다주택자의 취득세 중과는 어떻게 결정될까?

부동산 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상 주택을 취득하는 다주택자, 다주택 임대사업자의 임대주택 취득의 경우, 2020년 8월 12일부터 주택 취득세 중과 제도가 적용됩니다. 단, 2020년 7월 10일 이전에 주택 매매나 아파트 분양 계약을 체결한 경우에는 기존의 1~4%의 취득세율을 적용합니다.

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

다주택자의 취득세 중과 기준, 주택수 산정 방법에 대해 알아보자.

 

 

다주택자 취득 중과세

취득 중과세율

1주택자가 신규주택 취득을 하면 우선 1주택 세율인 1~3%를 신고 납부하고, 처분 기한 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택 취득세율인 8%에 대한 차액과 가산세를 포함하여 추징됩니다. 기존주택은 3년이내에 처분하여야 하며 기존주택과 처분주택이 모두 조정대상지역에 소재한 경우에는 1년 이내에 처분해야합니다.

임대사업자의 임대주택 취득도 다주택자 취득세 중과요건이 적용되며 보유 주택수에도 포함됩니다.

조정대상지역 지정고시일전에 매매계약을 체결한 경우에는 소급적용하지 않습니다.

구분	1주택	2주택	3주택	4주택이상
조정대상지역	1~3%	8%(일시적 2주택 제외)	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

• 1주택 취득세율 : 6억이하 1%, 6~9억 1~3%, 9억이상 3%
• 조정대상지역 내 3억원 이상인 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득세율 12% 적용

 

취득 중과세 제외 주택

아래에 해당하는 주택은 취득세 중과대상에서 제외하여 1~3%의 취득세가 적용된다. 또한 주택수에서도 제외된다. 단, 멸실목적의 주택은 3년 경과후에도 주택을 멸실하지 않으면 제외한다.

• 주택공시가격(시가표준액)이 1억원 이하인 주택
• 주택조합, 주택건설업자 등이 주택건설을 위해 멸실을 목적으로 취득하는 주택
• 농어촌 주택, 사업용 노인복지주택, 국가등록문화재 주택, 가정어린이집, 공사대금으로 취득한 미분양 주택

 

 

 

다주택자 주택수

주택수 산정 기준

다주택자의 취득 중과세율이 적용되는 주택기준은 국내 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔입니다. 주택의 공유지분이나 부속 토지만 소유, 취득하는 경우에도 주택으로 봅니다. 주택으로 인정되면 취득세 중과가 되고 주택 수에도 포함됩니다. 

1세대 내에서 부부가 공동명의로 1개의 주택이나 입주권, 분양권, 오피스텔을 소유했다면 1주택으로 봅니다. 동일세대가 아닌 사람과 공동지분으로 주택을 소유하게 되면 각각 1주택을 소유한 것으로 산정합니다.

1세대 내에서 A주택 지분 100%, 조정대상지역 B주택 지분 50%를 보유하고 있다가 나머지 B주택 지분 50%를 유상으로 취득하면 2주택에 해당 하는 것으로 보아 취득세 중과(8% 적용)가 됩니다.

상속주택은 상속개시일로부터 5년까지는 주택수에 포함하지 않습니다. 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택수에 포함되는데, 상속주택을 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단합니다. 지분이 가장큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 당해 주택에 거주하는 상속인과 최연장자 순서로 판단합니다.

입주권과 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 산정하고, 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주택수에서 제외합니다. 또한 오피스텔 분양권도 주택수에 포함되지 않습니다. 오피스텔은 취득(취득세 4% 표준세율 적용) 후 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 소유하면 주택수에 가산합니다.

 

주택수 산정 제외

중가제외주택은 취득세 중과와 주택수 산정에서 제외됩니다. (항상 일치하는 것은 아님)

1. 중과제외주택은 현재 공시가격 1억원 이하 주택입니다. 단, 재개발 재건축 구역의 주택은 공시가 1억원 이하라도 제외하지 않습니다. 또한 취득당시에는 공시가격이 1억 이하였지만, 추가 주택의 취득일 당시 기존주택이 1억원을 초과하면 주택 수에 포함됩니다.

2. 건축주가 주택을 건축하였으나 판매되지 않은 재고주택 (단, 본인 또는 타인이 1년이상 거주한 주택은 포함)

3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔은 상속주택을 소유하고 있어도 상속 개시일로부터 5년간 주택수에서 제외한다. (단, 상속받은 분양권, 입주권이 주택으로 전환된 경우에는 5년전이라도 주택으로 본다.)

4. 공시가격 1억원 이하의 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔 (2020년 8월 12일 이후 취득분)

 

 

 

1세대 기준

1세대란 주민등록등본에 함께 기재되어 있는 가족입니다. 그러나 주택 취득일을 기준으로 배우자, 30세 미만의 미혼 자녀는 주민등록등본에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 봅니다. 또한 30세 미만의 미혼 자녀가 주택을 구입하는 경우에는 세대분리가 되어 있어 부모가 주민등록표에 기재되어 있지 않아도 같은 1세대로 봅니다.

1세대 제외요건은 아래와 같습니다.

• 소득이 있는 30세 미만 자녀
• 동거봉양 합가
• 해외체류 신고

 

소득이 있는 30세 미만 자녀

소득이 있는 30세 미만 자녀가 주민등록표에 기재되어 있지 않다면 독립된 세대로 인정합니다. 단, 아래 소득범위와 소득산정기준 요건을 충족해야 합니다. 

• 소득금액 : 소득산정기간 동안 월평균 소득이 중위소득의 40% 이상
• 소득범위 : 계속적 반복적 소득 (일시적, 비경상적 소득 및 현금유입이 없는 소득은 제외)
• 소득산정기간 : 주택 취득일로부터 과거 1년 소득 (단, 근로소득자 또는 사업자가 1년 내 소득금액이 기준금액에 미달하면 2년 소득으로 판단)

 

동거봉양 합가

주택 취득일 기준으로 65세 이상인 부모(부모 중 한 사람만 65세 이상이어도 됨)를 모시기 위해 합가한 경우 독립세대로 인정 됩니다. 예를들어 1주택을 취득한 64세 부모와, 1분양권을 소유한 30세 이상의 자녀가 합가하여 살고 있다가 자녀의 분양권이 주택으로 취득하는 시점에 부모가 66세가 되었다면 별도의 세대로 보고 자녀세대의 주택수만 합산하여 중과세율 여부가 결정됩니다. 만약 자녀가 기존주택이 없다면 1주택으로 보아 1~3%의 취득세율을 적용합니다. 

 

해외체류 신고

취학 또는 근무를 위해 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우, 해당세대가 출국 후 다른 가족의 주소로 거주지를 등록한 경우에는 별도의 세대로 봅니다.

 

 

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부동산 법인 설립 장단점

 

다주택자 취득세 중과에 따라 아파트 구입에도 순서가 생겼습니다. 첫번째 주택은 취득가액이 가장 큰 조정대상지역의 아파트로 매수하여 1~3%의 취득세율을 적용 받고 비조정지역의 주택은 두번째나 세번째 주택으로 미루는 것이 현명합니다. 비조정지역의 1억 이하 주택을 첫번째 주택으로 구입하는 것은 좋은 전략이 아닙니다.