상속주택 1세대 2주택 비과세 특례

부동산 상속에 대한 글과 함께 상속주택을 취득한 경우의 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아보고 있습니다. 서울 아파트 평균 매매가격은 12억, 전세가는 5억으로 서울에 아파트 1채만 보유해도 부동산 상속세를 납부해야하는 대상이 되었습니다. 상속 또는 증여를 남 일처럼 생각하지 마시고 절세를 위해 미리 준비하시기 바랍니다. 

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

상속주택과 일반주택의 양도순서에 따른 비과세 적용

 

 

상속주택 양도세

상속주택

① 조합원 입주권, 분양권을 상속 받아 사업완료 후 취득한 신축 주택

② 상속개시일에 피상속인(돌아가신 분)이 소유한 주택이 2개 이상인 경우에는 아래 순위에 따른 1주택만 적용 (2020년 2월 11일 세법 개정으로 상속 받은 1주택이 재개발, 재건축에 따라 2주택이 되었다면 아래 순위에 따른 1주택만 상속주택으로 적용 함)

• 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
• 피상속인이 소유한 기간이 동일한 주택이 2주택 이상인 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
• 피상속인 소유 및 거주기간이 동일한 경우에는 상속 당시 거주한 1주택
• 피상속인이 거주하지 않고 소유기간이 동일한 경우에는 공시가(기준시가)가 가장 높은 1주택
• 기준시가가 동일한 경우에는 상속인이 선택하는 1주택

③ 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 동거봉양을 위해 세대를 합친 경우, 동일세대가 되기 이전부터 보유하고 있던 주택

 

일반주택

① 상속개시일 당시에 보유하고 있던 일반주택, 입주권, 분양권만 상속주택 비과세 특례를 적용

상속 개시일로부터 소급하여 2년 이내 피상속인으로부터 증여 받은 주택, 입주권, 분양권에 의해 완공 후 취득한 신축주택은 일반주택에서 제외합니다.

 

공동상속주택

2인 이상 여러명이 공동으로 상속 받은 1주택을 공동상속 주택이라고 합니다. 공동 상속주택 외 일반주택을 양도하는 경우 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않지만, 상속지분이 가장 큰 상속인은 소유주택으로 봅니다. 상속지분이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우에는 그 주택에 거주하는 자가 우선하고, 둘다 거주하지 않는다면 최연장자 순서에 따라 주택을 소유했다고 봅니다.

 

농어촌주택

피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 수도권 외 지역의 1주택을 남겨두고 일반주택을 매도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 상속주택이 농어촌 주택인 경우에는 상속인이 일반주택을 계속 취득, 양도하더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.

농가주택 1가구 2주택 양도소득세

 

상속주택 미등기

공동상속을 포함한 상속주택 외 주택을 양도할때까지 상속주택을 협의분할하여 등기하지 않은 경우에는 상속분에 따라 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 양도소득세 추가 납부대상에 해당한다면 등기일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세 신고 및 납부를 해야합니다.

 

 

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상속으로 일시적 2주택자가 된 경우 일반주택(상속받지 않은 주택)을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 적용합니다. 상속재산이 10억이 넘으면 상속세 대상이 되고 상속재산이 부동산만 있다면 부동산 상속에 대한 준비를 하는것이 좋습니다.