상가 보증금 못 받으면 이렇게 해보세요!

상가 임대차 계약이 종료 되었는데 임대인이 상가 보증금 반환을 하지 않는다면 임차권등기명령 제도를 이용해보시기 바랍니다. 변호사를 끼고 하는 상가 보증금 반환청구소송보다 절차가 간단하고 빠른 시일내에 못받은 상가 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그럼 임차권등기로 인한 임차인의 권리와 임차권등기명령 신청 절차를 알아보겠습니다.

 

임차권 등기명령

보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 임차권 등기명령이란 임차인의 등기부등본에 임차권을 등기해 법적인 보호를 받는다고 생각하면 됩니다. 상가 이전으로 임차인의 대항력과 우선변제권을 소멸되지 않게 하려면 임차권 등기명령 신청을 반드시 해야합니다.

• 대항력 : 부동산 소유주가 달라져도 기존 소유주와의 임대차 계약을 유지하도록 요구할 수 있는 권리
• 우선변제권 : 경매 시 임차인이 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리

상가 보증금 반환

 

 

대항력과 우선변제권, 그리고..?

임차등기명령으로 유지되는 상가 임차인의 대항력과 우선변제권 등 임차인이 행사할 수 있는 권리에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 임차권 등기명령은 임대인의 동의가 없어도 법원에 단독으로 신청할 수 있는데 임차권등기가 이루어지는 경우 기존의 대항력과 임차인의 우선변제권이 유지됩니다.

또한 임차권등기는 등기부등본에도 기록으로 계속 남게 됩니다. 그러면 임대인이 상가를 매도하거나 새로운 임차인을 구할때 은행 대출처럼 임대차 계약 히스토리를 알게 됩니다. 즉 새로운 임차인은 "임대인이 임차보증금을 제 때 반납하지 않았다"는 것을 알고 임대차 계약을 꺼릴 수 있습니다. (임차권 등기가 되어 있는 상가건물의 경우 신규 임차인의 최우선변제권이 인정되지 않아 법적인 권리를 온전히 행사할 수 없어 피하는 것이 좋습니다.)

이 때문에 상가 임대인은 임차권등기를 꺼려합니다.

 

그럼에도 불구하고 임대인이 코로나로 새로운 임차인을 구하기 어렵거나 개인적인 사정에 의해 임차 보증금 반납을 꺼린다면 임차권 등기를 근거로 해당 상가를 경매신청 할 수 있습니다. 경매 개시 결정 등기 전 임차권을 등기했다면 경매 배당신청을 하지 않아도 자동으로 경매수익을 배당으로 받게 됩니다.

임차권 등기명령 해지방법은 보증금을 돌려 받아야지만 임차권등기 말소가 됩니다. 말소 시 필요한 각종 수수료는 임대인이 지불합니다.

 

 

임차권등기명령 신청방법

임차권 등기명령 신청절차를 알아보겠습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조제 1항에 의거하여 임대차 종료 후 임대차 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차상거건물의 소재지를 관할하는 지방법원 및 지방법원지원 또는 시, 군 법원에서 임차권등기명령신청사건을 접수할 수 있습니다.

따라서 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차상가 건물이 소재한 관할 법원에 방문하여 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민번호, 임대차 상가 주소, 반환 받을 임차보증금 등을 기재하여 임차권등기 신청을 합니다. 이때 신청의 이유와 계약 내용, 임차한 상가의 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 임대차 계약서상의 확정일자 등도 추가로 작성합니다.

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임차권 등기명령 내용증명

임차인이 상가 보증금 반환을 요구하고 임대인이 보증금 반환을 준비하도록 충분한 시간을 제공했음에도 불구하고 임대인이 임차보증금 반환을 하지 않는다면 법원에 어떠한 이유로 임차권등기명령을 신청하겠다는 내용을 담은 임차권 등기명령 내용증명을 임대인에게 보내는 것이 좋습니다.

상가 소재지 법원에 임차권등기명령 신청을 할때도 임대차계약서와 임차권등기명령 내용증명을 함께 제출했을때 임차인이 이만큼의 노력을 했다는 것을 보여줄 수 있어 효과적이라고 합니다. 

또한 임대차 계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못했다면 내용증명 발송 및 법원 임차권등기 신청을 진행하면서 임차인은 상가를 계속 점유하는 방식으로 법적권리를 유지하는 것이 좋습니다. 참고로 해당 상가를 점유하면서 영업을 했다면 월세를 내야하고 상가를 점유했지만 영업을 하지 않았다면 월세를 낼 의무가 없다고 판례는 해석하고 있습니다. 

 

상가임대차 계약의 법적 보장을 받는 내용을 알아봤습니다.

그러나 상가 임대인이 코로나 등으로 새로운 임차인을 구하기가 어려워 보증금을 반납하지 못함이 확실하고, 고의가 아니라면 주택 임대차 계약과 마찬가지로 해당 주택 및 상가를 점유하면서 새로운 임차인이 올때가지 시간을 주는 것이 살기 좋은 세상을 만든다고 생각합니다.

상가임차권등기명령 신청방법