일시적 1가구 2주택 취득세, 취득세율, 보유기간 정리

일시적 1가구 2주택 기준과 보유기간, 취득세, 보유세, 양도소득세를 정리하고 있습니다. 주택관련 세법이 자주 변경되어 헷갈리는 부분이라 공부하면서 계속 업데이트할 예정입니다. 일시적 2주택은 부동산 투자 시 세제혜택을 많이 받는 방법이기도 하지만 자본주의 사회에서 부를 쌓는데 방해가 되는 양날의 검이기도 합니다. 대한민국에서 부를 쌓은 사람 중 1주택자는 없기 때문입니다. 

 

개인적인 공부를 위해 작성한 글로 주관적이며 자주 틀립니다. 관련 법령의 개정 등으로 추후 적용규정이 변경 될 수 있습니다.

 

1가구 2주택 취득세 중과기준은?

 

 

1가구 2주택 기준

1가구 2주택 판정 기준은 국내 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 신규주택을 추가로 취득한 후 처분기한 내 기존주택을 매도한 경우를 말합니다.

 

재개발 재건축 주택

신규주택이 입주권, 분양권에 의한 주택이거나 기존주택이 입주권, 분양권인 경우에는 신규주택을 기존주택등으로 봅니다. 예를들어 입주권, 분양권이 있는 상태에서 신규주택을 취득하거나, 주택이 있는 상태에서 입주권, 분양권에 의한 신규주택을 취득하는 경우에는 신규주택을 처분하더라도 일시적 2주택이 적용됩니다.

그런데 만약 재개발 재건축 내 소유하고 있는 주택이 관처인가 후 멸실되지 않은 상태에서 신규주택을 취득한다면, 입주권이 아니기 때문에 일시적 2주택 기간내에 기존 주택을 매매 또는 멸실해야 합니다. 그러나 재건축 재개발 사업의 장기화로 일시적 2주택 기간내 멸실이 어려운 경우를 고려하여 대체주택인 신규주택을 취득하여 이주한 경우에는 기존주택을 처분한 것으로 봅니다.

반대로 기존주택이 있는 상태로 재개발 재건축 주택을 신규로 취득한 경우에 일시적 2주택이 되려면 기존주택을 기간내 처분해야 합니다.

 

 

 

일시적 1가구 2주택 보유기간

신규주택을 취득한 날로부터 3년이나, 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역에 있는 경우에는 1년을 말합니다.

• 조정지역 → 조정지역 : 1년
• 조정지역 → 비조정지역 : 3년
• 비조정지역 → 비조정지역 : 3년
• 비조정지역 → 조정지역 : 3년

조정지역 지정고시일 이전에 주택매매계약을 체결한 경우 소급적용 하지 않습니다. 따라서 신규주택 매매계약 시점에 신규 또는 기존주택 중 하나가 비조정지역이라면 3년이 적용됩니다.

 

 

1가구 2주택 취득세

1주택자가 조정대상지역에 추가로 주택을 취득하는 경우에는 8%의 취득세가 중과되지만, 일시적 2주택 취득세는 표준세율 1~3%를 적용합니다.

구분	1주택	2주택	3주택	4주택이상
조정대상지역	1~3%	8%(일시적 2주택 제외)	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

 

 

일시적 1가구 2주택 분양권, 입주권

1세대가 주택과 원조합원의 입주권을 소유한 상태에서 입주권으로 주택을 취득하게 되면 원시취득(신축)으로 보아 2.8%의 세율이 적용됩니다. 즉, 취득 중과세율이 적용되지 않습니다. 그러나 승계조합원의 입주권이라면 1~12%의 취득 중과세율이 적용됩니다.

분양권도 토지분에 대해서는 4%의 취득세를 내지만 주택으로 취득하는 시점에는 원시취득으로 보아 2.8%의 세율이 적용됩니다.

신축건물 취득세 기준일은 언제일까? (취득세 계산기 앱 추천)

 

 

일시적 1가구 2주택 취득세 추징

일시적 2주택으로 신고하였으나 3년 내(조정대상지역 1년) 기존 주택을 처분하지 못했다면 취득 중과세율 8%를 적용하여 추징합니다. 기 납부 세액을 공제한 금액과 산출세액에 가산세를 더해 징수합니다.

 

 

 

지방세, 농어촌특별세

취득세에는 지방세와 농특세가 부과됩니다. 국민주택(85㎡ 이하)은 농어촌특별세가 비과세 되어 취득세와 지방교육세만 납부하면 됩니다.

 

주택 유상거래 취득세율 (국민주택 85㎡ 이하)

지방교육세는 유상거래 취득세율의 10%에 해당하는 세율이 적용됩니다. 다주택자나 부동산법인의 경우에는 0.4%의 세율이 적용됩니다.

구분	표준세율	8% 중과	12% 중과
취득세	1~3%	8%	12%
지방세	0.1~0.3%	0.4%	0.4%
합계	1.1~3.3%	8.4%	12.4%

 

주택 유상거래 취득세율 (85㎡ 초과)

농어촌특별세는 85㎡를 초과하는 주택에 대해서 취득세액의 10%를 과세합니다. 국민주택인 85㎡이하나 농가주택은 비과세 됩니다. 

구분	표준세율	8% 중과	12% 중과
취득세	1~3%	8%	12%
지방세	0.1~0.3%	0.4%	0.4%
농특세	0.2%	0.6%	1%
합계	1.3~3.5%	9%	13.4%

 

주택 무상취득, 원시취득 취득세율

원시취득과 무상취득의 경우 지방세는 취득세율에서 2%를 뺀 세율에서 20%를 적용한 금액이 지방교육세가 됩니다. 예를들어 85㎡ 이하의 주택을 원시취득 했다면 취득세는 2.8%가 됩니다. 취득세 2.8% - 2% *20% = 0.16%가 지방세가 됩니다. 농특세의 경우 0.2%의 세율이 일괄 적용됩니다.

구분		취득세	지방세	농특세	합계
원시취득 상속취득	85㎡이하	2.8%	0.16%	-	2.96%
	85㎡초과	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
증여취득	85㎡이하	3.5%	0.3%	-	3.8%
	85㎡초과	3.5%	0.3%	0.2%	4.0%