부동산 투자는 부루마불 게임처럼 - 초양극화 시장에서 살아남는 법

나는 부동산 투자자이고 어릴 적부터 부루마블이라는 보드 게임을 좋아했다. 부루마불을 하면서 자연스럽게 부동산 투자에 대한 감각을 갖게 된 것이 아닐까 생각한다. 자본주의 시대를 살아가면서 투자는 선택이 아니라 필수이기 때문에 자녀와 함께 부루마불을 하면서 투자 감각을 일깨워 주려고 한다.

 

부동산 투자는 부루마불 게임처럼 해야 한다.

 

부루마불 게임 방법

내가 사랑한 부루마불은 보드게임방이 성행한 2000년대 보다도 20년 앞선 1980년도에 만들어졌다. 부루마불 게임 방식은 아래와 같다.

(1) 현금은 투자를 위한 시드머니다.

부루마블 게임은 4명의 참여자가 은행에서 동일한 돈을 지급 받아 시작한다. 부루마블 참여자는 모두 동일한 현금을 가지고 시작하며 말이 시작점을 반환할 때 월급 20만 원을 받는다. 현금(시드)을 모아 도시의 증서와 건물을 구입 할 수있다.

(2) 증서는 땅이고 매매가 가능하다.

주사위를 던져 도시에 비행기(말)가 도착하면 게임 참여자는 도시증서를 구입할 수 있다. 이 증서에는 도시에 세울 수 있는 건물의 비용이 적혀있다. 게임 후반부 부터는 (1)에서 모은 현금을 가지고 도시에 호텔과 빌딩을 건설한다.

누군가 이 증서를 미리 구입했다면 다른 게임 참여자는 증서를 구입할 수 없지만 증서가 5장 남았을 때는 증서를 경매로 처분하고 그 증서를 구입하는 것이 가능하다. 즉 부동산과 같이 거래가 가능하다.

증서는 땅을 소유함을 의미하며 내 땅은 다른 사람이 소유할 수 없다. 내 땅을 거래하고 현금화 하는 것은 증서 소유자의 의지에 달렸다. 내 땅에 어떤 건물을 몇 채 올릴지도 나의 의지에 따라 달렸다. 

(3) 포트폴리오와 자본주의 룰을 배운다.

전반전에는 도시 증서만 구입을 할 수 있고 다른 사람의 도시에 걸려도 통행료를 내지 않는다. 하지만 부루마불의 후반전이 되면 도시를 많이 갖고 있는 사람과 도시에 건물을 많이 지은 사람, 현금을 많이 가진 사람에 따라 자산의 차이가 커지기 시작한다. 게임이 본격적으로 시작된 것이다.

후반전에는 증서의 소유주가 도시에 건물을 지을 수 있고 다른 사람의 도시에 걸리면 도시의 발전에 따라 통행료를 지불해야 한다. 만약 내야 할 도시 통행료가 가진 현금보다 비싸다면 가지고 있는 증서나 건물을 팔아 통행료를 지불한다. 이렇게 해도 통행료 지불 능력이 되지 않으면 파산한다. 최종으로 남은 1인이 승자가 된다.

(4) 황금열쇠, 우주여행, 무인도 같은 기능은 크게 중요하지 않으므로 설명은 생략하도록 한다. 황금열쇠는 부모나 조부모로 부터 물려 받을 재산이 많이 있거나, 운영하고 있는 주식 자금이 커서 주식매도 후 한번에 원하는 도시로 이동 가능한 경우이다.

 

 

 

세 사람중 누가 승자가 될까?

전략 1. 게임을 처음 시작할 때 은행에서 받은 현금에 반환점을 돌며 받은 월급 20만 원을 차곡차곡 모은다. 나머지 게임 참여자가 모두 파산하면 최후의 1인이 된다.

전략 2. 부루마불은 시작 옆에 있는 서울을 가지면 이길 확률이 높다. 다른 도시는 모두 패스하고 서울의 증서와 건물을 지을 현금을 모으며 서울에 걸릴 날 만 기다린다. 서울에 걸리면 현금을 영끌하여 증서(땅), 별장, 호텔을 건설할 계획이다.

전략 3. 동남아부터 시작해서 유럽과 미국에 내 땅을 넓혀간다. 걸리는 도시마다 증서를 구입해 별장, 호텔을 건설하고 매매하며 점점 알짜 라인의 도시를 내 소유로 만든다. 내 소유의 땅이 많고 도시건설이 되어 있으므로 통행료는 점점 쌓이게 된다. 다른 게임 참여자가 서울을 경매로 내놓거나 서울에 최초로 걸리면 쌓인 통행료로 서울의 증서를 사고 건물을 올린다.

 

 

부루마블을 부동산에 적용

전략1은 다른 사람의 자산이 불어나는 것을 배 아파하며 남들이 잘못되기를 바라는 유형이다. 나는 아무것도 하지 않으면서 남이 잘되는 것을 바라지 않기 때문에 모두가 임대주택에서 살기를 바란다.

전략2는 현금을 모으며 기회를 살피며 제일 좋은 입지를 한 번에 가려고 한다. 이 경우 전세나 월세를 살며 청약을 기다리거나 돈을 더 모아서 한번에 강남을 입성하려는 유형이 해당한다. 하지만 반환점을 돌며 받은 월급보다 다른 사람의 도시에 걸려 내는 통행료가 더 많아 현금이 쌓이지 않는다.

전략3은 마음에 들지 않는 동남아라도 가지고 있는 시드머니를 최대한 활용해 경제활동에 참여했으며 반환점을 돌면 받는 월급에 통행료라는 추가 소득을 발생시켰다. 이렇게 시드머니가 쌓이면 소유한 도시를 팔아 더 좋은 도시를 구입하고 별장과 호텔을 건설했다. 때로는 기존의 도시를 그대로 두고 추가로 도시를 구입하며 내 소유의 땅을 넓혀갔다.

이제 다시 생각해보자.

현금과 월급 20만 원을 차곡차곡 모은 사람과 걸리는 도시마다 가지고 있는 현금과 은행에서 빌린 돈을 이용해 건물을 짓고 통행료를 받은 사람 중 누가 승자가 될까?

언제나 부루마블 게임의 승자는 현금을 가지고 있는 사람보다 적극적으로 도시 개발에 참여하고 거래를 통해 상급지로 이동하는 사람이다. 다주택자가 되어야 게임에서 승리한다는 사실을 게임에서도 알려준다.

2015년부터 시작된 부동산 상승장에 올라탄 사람은 크든 작든 이번 상승장에서 자산을 업그레이드했을 것이다.

현금을 차곡차곡 모은 사람은 가지고 있는 현금으로 임차비용(=통행료)만 지불하다가 현금을 모두 소진하게 된다. 현금부자조차 될 수 없다.

게임이든 현실이든 현금을 쥐고 있는 사람은 돈의 가치를 제대로 활용할 줄 모르는 사람이다. 현금 자산은 지키려고 할수록 잃게 된다. 

부루마블이 실전과 다른 점은 누구나 똑같은 현금을 가지고 투자를 시작하지 않는다는 것이다. 누구는 대기업 흙수저로 시작하고 누구는 부모에게 물려받은 현금 또는 아파트가 시작점이다. 누군가는 부모의 빚까지 떠 앉아 마이너스부터 시작하기도 한다.

억울한 현실을 막판 뒤집기할 수 있는 방법이 있을까?

다행히도 아직은 있다. 부모에게 많은 돈을 물려받았어도 잃지 않으려고 현금만 쥐고 있는 사람은 발전이 없지만 비록 흙수저라도 레버리지를 활용해 적극적으로 투자하면 하급 지부터 시작해 상급지로 이동이 가능하다. 부모님께 물려받은 빚이 있어도 대출상환과 투자를 병행한다면 분명 지금보다 나은 삶을 살게 될 사람이다.

하지만 초양극화의 시대는 시작되었기에 이 방법도 시간이 지나면 가능하지 않을 것이다. 

혹시 이번 상승장에 아파트 투자를 하지 못한 당신이 이 글을 읽고 있다면 분노하지 말고 조용히 마음의 소리에 귀 기울이길 권합니다. 누구나 시작점은 달라도 결승점의 선택은 게임 참여자의 몫입니다. 아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않습니다.