손택스 주택임대사업자 등록 방법과 첨부서류

부부합산 2주택 이상 보유했다면 부동산 임대 사업자등록증을 신청해야합니다. 관할 세무서에 신청하는 사업자등록증은 종합소득세 신고를 위해 반드시 신청해야하는 절차로 미신청시 가산세가 부과될 수 있습니다. 손택스 앱과 홈택스에서 주택임대 사업자등록 신청이 가능합니다. 

반면 이와는 별개로 시, 군, 구청 지자체에 신청하는 주택임대사업자(등록임대주택)는 취득세, 재산세 감면을 위해 선택적으로 신청할 수 있습니다. 2020년 8월부터 지자체에 신규 주임사 신청시 4년 단기임대 및 아파트는 불가하며, 아파트 외 주택만 10년이상 장기임대주택으로 등록이 가능합니다. 부부합산(세대합산 아님) 2주택 이상을 보유했다면 위 글을 모두 읽어보시기 바랍니다.

그럼, 손택스 앱에서 단독명의 주택 임대 사업자등록증 신청하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

2주택 이상 보유하면? 임대소득 신고 대상

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

 

손택스 단독명의 부동산 임대 사업자등록 방법

1. 로그인 및 인적사항 입력

손택스 로그인 (공동/금융/생체인증 중 한가지) → 신청제출 → 사업자등록 신청/정정/휴폐업 → 사업자등록 신청(개인) → 상호명(단체명) → 휴대전화번호 → 국세청정보문자 수신동의 → 이메일 → 국세청 이메일 수신동의

 

손택스 로그인은 공동/금융/생체 인증 중 한가지가 되어야 합니다.

아이디, 비밀번호만으로는 접속이 불가하여 본인명의 휴대폰이 없는 미성년자 자녀가 공동명의로 되어 있다면 아래의 방법에 따라 단독명의로 입력 후, 관할 세무서에 전화하여 수정요청을 합니다.

 

손택스에서 사업자등록 신청하는 방법

 

상호명에는 소유자 개인의 명의를 기록합니다.

국세청 정보 문자, 이메일 수신동의는 자율이나 세금안내에 대한 내용을 받으려면 동의함에 체크하는 것이 좋습니다.

주민번호, 성명은 로그인한 사람으로 자동입력

 

 

 

2. 부동산 임대 사업자 유형은 "면세"

사업장(단체)소재지 주소지 동일여부 "부" → "물건지 주소" 입력 → 개업일자 "임대차 개시일(잔금)" → 사업자유형 "면세"

 

본인 소유 임대주택에서 거주하는 경우가 아니라면(이런 경우는 구청에도 주택임대사업자등록이 되어 있음), 일반적으로 본인이 거주하고 있는 주택은 임대차계약을 하지 않으므로 부동산 임대 사업자등록을 하지 않습니다. 따라서 사업장 소재지 주소지 동일여부는 "부"가 됩니다. 

사업장(단체) 소재지에는 매매/임대차 계약서 상의 물건지 주소를 기록합니다. 

사업개시일자는 해당주택의 최초임대차계약의 잔금일이 됩니다. 예를들어 매매와 동시에 전세계약을 체결했다면 매매계약 잔금일이 사업개시일자가 됩니다. 혹은 거주를 하다가 월세계약을 체결했다면 월세 보증금 잔금 지급일이 개시일이 됩니다.

 

개업일자는 임대차계약 잔금일

 

사업자유형은 일반, 간이, 면세가 있는데 부동산 임대사업은 면세사업입니다. "면세"에 체크하도록 합니다. (국세청에 확인한 내용입니다.)

사업자유형을 잘못 입력하는 경우, 관할세무서 소득세 담당자와 통화 후 수정을 할 수 있지만 간혹 처리단계나 담당자에 따라 폐업신고 후 다시 사업자등록 신청을 해야하므로 주의하시기 바랍니다.

주택임대사업자유형은 "면세"

 

 

 

3. 업종코드

업종코드 조회 → 선택 → 확인 → 업종구분 "주" → 임대주택 추가 → 주택종류, 유형, 전용면적 선택 → 등록하기 → 사업설명 필요시 작성 → 다음

 

업종 코드는 아래 글을 참고하시기 바랍니다. 공시가격이 9억 초과인지 이하인지 장기임대주택인지 등에 따라 부동산 임대 업종코드가 다릅니다.

임대주택 필요경비 계산 : 필요경비율, 주택임대 업종코드

임대주택 필요경비 계산 : 필요경비율, 주택임대 업종코드

 

주택임대업 업종코드

구분	업종코드
고가주택임대 (공시지가 9억 초과)	701101
일반주택임대 (공시지가 9억 이하)	701102
장기임대 공동, 단독주택 (국민주택규모 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우)	701103
장기임대다가구주택 (국민주택규모 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우)	701104
주택의 전대, 전전대	701301

 

공시지가 9억이하 일반 주택 업종코드 701102

 

임대주택종류는 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 단기민간임대주택, 해당없음 중에 선택하고, 주택의 유형에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 다가구 주택 등을 선택합니다. 면적은 계약서상의 전용면적을 입력합니다. (공급면적 아님)

사업설명은 담당자에게 전달할 특이사항을 작성하도록 합니다. 그러면 관할세무서의 소득세 담당자가 이 내용을 확인하고 추가 문의나 필요한 서류가 있으면 전화를 합니다.

 

사업설명 부분은 세무서 담당자에게 전달할 물건의 특이사항을 기록합니다.

 

 

 

4. 단독명의 사업자 정보입력

임대차내역입력 → 본인소유/법인소유 → 자가면적 (계약서상 전용면적) → 공동사업자정보에서 공동사업자선정 "없음" → 출자금 "매매계약 금액" → 성립일자 "잔금일자" → 서류송달장소 "주민등록상 주소" 및 "여" 선택

 

본인 개인명의 소유 주택이이라면 본인소유, 법인명의 주택이라면 타인소유를 체크합니다. 계약서 상 전용면적이 자가면적이 됩니다. 84.59㎡라며 84만 작성합니다. 

여기서부터 단독명의와 공동명의 사업자 정보가 달라집니다. 이 글은 단독명의 임대주택 사업자 정보를 입력하는 방법입니다. 초록색 박스에 공동사업자 선정은 없음을 선택합니다. 출자금은 주택매매계약 총액이고 성립일자는 임대차계약 잔금일을 작성합니다.

 

단독명의와 공동명의가 달라지는 부분

 

사업자 선택사항은 필요에 따라 여, 부를 선택합니다.

기타 선택사항은 해당되지 않음으로 해당없음이나 공란으로 둡니다.

입력 선택사항

 

임대차계약을 체결했다면 서류송달장소는 사업장 주소와 다르게 될 것입니다. 주민등록상 주소를 체크하면 국세청에서 안내 서류를 보낼때 주민등록상 주소로 보내게 됩니다. 단, 여기에 체크를 했더라도 사업장등록 원본을 보내주는 것은 아닙니다. (사업자등록증 원본은 가까운 세무서에서 방문하여 발급 받거나, PC에서 출력해야 합니다.) 

주소이전시 사업장소재지 자동이전에 "여"를 선택하면 국세청에 별도의 고지를 하지 않아도 변경된 주민등록상 주소로 국세청 안내서류 등을 발송합니다.

주소이전시 사업장 소재지 자동이전은 우편받을 주소지만 변경되고, 사업장 물건지 주소가 변경된다는 뜻은 아닙니다.

 

 

 

5. 첨부파일

임대차계약서(빨간색 박스) 및 매매계약서(초록색 박스) 첨부 → 접수완료 후 접수증 연람

마지막으로 가장 최근 임대차계약서와 매매계약서를 휴대폰 카메라로 찍어 첨부하면 됩니다.

 

휴대폰 카메라로 계약서를 찍어 첨부합니다.

 

접수완료 후에는 접수목록조회에서 접수증 열람을 합니다. 이 단계는 사업자등록 접수만 되었을뿐 담당자의 승인이 되지 않은 단계입니다. 세무서에 따라 접수완료 안내 카톡, 문자를 보내주기도 합니다. (모든 세무서가 보내주는 것은 아닙니다.)

세무 담당자의 승인 후에는 처리결과조회의 민원처리상태를 보면 "처리완료"라는 문구 확인이 가능합니다.

 

접수증열람으로 접수내역을 확인하세요.

 

 

사업자등록증 발급

사업자등록 신청완료 후 사업자등록증 원본과 사업자등록증명원은 가까운 세무서에 방문하여 받거나 PC에서 출력이 가능합니다.

접수내용에 이상이 있다면 접수취소하기 또는 폐업신고 전에 관할세무서의 담당자(민원과, 소득세과)와 통화해서 수정요청을 먼저 하시기 바랍니다. 관할세무서 담당자 찾는 법은 아래 글을 읽어보시기 바랍니다.

 

관할 세무서 담당자 전화번호 찾는 방법

관할 세무서 담당자 전화번호 찾는 방법

 

 

임대사업자 국세청 신고

1월 사업장현황신고

부가세 면세인 주택임대사업자는 1월에 사업장현황 신고를 해야합니다.

주택임대사업자 사업장현황신고 방법 3가지

 

5월 소득세 신고

5월이 되면 월세수익, 최종 과세여부와 무관하게 종합소득세 신고를 합니다.

임대사업자 소득세 홈택스 신고방법

5월 종합소득세 신고방법 (국세청 매뉴얼 영상 모음)

 

 

공동명의 주택 임대사업자 등록하는 방법

공동명의 주택은 동업으로 사업자등록을 합니다. 동업계약서 첨부를 요구하는 세무서도 있고, 매매계약서 상 지분율로 판단하는 세무서도 있습니다. 아래는 홈택스에서 공동사업자 신청하는 방법입니다.

 

홈택스 주택임대 사업자등록 하기 (공동명의)

 

 

임대주택의 사업자등록은 물건지별로 입력해야합니다. (한번에 입력이 가능한 경우는 동일한 명의로 동일한 단지내 주택을 여러채 소유한 경우입니다.) 다음 글에서는 부부공동명의 임대주택 사업자등록하는 방법과 기타 공동명의 임대주택 사업자등록을 하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.