재건축 재개발 절차, 언제 투자하면 좋을까?

재개발 재건축은 정비사업 절차가 단계를 넘길때마다 가격이 상승한다는 이야기가 있습니다. 하지만 재개발 재건축 초기에 투자하면 10년 이상 투자금이 묶여 기회비용을 날리기도 합니다. 그래서 내가 투자하려는 곳이 재개발 재건축 절차를 알아야 합니다. 

 

관련 법의 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 

 

어느 단계에서 투자하면 좋을까?

 

 

 

재건축 재개발 절차

① 기본계획 수립

기본계획 수립 단계는 특별시, 광역시장 등이 주거환경정비기본계획에 따라 10년 단위로 기본계획을 수립하고 5년마다 타상성을 반영하는 단계로 재개발 초기단계에 해당합니다. 투자금액 대비 투자수익은 높을 수 있으나 재개발 정비구역 지정이 되지 않거나 다양한 변수에 의해 재개발사업 장기화 되는 등 투자 리스크도 높은 단계입니다.

재개발 사업이 진행된다면 구역내 주택 노후화뿐만 아니라 주차, 상하수도 시설 등이 낙후되어 있어 거주하는데 상당한 불편이 예상되는데 이 단계에서는 재개발정비구역이 지정될지 안될지도 모르기 때문에 사업이 20년 30년 또는 진행이 안될 수도 있다는 것을 염두해두고 투자해야 합니다. 

만약 재개발 정비구역지정에 실패하면 다세대, 다가구주택으로 신축해 장기등록임대 신청 후 임대수익을 내거나 후암동, 성수동과 같이 새로운 상권이 형성되어 젊은 사람들이 많이 찾는다면 상가주택으로 용도변경을 하는 등 건물을 활용할 방안이 있어야 합니다. 

빌라 등은 아파트보다 수요층이 얇기때문에 장기투자가 될 것을 대비해야합니다. 

 

② 정비구역지정 

정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정, 고시된 구역으로 이때부터 용적률, 조합원 수, 임대아파트 여부, 조감도, 조합원 동의율, 세대수, 일반분양 계획, 평면도 등 재개발 재건축의 사업성 분석이 가능해집니다.

정비구역 지정은 주민들의 사업추진 의지가 중요합니다. 재개발 재건축 사업추진 의지가 높다는 것은 조합설립에 필요한 동의서 75% 확보가 그만큼 수월하다는 의미가 됩니다. 인근 공인중개사무소나 재건축 재개발 추진위원회에 문의하여 주민들의 의지를 확인합니다. 만약 토지 등 소유자 30% 이상의 요청이 있으면 정비예정구역이 해제될 수 있습니다.

 

 

③ 조합설립인가

정비사업을 시행하는 경우 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다. 조합을 설립하려면 토지등소유자의 75% 및 토지면적의 50% 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는데 재건축과 달리 재개발은 구역내 다양한 주택유형이 존재해 동의율 75%를 얻지 못해 재개발 사업이 지연되기도 합니다. 그래서 동의율 75%를 겨우 넘은 사업장보다는 확실하게 재건축 재개발 의지를 보이는 사업장이 좋습니다.

재개발 정비구역 지정과 조합설립 단계에서는 사업성 예측이 대략적으로 가능해집니다. 이 단계에서는 조합원의 숫자를 확실히 알 수 있습니다. 조합원의 수와 건축세대수를 확인해서 재개발 사업의 수익을 예측해 보도록 합니다.

조합설립인가가 났다면 이 단계에서 재개발, 재건축 조합설립 단계에서 가격이 상승하기도 합니다.

초기 재개발 사업성 예측방법

재개발 뚜껑매물 수익률 계산

 

④ 사업시행인가

사업시행인가는 구체적인 사업계획과 건축계획을 확인할 수 있는 단계입니다. 조감도나 분양세대수, 평면도, 분양계획 등이 확정되며 시공사를 선정하기도 합니다. 이 단계에서 감정평가와 조합원 분양신청을 하며 재건축 재개발 불확실성을 제거하게 됩니다.

조감도가 신문기사에 실리면 실거주 생각이 있는 사람이나 투자자들은 이 단계에서 재건축 재개발 사업성을 따져 프리미엄을 주고 매수를하기도 합니다. 관리처분계획 이후 이주비를 받으면 투자금을 회수하기 때문에 초기 재개발 재건축 사업보다는 안전한 투자가 됩니다. 그러나 여전히 재개발 사업이 지연될 리스크는 존재하기 때문에 과도하게 높은 프리미엄을 주고 매수하면 마음 고생을 할 수 있습니다.

 

⑤ 관리처분계획

재건축 재개발 이주 및 철거로 조합원의 주택이 입주권으로 전환되는 시기입니다. 조합원 분양가가 확정되고 동호수 배정, 조합원 평형 결정, 비혜율 산정, 조합원권리가액 확정, 이주비 책정 등이 진행되는 단계입니다. 조합원은 분양계약을 체결하고 모델하우스를 오픈해 일반분양을 하기도 합니다.

재건축 재개발은 속도라는 말이 있습니다. 그래서 재개발 재건축 초기단계보다는 사업이 확실시 되는 관리처분계획 단계에서 프리미엄을 더 주고 입주권에 투자하는 것도 기회비용 측면에서는 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

 

 

⑥ 이주 및 착공 

이주비를 받아 조합은 이사를 하고 공사가 진행됩니다. 조합원은 추가부담금을 납부하고 완공 및 입주 후에는 재개발 재건축 조합청산이 이루어집니다.

 

재개발 재건축 투자도 타이밍이 중요합니다. 매수후 부동산 하락기를 맞으면 사업이 진행되지 않아 원하지 않는 장기투자가 될 수 있습니다. 부동산 상승기 2~3년 전에 관리처분인가 단계의 물건을 매수하여 부동산 상승이 본격적으로 진행되는 시기에 신축 아파트가 된다면 무피나 최소한의 자본으로 투자해 안전마진을 확보하고 높은 수익까지 낼 수 있습니다.