건설임대사업자 등록 시점에 따른 세금 차이

건설임대사업자란 신축한 주택을 임대주택으로 등록한 사업자를 말합니다. 건설임대주택은 건설임대사업자가 임대료를 5%만 상향하는 대신 건설임대사업자 취득세 감면 등 각종 세금을 감면 또는 면제 받게 됩니다. 건설임대와 매입임대의 차이점 및 건설임대사업자 요건 등을 알아보겠습니다.

 

건설임대사업자 등록요건

다가구, 다세대, 도시형생활주택, 아파트 등 모든 주택을 신축하여 1호 이상의 주택을 임대하면 건설임대주택으로 등록할 수 있으며 이때 전용면적이나 공시가액과는 관계 없이 등록이 가능합니다.  단, 현재는 10년 이상의 장기임대주택만 가능하며 임대료를 5% 한도 내에서 증액해야 합니다. 임대료 증액을 5% 이상 초과하는 경우 감면 받은 세금을 추징 납부하게 됩니다.

그렇다면 건설임대사업자 등록으로 인정되려면 언제 건설임대사업자로 등록을 해야할까요?

건설임대사업자는 신축한 주택의 소유권보존등기 이전에 주택이 소재한 지자체에 주택임대사업자로 등록해야 합니다. (세무서 등록 임대사업자와 별개로 지자체에 건설임대주택으로 등록되어야 합니다.) 소유권보존등기 이후에 임대사업자로 등록하면 매입임대사업자가 되어 건설임대 세금 혜택을 받을 수 없게 됩니다. (▶임대사업자등록부터 세금 신고까지 A to Z)

 

신축중인 주택을 건설임대사업자로 등록하려면 골조가 올라간 이후 지자체 건축과에서 요청하는 서류를 제출하여 건설임대사업자로 등록하여야 합니다. 필요한 서류는 사업계획서 또는 건축허가서 등이며  담당 공무원과 사전에 통화하여 구비서류 안내를 받으시기 바랍니다.

건설임대사업자 조건인 소유권보존등기 전 지자체에 임대사업자로 등록했다면 지자체에서 발급한 임대사업자등록증 상 주택구분에 건설로 표기가 됩니다.

 

임대사업자 등록 방법

먼저 주택임대사업자로 등록하려면 건축물대장에 주택으로 등재 되어 있어야 합니다. 근생이거나 위반건축물인 경우에는 실제로 주거용으로 사용하고 있더라도 임대주택으로 등록을 할 수 없습니다. 주택이란 단독주택, 다중주택, 다가구 주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트를 말합니다. 오피스텔이나 다중생활시설은 준주택에 해당합니다. 

건설임대주택 임대사업자로 등록하려면 소유권보존등기 이전 주택이 소재한 지자체에 방문하거나 임대등록시스템인 렌트홈에서 신청하면 됩니다. 임대사업자 등록 후 승인까지는 약 5일이 소요됩니다. (▶ 렌트홈 바로가기)

주택임대사업자 등록 홈페이지

 

렌트홈에서는 임대사업자 등록 및 말소, 임대차계약 신고, 임대주택 양도신고의 업무를 모두 하기 때문에 임대사업자라면 친숙해져야하는 사이트입니다. 세무서에서 등록하는 임대사업자 등록과는 별개이니 주의하시기 바랍니다.

 

건설임대는 주택을 신축하기 때문에 임대사업자 등록 시점에 주택을 소유하고 있지 않더라도 일정기간 이후 소유권을 취득할 것이라는 증빙을 제출하여 소유권보존등기 전 임대사업자 등록을 할 수 있습니다.

증빙으로는 건축허가서 또는 사업계획서가 등이 있으며 서류에 따라 소유권 취득기간(임대등록 승일일로부터 계산)이 달라지므로 지자체 건축과에 반드시 확인하시기 바랍니다. 

 

주택임대사업자 등록 불가

주택임대사업자가 거절되는 경우는 미성년자이거나 임대조건을 위반하여 임대사업자 등록이 말소 된 지 2년이 경과하지 않은자가 해당합니다.

또한 지자체에서 임대사업자가 신용 및 대출 등으로 보증보험에 가입하기 어려워 세입자를 보호할 수 없다고 판단되거나 임대주택 소재지가 재건축 재개발 등으로 멸실될 우려가 있는 경우에는 지자체장의 권한으로 거절될 수 있습니다. 임대사업자의 대출비율에 따른 보증보험 가입에 대해서는 뒤에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

▶주택임대사업자 사업장현황신고 대상, 방법, 신고 후기 

▶2주택 이상 보유하면? 임대소득 신고 대상