입주권 분양권 차이 & 양도세 비과세 조건

1세대 1주택자가 입주권과 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도할때는 순서가 있습니다. 기존주택 취득 후 1년이 지나 입주권 또는 분양권을 매수하고, 입주권과 분양권 취득일로 부터 3년 이내에 기존주택을 양도해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용 받습니다. 입주권과 분양권을 취득한 경우의 종전주택, 대체주택 비과세 요건에 대해서 알아보겠습니다.

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경될 수 있습니다.

 

입주권과 분양권 양도세 비과세

 

 

입주권 양도세

입주권 분양권 차이

소득세법에서 말하는 조합원 입주권이란? 재개발, 재건축, 소규모재건축사업의 사업시행인가로 인하여 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 이때 가로주택정비사업으로 취득한 입주권은 조합원입주권에 해당하지 않습니다.

분양권이란? 주택법에 따른 주택공급 계약을 통해 주택을 공급받는 자로서 선정된 지위를 말합니다. 분양권을 매매, 증여 등의 방법으로 취득한 경우도 포함합니다. 

 

입주권 취득시기

구분	2003년 6월 29일 이전	2003년 6월 30일~2005년 5월 30일	2005년 5월 30일 이후
재건축	사업계획승인일	사업시행인가일	관리처분계획인가일
재개발	관리처분계획인가일
소규모 재건축	사업시행계획인가일 (2018년 2월 9일)

 

 

 

주택을 보유하고 입주권을 양도하는 경우 비과세

조합원 입주권에 1세대 1주택 비과세를 적용하는 경우는 아래 두가지 입니다. 단, 9억 초과분에 대해서는 양도세를 과세합니다. (2022년 양도세 비과세 금액이 9억에서 12억으로 변경될 수 있습니다.)

• 관리처분계획인가일(사업시행계획인가일) 현재 조합원 입주권만 1개 보유한 무주택 세대
• 양도일 현재 1개 입주권과 1개 주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 입주권을 양도하는 경우

 

 

입주권을 보유하고 주택을 양도하는 경우 비과세

① 입주권 취득일로부터 3년이내 기존주택 양도

1세대 1주택자가 조합원 입주권을 취득하여 일시적으로 1주택, 1입주권을 소유하게 된 경우, 종전주택을 취득한지 1년이 지나 조합원입주권을 취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 종전주택을 3년 내 매도하면 종전주택 매도시 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용합니다.

 

② 입주권 취득일로부터 3년 후 기존주택 양도

1세대 1주택자가 조합원 입주권을 취득하여 일시적으로 1주택, 1입주권을 소유하게 된 경우, 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하면 아래 요건을 모두 갖춰야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용합니다. 

• 재개발, 재건축, 소규모재건축의 관리처분계획 등에 따라 취득한 주택이 완성된 후 2년 이내 세대전원이 그 주택으로 이사하여 1년 이상 거주해야 합니다.
• 재개발, 재건축, 소규모재건축의 관리처분계획의 관리처분계획 등에 따라 취득한 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.

 

③ 사업시행기간 중 취득한 대체주택 양도

소유한 주택이 사업시행기간 동안 거주하기위해 취득한 대체주택으로서 아래요건을 모두 갖추어 대채주택을 양도하면 양도소득세 비과세를 적용 받습니다. 이때 조정대상지역이라도 거주 및 보유기간의 제한을 받지 않습니다.

• 재개발, 재건축, 소규모재건축의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주해야 합니다.
• 재개발, 재건축, 소규모재건축의 관리처분계획 등에 따라 취득한 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 거주해야합니다. (단, 주택이 완성된 후 2년 이내 취학, 근무 등으로 해외거주를 위해 세대전원이 출국하는 경우에는 입국 1년 이상 거주해야합니다.)
• 재개발, 재건축, 소규모재건축의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도해야합니다.

 

 

 

분양권 양도세

분양권 취득시기

분양계약을 체결한 자가 권리를 양도한 경우, 분양권 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날(분양권 당첨일)이고 타인으로부터 권리를 인수받은 때에는 잔금일이 취득시기가 됩니다. 

 

분양권을 보유하고 주택을 양도하는 경우 비과세

① 분양권 취득일부터 3년 내 기존주택 양도

1세대 1주택자가 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택, 1분양권을 보유하게 된 경우 기존주택을 취득한지 1년이 지나서 분양권을 취득하고 분양권을 취득한지 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 양도세 비과세를 적용합니다. 분양권 계약 후 입주까지 3년이 지났다면 소득세법 시행규칙 제 75조 1항에 따라 1세대 1주택으로 인정됩니다.

 

② 분양권 취득일부터 3년 후 기존주택 양도

1세대 1주택자가 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택, 1분양권을 보유하게 된 경우 아래 요건을 모두 충족하면 3년이 지나 기존주택을 양도해도 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

• 분양권으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 그 주택으로 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 거주해야합니다.
• 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 기존주택을 양도해야합니다.

 

 

2021년 개정된 부동산 인지세 납부시기와 금액, 대상 총정리

2021년 개정된 부동산 인지세 납부시기와 금액, 대상 총정리

 

2021년 8월 분양권 인지세 가산세 부과로 인지세 납부시점에 대한 부동산 이슈가 있었습니다. 결론적으로 주택, 분양권을 계약하는 시점에 인지세를 납부해야하며 등기시 인지세를 납부하면 기간별로 가산세가 붙습니다. (통상적으로 등기시점에 법무사를 통해 취득세와 인지세 납부를 해왔었습니다.)

한국 부동산 분양권을 보유하고 있거나 청약에 당첨되었다면 위 글을 꼭 읽어보고 계약과 동시에인지세 납부를 하시기 바랍니다. 인지세 가산세는 100만원 이하로 높지 않지만 가산세를 물면 기분이 좋지 않습니다.