부동산 심리지수 점검 (2021년 9월)

소액 부동산 투자 또는 무피 투자가 유행하고 있지만 이럴 때일수록 초보 투자자는 기본에 충실해야 한다고 생각합니다. 부동산 소액 투자가 나쁘다는 뜻은 아니라 먼저 개인의 투자스타일을 확실히 알고 기본을 튼튼히 해야 나중에 실력이 되었을때 부동산 소액 투자도 잘 할 수 있다는 뜻입니다.

부동산 투자는 시장 참여자인 매수자, 매도자, 임차인의 심리를 읽을 줄 알아야 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다. 그럼 2021년 9월 기준으로 전국 광역시 이상 도시의 매도자(파란색), 매수자(빨간색)의 심리를 알아보도록 하겠습니다.

개인적인 부동산 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 투자권유 글이 아니니 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다. 

 

 

서울, 경기 부동산 심리지수

서울은 2013년도부터 의미있는 모습을 보이기 시작하여 2015년부터 본격적인 부동산 상승장의 모습을 보여주었습니다. 2015년부터 시작된 6년간의 상승이 종료가 되려면 서울에 대규모 공급이 있거나 금융위기와 같은 외부 충격이 있어야 할 것입니다. 

유나심리차트 - 서울

 

서울 부동산 심리차트의 최근 모습을 보면 빨간색 매수심리는 여전히 20 위를 유지하고 있는 반면, 파란색 매도심리도 살짝 고개를 들고 있습니다. 서울 아파트를 매수 하겠다는 사람은 그대로인데 매도하겠다는 사람이 약간 줄고 있다는 의미입니다.

매수심리와 매도심리의 그래프가 만나면 서울 아파트 가격은 다시 한번 오르는 모습을 보여줄 것 같습니다.

최근 서울 부동산 가격 추이를 봐도 서울 부동산 거래량은 줄었지만 서울 부동산 가격은 다시 상승하며 신고가를 갱신하는 모습을 보이고 있습니다. 계속되는 서울 아파트 공급 부족현상과 임대차 3법으로 서울 부동산 상승률은 다시 높아지고 있는 것입니다.

• 서울 아파트 가격은 다시 상승 중 (2021년 9월)

서울 아파트 가격은 다시 상승 중 (2021년 9월)

유나심리차트 - 강북(위), 강남(아래)

 

강북과 강남의 심리차트는 서울 심리지수와 비슷한 모양을 보입니다.

이 차트에서 봐야 할 부분은 서울이 움직인다면 강북과 강남중 어느 지역이 먼저 움직이고, 어느 지역이 더 크게 움직이는지를 살펴보도록 합니다.

 

 

유나심리차트 - 경기도

경기도는 서울과 입지를 공유하는 지역입니다. 서울 심리지수와 비슷한 추세를 보이지만 경기도는 지역이 광범위 해서 같은 경기도라도 부동산 가격과 심리의 온도차가 존재합니다.

분당과 판교, 일산은 모두 같은 경기도이지만 아파트 가격은 상승장이 계속될 수록 크게 차이가 나고 있습니다. 판교 아파트 가격이 오르고 있을때 일산 아파트 소유주는 부동산 시장이 뜨겁다고 느끼지 못했을 겁니다.

 

 

부산 부동산 심리지수

부산은 서울 다음으로 큰 도시이고 광역시 중 인구가 가장 많지만 도시가 노후화 되고 일자리가 많지 않은 단점이 있습니다.

부산 부동산 심리지수는 서울과 디커플링 되는 모습을 보여왔고 아래 차트에서 보이듯 3년 정도의 상승과 3~4년 정도의 하락 사이클을 반복하고 있습니다. 부산은 2019년 말부터 상승이 시작되었으며 최근에는 다시 매수심리와 매도심리가 만나 뜨거운 상승장을 보이고 있습니다. 

• 부산 아파트 갖고 싶지만 지금은 아니다. (2021년 9월)

부산 아파트 갖고 싶지만 지금은 아니다. (2021년 9월)

유나심리차트 - 부산

 

 

인천 부동산 심리지수

인천은 부산 다음으로 인구가 많은 광역시 이며, 한정적이지만 서울과 입지를 공유하고 있는 지역입니다.

인천 심리지수를 보니 최근 인천 시장이 뜨겁다는 기사가 많은 이유를 알것 같습니다. 이미 파란색 매수세는 바닥을 향해 가고 있고 빨간색 매수세는 40을 넘어선 모습입니다.

서울의 심리차트와 비교해보면 서울은 2013년부터 상승이 시작되어 2015년부터 본격적인 상승을 지금까지 이어오고 있는 반면 인천은 2017년 이후에 공급이 많았는지 매수, 매도 심리가 멀어지는 모습을 보였습니다. 그러면서 2020년부터 다시 매수, 매도 심리가 만나는 모습입니다.

앞으로 2~3년 뒤부터는 인천 미추홀구와 청라지구에 공급이 많습니다. 그 전까지 인천이 보여줄 상승이 기대가 됩니다.

• 인천 아파트는 뜨거운 상승 중 (2021년 9월)

인천 아파트는 뜨거운 상승 중 (2021년 9월)

 

 

유나심리차트 - 인천

 

 

대구 부동산 심리지수

몇달전부터 대구 아파트 미분양에 대한 기사를 봤습니다. 대구는 오랜기간 침체 후 2010년 이후 10년이라는 긴 시간동안 상승을 해왔습니다. 그 앞에 충분히 긴 시간동안 하락조정장을 겪었다고 해도 10년동안 상승하는 시장은 처음 봤습니다.

대구는 앞으로 입주물량이 많습니다. 공급 앞에서 장사없다고 10년간 장기간의 상승 후에 공급물량을 만나면 하락 조정장에 접어들어야 하는데 버티고 있다는 것은 풍부한 유동성과 임대차 3법으로 인한 것이 아닌가 생각합니다. 대구 부동산 흐름을 예의주시하고 지켜볼 생각입니다.

• 대구는 미분양 아파트보다 입주 물량이 무섭다. (2021년 9월)

대구는 미분양 아파트보다 입주 물량이 무섭다. (2021년 9월)

유나심리차트 - 대구

 

 

대전, 세종 부동산 심리지수

대전은 세종으로 인해 장기간 상승하지 못한 지역입니다. 세종의 입주가 마무리되면서 2018년 말부터 폭발적인 상승세를 보이고 있습니다.

• 대전 신세계 백화점 완공 - 대전 아파트 가격 비교 (2021년 9월)

대전 신세계 백화점 완공 - 대전 아파트 가격 비교 (2021년 9월)

유나심리차트 - 대전

대전은 입지를 공유하는 세종과 함께 봐야합니다. 대전이 매수, 매도 심리가 만나 아파트 신고가가 속출하는 반면 세종은 매수, 매도 심리가 멀리 떨어져있습니다. 세종은 직전에 급격한 상승이 있었기 때문에 쉬어가는 것으로 보입니다. 

올해 세종의 입주물량이 마무리가 되면 향후 3년간 대전, 세종에는 입주물량이 없습니다. 대전이 4년간 상승을 이어왔지만 입주물량이 없는 내년이 되면 재상승을 하지 않을까 기대가 됩니다.

유나심리차트 - 세종

 

 

광주 부동산 심리지수

광주는 3년 사이클로 약하지만 한번 오르면 화끈하게 오르는 지역으로 알고 있습니다.

광주가 최근에 다시 상승을 시작했습니다. 매도심리는 바닥을 향해 있고 매수심리는 40을 넘을 정도로 강력합니다. 이번 상승 이후 다른 지역처럼 재상승 시기를 맞을지 아니면 조정 하락장에 접어들지 지켜보도록 하겠습니다.

유나심리차트 - 광주

 

 

 

울산 부동산 심리지수

울산은 2019년도부터 상승이 있었습니다. 이때 울산 문수로 아이파크를 못 사서 한이 좀 남아 있는 지역입니다. 아직 상승의 여운이 남았는지 경매시장은 뜨겁고 지금은 다시 재상승을 할까 말까 매수, 매도 심리가 간을 보고 있는것 같습니다.

• 울산 경매시장 뜨겁다…낙찰률 ‘전국 최고’

유나심리차트 - 울산

 

한동안 미국주식에 투자하느라 부동산 점검에 소홀했습니다. 부동산 투자 블로그를 개설했으니 글을 쓰기 위해서라도 앞으로는 부동산 투자 지표 점검을 성실히 해야겠습니다. 오늘 보니 서울 부동산 전망이 좋네요. 인천, 대전, 광주 등도 좋습니다만 저는 서울 오르는게 가장 좋습니다. 서울 부동산은 비싼 만큼 더 높은 수익을 안겨주기 때문입니다.