주택임대사업자 의무사항 ③-3 보증보험 일부가입
- 부동산/부동산 공부
- 2023. 3. 13.
전세보증보험을 취급하는 보증회사는 HUG, 서울보증, 한국주택금융공사가 있습니다. 이 중에서 서울보증보험은 가입 수수료가 높아서 제외하였고 우리은행에서도 가입 가능한 HUG 전세보증보험 기준으로 보증보험 일부가입 조건에 대해 알아보겠습니다.
보증보험 일부가입을 위해서는 아래 4가지 조건을 모두 충족해야합니다. (보증보험 미가입 조건은 3가지 중 한가지만 해당해도 됨)
보증보험 일부가입 조건 4가지
민간임대주택에 관한 특별법에 따르면 보증대상은 임대보증금 전액으로 하지만, 아래의 조건을 모두 충족하는 경우 전세보증보험 일부가입이 가능하여 임대인의 부담을 줄일 수 있습니다.
- 근저당권이 세대별로 분리된 경우 (개별등기)
- 임대사업자가 입대보증금보다 선순위인 제한물건을 해소한 경우 (임차인 선순위)
- 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 주택임대차보호법 제 3조의 2 제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘경우 (임차인의 대항요건)
임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우 (임차인의 보증보험 일부가입 동의서 작성)
결론적으로 보증보험 일부가입을 하려면 개별등기 임대주택 & 임차인 1순위 & 임차인 대항요건 & 임차인의 보증보험 일부가입 동의서 작성이 되어야 합니다.
임차인의 대항요건이란 임차인이 전입신고를 하고, 확정일자를 받은 후 실제적 점유를 하고 있는 상태를 말합니다.
(양식) 보증보험 일부가입 동의서
전세보증보험에 대해 일부가입하겠다는 임차인의 동의서는 아래와 같습니다. 계약 시 임차인이 작성하여 표준임대차계약서 신고 시 렌트홈 또는 지자체에 제출해야합니다.
주의사항으로는 임차인의 일부보증보험 가입 동의서 상 날인은 표준임대차계약서 상 임차인의 날인, 날짜와 일치해야합니다.
📌 임대보증금 일부가입 동의서 다운로드
보증보험 일부가입 금액 산정
일부 보증보험 가입금액 산정금액은 대출금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상을 보증대상으로 합니다.
이때 주택가격은 주택공시가격에 법정비율을 곱하여 산정하는데, 신축인 경우에는 주택 공시가가 없으므로 감정평가금액을 적용합니다. (주택가격에서 126%의 이슈가 생깁니다.)
| (대출금액 + 임대보증금) - 주택가격 * 60% |
예를들어 대출금액이 3억, 임대보증금이 4억이고 주택가격이 10억이라면, (대출 3억 + 보증금 4억) - 6억 = 1억에 대해서 일부 보증보험 가입을 하면 됩니다. (임차인 동의서 필수)
그런데 위 계산식에 따라 일부 가입 할 보증금액이 0 이하인경우, 즉 주택가격의 60%보다 (대출금 + 보증금)의 합계가 작은 경우에는 보증보험 가입을 하지 않아도 됩니다.
예를들어 대출금액이 1억, 임대보증금이 4억이고 주택가격이 10억이라면, (대출 1억 + 보증금 4억) - 6억 = -1억이므로 보증보험 가입이 면제됩니다.
다만 이 경우에도 주택임대사업자는 표준임대차계약서 작성 시 임차인으로부터 <임대보증금 일부 보증에 대한 임차인 동의서>를 작성하여 렌트홈 또는 지자체에 신고 제출해야 합니다.
보증보험 126% 적용 논란
역전세로 한차례 폭풍을 맞은 임대인들에게 이슈가 되고 있는 보증보험 126%은 전세보증보험 계산식에서 시작합니다.
전세보증보험(전세보증금 반환보증보험)의 주택가격의 기준이 아파트의 경우에는 KB시세를 적용하지만 연립주택, 다세대, 다가구, 다중주택, 단독주택은 공시가격을 적용합니다.
| (대출금액 + 임대보증금) - 주택가격 * 60% |
주택가격은 주택 공시가격 * 적용비율을 적용하는데, 빌라왕 사건 이후 HUG에서 적용비율을 150% → 140%로 변경합니다. 아래 사진을 보면 빨간색 글씨로 공동주택가격의 140%에 해당하는 금액이라고 적힌걸 볼 수 있습니다.
그런데 아래 기사와 자료를 보면 부채비율이라는게 나옵니다. (전세보증금도 부채로 봅니다.) 전세보증보험 가입 시 전세가율을 100 → 90%로 변경한다는 이야기입니다.
따라서 2023년 5월부터는 주택가격 산정 시 공시가격 * 140% * 90% 인 126%까지만 전세보증보험 가입이 가능합니다.
- 2022년 12월까지 : 공시가격 * 150%
- 2023년 4월말까지 : 공시가격 * 140%
- 2023년 5월부터 : 공시가격 * 140% * 90% = 126%
전세사기 막자…부채 90 넘으면 보증한도 60로 | 한경닷컴 (hankyung.com)
"전세사기 막자"…부채 90% 넘으면 보증한도 60%로
"전세사기 막자"…부채 90% 넘으면 보증한도 60%로, 전세대출 죄는 HUG '깡통전세' 보증사고 잇따르자 "세입자 피해 더 늘면 안돼" 재정 건전성 개선 포석도
www.hankyung.com
무자본 갭투자를 막아서 빌라왕 사태를 예방하겠다는 취지입니다만 공시가격 * 126% 이상으로 전세를 준 임대인은 준비를 해야겠고, 전세금 보증보험 가입이 어려워진 빌라 등은 월세화가 가속화될 것 같습니다.
📌 전세보증금반환보증 적용비율 변경 (HUG 홈페이지)
보증보험 수수료 부담 비율
전세보증보험에 대한 수수료 부담은 임대사업자 75% 임차인 25%입니다. 보증보험 전부 가입을 하는 경우에는 임차인의 부담도 그만큼 늘어납니다.
- 임대사업자 75%
- 임차인 25%
민간임대사업자의 보증보험 가입은 의무사항으로 위반시 임대보증금의 10% 범위 내에서 과태료가 부과됩니다. 주택임대사업자 의무사항은 시리즈로 작성됩니다.
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