리나 시리즈는 광안대교 뷰가 보이는지에 따라 아파트 가격이 다릅니다.  

부산 해운대 경남마리나아파트 전용 84.93㎡는 지난 3월 17억원에 거래가 이뤄졌다. 지난해 12월 거래된 가격인 7억5600만원과 비교해 한꺼번에 10억원이 뛰었다. 이 거래는 중국인 매수자에 의해 이뤄졌다. 해운대 인근 공인중개업소 관계자는 ”광안대교와 요트장 뷰를 한눈에 누릴 수 있다는 장점이 어필했던 것 같다“고 말했다.

부산 해운대구 우동 대우마리나(1차) 31평

 

부산 부동산 전망에 대해 알아 봤습니다. 2022년 입주하는 부산진구와 남구 아파트가 상급지인 해운대구, 수영구, 동래구에 영향을 주기는 어려워 보이는데 부산 아파트 가격이 어떻게 될지 지켜봐야 겠습니다. (부산 남구의 입주가 수영구 아파트 전세가에는 영향을 줄수는 있는데 수영구 집값을 움직이는건 외지인이 좋아하는 삼익비치라..)